매매사례가액을 입주권의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2006서 0322(2006.3.20)

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2004.8.18. ○○○ 32평형 재개발조합원 입주권(이하 "쟁점입주권"이라 함)을 청구인의 두 아들○○○에게 이주비와 중도금 합계 148,183,698원을 부담하는 조건으로 부담부 증여를 하였고, 부담부 증여 부분에 대한 양도소득세 3,578,040원을 신고납부 하였다. 처분청은 청구인의 두 아들○○○에 대한 증여세 조사과정에서 시가가 확인되어 신고 된 증여가액 205,250,000원보다 높은 310,000,000원을 증여가액으로 하여 청구인의 두 아들들에게 증여세를 결정 고지하였고, 부담부 증여부분에 대하여 2005.6.30. 청구인에게 2004년 귀속분 양도소득세 10,623,910원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.8.31. 이의신청을 거쳐 2006.1.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 증여세 조사로 확인된 310,000,000원은 실제 프리미엄에 대한 사실조사 없이 ○○○ 분양권 시세표에 의거 조사된 금액일 뿐만 아니라 같은 단지 내의 동일 평수라도 위치, 조망권, 일조량 등 주거요소를 감안하지 않은 금액으로 시가를 확인할 수 없는 바, 증여자가 당초 신고한 분양가액 205,250,000원을 증여가액으로 인정하여야 하므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에서 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 쟁점입주권과 면적·위치·용도가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 보도록 규정되어 있는 바, 평가기준일(2004. 8. 18.) 전후 3개월 동안 거래된 같은 단지, 동일 평형의 분양권 거래계약서 3건을 확보하여 확인된 시가금액 310,000,000원을 기초로 증여세 및 본 건 양도소득세를 경정 고지한 것이므로 타당한 처분이다.

• 가. 쟁 점 쟁점입주권의 부담부 증여재산가액을 3개월 이내 같은 단지내에서 거래된 매매사례가액으로 평가하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.(2003.12.30. 개정) (2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (3) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호의 규정에 의한 부동산에 관한 권리

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리 양도자산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액 (4) 소득세법시행령 제165조 【토지·건물외의 자산의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제2호 가목에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은 취득일 또는 양도일까지 불입한 금액과 취득일 또는 양도일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액을 말한다.

(5) 상속세법및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(6) 상속세법및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우¸

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30 개정) 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점입주권을 2004.8.18. 청구인의 아들 마○○○, 마○○○에게 각 1/2지분씩 부담부 증여하면서 분양금액(205,250,000원)을 증여가액으로 평가하여 증여세 및 양도소득세를 신고 납부하였다.

(2) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점입주권의 평가액을 부인하고 쟁점입주권의 같은 단지 내 동일 평형 분양권 3개의 매매가액을 수집하여 쟁점입주권의 매매사례가액(310,000,000원)을 결정하였는 바, 이에 대해 청구인은 처분청이 일방적으로 확보한 매매사례가액을 위치나 주변환경 등 가격형성요인에 따라 개별성이 강한 아파트가액에 일률적으로 적용하는 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대해 살펴본다. (가) 처분청이 확보한 쟁점입주권의 단지내 동일평형아파트의 매매사례가액은 아래와 같이 나타나고 있다.

○○○ (나) 처분청은 위 매매사례가액을 근거로 하여 쟁점입주권의 시가를 310,000,000원으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 나타난다. (다) 처분청의 '증여세 현지확인 보고서'에 의하면 처분청이 매매사례가액으로 수집한 같은 곳 ○○○ 및 ○○○는 쟁점입주권과 동일한 32평으로 방향이 남향으로 동일하고 시세 결정에 영향을 줄 수 있는 조망권 및 유해시설이 주위에 없는 것으로 확인되고 내부구조를 변경하는 등 쟁점 입주권보다 특별히 고액으로 거래되었다고 볼 수 있는 차별화 될 만한 증빙이 없다. (라) 위의 사실관계를 종합하여 보면, 처분청이 매매사례로 본 입주권은 쟁점입주권과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사하다고 보여지므로 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제5항의 규정에 의하여 동 매매사례가액을 쟁점입주권의 시가로 볼 수 있는 반면, 청구인은 당초 신고한 분양가액이 증여가액이라고 주장만 할 뿐, 이를 구체적으로 입증할 수 있는 자료를 제출하지 못하고 있다. 따라서, 처분청이 쟁점입주권의 부담부 증여일 현재 시가를 310,000,000원으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다○○○

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.