취득당시의 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2006서327(2006. 4. 13.)

청구인이 1967년 취득하여 한의원 및 임대용으로 사용하던 ○○○번지 대지 215.9㎡ 및 건물 772.82㎡(건물은 1989.12.29. 신축하였으며, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 2004.8.31. 청구외 황○○○에게 양도한 후, 양도가액은 실지거래가액인 23억원으로, 취득가액은 환산가액인 912,408,270원(토지 565,968,248원, 건물 346,440,022원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액중 토지가액은 신고대로 인정하고 건물가액은 청구인이 1993년도에 사업용자산으로 장부에 계상한 장부가액 154,200,000원에서 2003년말 현재 감가상각누계액 51,376,009원을 차감한 102,823,991원으로 하여 2005.11.15. 청구인에게 2004년 귀속분 양도소득세 57,399,370원을 경정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.24. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산중 건물의 장부가액은 1989년도에 신축한 건물을 1993년도에 사업용자산으로 장부에 계상하면서 신축비용을 알 수 없어 당시 기준시가를 참작하여 계상한 가액이므로 실지거래가액으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 건설교통부의 기준건축비인 229,324,000원에도 미치지 못하는 바, 이는 토지 및 건물의 취득당시 실지거래가액을 알 수 없는 경우에 해당하여 세법의 규정에 따라 기준시가를 기준으로 환산하여 신고하였음에도 처분청이 토지가액만 인정하고 건물가액은 인정하지 아니하고 장부가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산은 임대업에 제공한 사업용자산으로 1993년부터 복식기장에 의하여 장부에 건물 취득가액을 계상한 후, 매년 계속하여 감가상각을 해온 사실이 확인되므로 장부상 건물 취득가액에서 감가상각누계액을 차감한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 사업용자산(건물)의 취득가액을 임의로 평가하여 장부에 계상한 경우 양도소득세 계산시 취득당시의 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

1. 소득세법(2004.12.31. 법률 제7319호로 개정되기 전) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. ∼ 5. (생 략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2 ∼ 7. (생 략)

② ∼ ⑥ (생 략) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생 략)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. ∼ 4. (생 략)

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ ∼ ⑥ (생 략) 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① ∼ ④ (생 략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ ∼ ⑦ (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점부동산의 양도당시의 토지 및 건물의 실지거래가액, 토지 및 건물의 취득 및 신축일자, 취득가액중 토지분에 대한 환산취득가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 청구인은 쟁점부동산의 건물가액도 토지의 환산취득가액처럼 기준시가를 기준으로 환산한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 하여야 한다고 주장하면서, 건물 등기부등본 및 2003년 귀속 대차대조표를 증빙서류로 제출하고 있다. 건물 등기부등본을 살펴보면, 지하 1층 및 지상 5층 건물로 1989.12.29. 청구인 명의로 소유권보존등기가 되어 있으며, 쟁점부동산(강○○○ 빌딩)에 대한 2003년 귀속 대차대조표상 건물취득가액은 154,200,000원으로, 감가상각누계액은 51,376,009원으로 되어 있다. 또한, 건물 취득당시의 환산가액 346,440,022원은 양도당시 기준시가 257,349,060원을 기준으로 하여 1989년 신축 당시 기준시가 167,902,098원(2001.1.1. 현재 기준시가의 산정기준율 75.7% 적용)을 적용하여 계산한 사실이 확인된다.

3. 관련법령인 소득세법 제97조 및 같은 법 제100조의 규정을 살펴보면, 양도소득세 결정에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우에는 취득가액도 실지거래가액으로 하며, 취득가액의 실지거래가액이 확인되지 않은 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하도록 규정하고 있다.

4. 위와 같은 사실관계 및 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산중 건물은 1989년도 말에 신축한 것으로 신축당시 바로 장부에 계상하지 아니하고 있다가 1993년도에 사업용자산으로 당시 기준시가를 참작하여 장부에 취득가액을 계상하면서 당시 기준시가보다 낮은 가액으로 계상하여 감가상각을 해 온 사실이 확인되고, 감가상각 대상인 사업용자산의 취득가액을 장부에 계상하는 경우 감가상각비의 비용화를 위하여 기준시가보다 낮지 아니한 가액으로 계상하는 것이 일반적임에도 불구하고 청구인의 경우 건물의 장부상 취득가액이 계상당시 기준시가보다 낮은 가액인 점 등으로 보아 동 장부가액 154,200,000원을 1989년 신축당시의 건물의 실지거래가액으로 보기 어렵다. 따라서, 처분청이 청구인의 재무제표(대차대조표)에 계상된 건물가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.