환산취득가액 적용 여부

심판청구번호 국심 2006서0320(2006. 6. 21.)

청구인은 1998.9.23. ○○○ 503호(전용면적 174.02㎡, 이하 "쟁점주택"이라 한다)를 청구인의 남편 망 김○○○로부터 증여에 의하여 취득하였고, 2005.6.15. 김○○○에게 968,000,000원에 양도하였으며, 2005.9.2. 실지양도가액(968,000,000원)을 취득·양도당시의 기준시가에 의하여 환산한 634,124,069원을 취득가액으로 하여 쟁점주택의 양도차익을 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 2005.11.10. 청구인이 쟁점주택을 증여에 의하여 취득하였으므로 쟁점주택의 취득가액을 증여세 결정가액인 396,000,000원으로 하고, 청구인이 주장하는 필요경비 130,810,520원을 공제하여 양도차익을 재계산하여 청구인에게 2003년귀속 양도소득세 36,238,030원을 결정·고지하였고, 2005.12.10. 청구인의 확인에 의하여 필요경비중 70,000,000원을 부인하여 청구인에게 2003년귀속 양도소득세 8,143,140원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.23 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점주택을 증여에 의하여 취득한 후 무신고한 것에 대하여 처분청에서 청구인의 증여세 과세표준을 기준시가에 의하여 결정하고 이 가액을 쟁점주택의 양도차익 계산시 취득가액으로 한 것으로서, 양도가액은 실거래가액으로 하면서 취득가액은 기준시가로 하여 과세하는 것은 모순되므로, 쟁점주택의 취득가액을 취득당시 시가나 환산취득가액으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령 제163조 의 규정에 의하면 증여에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 또는 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이므로, 청구인이 증여당시 증여세 신고를 하지 아니하여 과세관청이 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 및 제61조 제4항의 규정에 의하여 공동주택 기준시가를 증여세 재산가액으로 결정한 후 동 가액을 쟁점주택의 양도차익계산시 취득시 실지거래가액으로 하여 경정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 증여받은 쟁점주택의 취득가액을 증여세 평가액으로 하는지 증여당시의 시가 또는 환산취득가액으로 하는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 (양도가액) - 2005.1.14 법률 7335호로 개정된 것

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) - 2005.1.14 법률 7335호로 개정된 것

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑦ 제1항제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조제1항제1호의 규정에 의한 고가주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (3) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (단서 생략)

⑫ 법 제97조제1항제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (4) 소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정)

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가)

2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)) (5) 상속세 및 증여세법 제53조 (증여재산공제)

• 1998.1.8 법률 5498호로 개정된 것

① 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 자로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각호의 구분에 따른 금액을 증여세과세가액에서 공제한다. 이 경우 당해 증여전 5년이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받을 금액의 합계액이 다음 각호에 규정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 이를 공제하지 아니한다.

1. 배우자로부터 증여를 받은 경우에는 5억원 (6) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙등)

• 1998.1.8 법률 5498호로 개정된 것

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (7) 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산등의 평가)

① 부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

② 제1항의 규정에 불구하고 상업용 건물 또는 특수용도의 건물중 서울특별시·광역시등 대통령령이 정하는 지역에 있는 건물로서 당해 건물의 규모·준공시기·거래상황등을 감안하여 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 것에 대하여는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도등을 참작하여 매년 국세청장이 산정·고시하는 가액으로 평가한다.

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황등을 참작하여 매년 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.

④ 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이라 함은 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다. (8) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

• 2003.12.30. 법률 제7010호로 개정된 후의 것

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.(2003.12.30 신설)

• 다. 사실관계

(1) 청구인이 2005.6.15. 968,000,000원에 양도한 쟁점주택이 1세대1주택인 고가주택으로서 실지거래가액 과세대상인 점에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 1998.9.23. 청구인의 남편 망 김○○○로부터 증여에 의하여 취득하였고, 2005.6.15. 김○○○에게 968,000,000원에 양도하였으며, 2005.9.2. 양도소득세 예정신고시 쟁점주택의 실지양도가액 968백만원을 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하여 환산한 634,124,069원을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하였고, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 증여에 의하여 취득하였으므로 쟁점주택 증여세 평가액 396,000,000원을 취득가액으로 하고, 청구인이 제시한 자료에 의하여 130,810,520원을 필요경비로 공제하여 양도차익을 계산하였고, 추후 청구인의 확인에 의하여 필요경비중 70,000,000원을 부인하여 재경정하였음이 이 건 심리자료에 의하여 나타난다.

(3) 쟁점주택에 대한 증여세 신고 및 평가 내역을 살펴보면, 청구인은 쟁점주택을 1998.9.23. 수증에 의하여 취득한 후 증여세 신고를 하지 않았고, 처분청에서는 1999.3.24 서면조사에 의하여 쟁점주택의 증여세 과세가액을 기준시가인 396,000,000원으로 평가하여 396,000,000원을 배우자공제하였음이 국세청 TIS 자료에 나타나고 있다.

(4) 청구인의 쟁점주택 취득당시의 시세를 부동산○○○ 자료에 의하여 살펴보면, 1998년 7월부터 1999년 2월 기간중 하한가는 4억원으로, 상한가는 5억원으로 나타나고 있다.

(5) 위 사실관계 및 관련법령을 종합적으로 살피건대, 소득세법 시행령 제163조 제9항 에서 상속 또는 증여에 의하여 취득한 재산의 경우 상속세 및 증여세법 제60조 의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실거래가액으로 보도록 규정하고 있고, 청구인이 쟁점주택을 증여받은 후 증여세 신고를 하지 않음에 따라 처분청이 상속세 및 증여세법 제60조 의 규정에 의하여 쟁점주택을 평가한 것으로 확인되므로, 처분청이 쟁점주택의 증여세 평가액을 실지취득가액으로 하여 양도차익을 계산한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.