매매사례가액 해당 여부

심판청구번호 국심2006서 229(2006.6.8) 분 증여세 22,527,140원의 부과처분은, ○○○의 증여재산가액을 550,000,000원으로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2004.12.27. 부친인 서○○○로부터 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여 받아 그 증여재산가액을 기준시가인 442,000천원으로 평가하여 증여세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 면적 등이 유사한 같은 단지내의 동일 평형의 아파트(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 증여일 전후 3개월간의 매매사례가액의 산술평균가액인 560,000천원을 시가로 산정하여 2005.11.21. 청구인에게 2004.12.27. 증여분 증여세 22,527,140원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세및증여세법 제60조제2항 및 같은 법 시행령 제49조제5항의 매매사례가액을 적용하는 경우에는 동조 제2항의 규정에 의하여 “시가로 보는 가액이 2이상이 있는 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다”는 규정에 따라야 함에도 처분청이 유사 재산의 매매사례가액 3건에 대한 산술평균가액을 당해 재산의 시가로 본 것은 명백히 법령을 위반한 것이다. 또한, 매매사례아파트는 쟁점아파트와 동, 호수 등 위치와 기준시가도 상이하므로 그 매매사례가액은 시가로 적용할 수 없는 매매사례가액으로서 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트의 증여가액을 증여당시 동일 단지내 아파트의 시세가액은 부동산전문지나 인터넷의 부동산 관련 사이트 등에서 확인할 수 있었음에도 이를 확인하지 아니하고 보충적인 평가방법인 기준시가로 평가하여 증여세를 신고하였으나, 처분청이 조사한 바에 의하면, 쟁점아파트의 시세는 기준시가에 비해 높게 형성되어 상속세및증여세법시행령 제49조제1항 에 의하여 증여일 전후 3월이내 기간 중에 당해 재산과 면적, 위치, 용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액이 있는 경우에 해당되어 동일단지, 동일평형대의 아파트의 매매사례가액을 확인하여 증여재산가액을 결정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 동일 단지내 3건의 아파트 매매사례가액의 산술평균가액을 시가로 볼 수 있는지의 여부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조제2항에서󰡒수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서󰡒평가기간󰡓이라 한다) 이내의 기간 중 매매감정수용경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 관련 자료에 의하면, 청구인은 2004.12.27. 쟁점아파트(건물면적이 129.72㎡임)를 부친인 서○○○로부터 증여 받고 그 증여재산가액을 기준시가인 442,000천원으로 평가하여 신고하였으며, 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지내에 소재한 동일 평형의 아파트 ○○○의 2004.10.20. 매매가액 550,000천원, ○○○의 2004.11.12. 매매가액 580,000천원, 301동 1002호의 2004.12.20. 매매가액 550,000천원을 산술평균한 560,000천원을 증여 전후 3개월이내의 매매사례가액에 의한 시가로 보아 청구인이 신고한 증여재산가액과의 차액에 대하여 이 건 증여세를 경정고지하였다.

(2) 처분청의 증여세과세종결보고서, 아파트 위치도 등의 심리자료에 의하면, 매매사례아파트는 동일 단지내로서 면적, 방향은 같지만, 층수는 쟁점아파트는 9층, 매매사례아파트는 3층, 22층, 10층이고, 기준시가는 399,500천원, 442,000천원, 493,000천원으로서 쟁점아파트의 기준시가인 442,000천원과 같거나 약간의 차이를 보이고 있다. (3) 상속세및증여세법 제60조제1항 에서 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의한다”고 규정하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다”고 규정하면서 상속세및증여세법시행령 제49조제1항 에서 “법 제60조제2항에서 ‘수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서󰡒평가기간󰡓이라 한다) 이내의 기간 중 매매감정수용경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다”고 규정하면서 그 제1호에서 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”을 하나로 열거하고 있고, 같은 조 제2항 후단에서 “제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다”고 규정하고 있다. 또한, 같은 조 제5항에서는 “당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다”고 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 상속세및증여세법시행령 제49조제1항제1호 에서 말하는 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적인 평가방법인 기준시가 보다 이를 먼저 적용하여야 할 것이고, 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 같은 조 제2항의 규정에 따라 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다고 할 것이다. 그러하다면, 쟁점아파트의 평가기준일이 2004.12.27.이고 매매사례아파트 중 쟁점아파트의 평가기준일과 가장 가까운 날에 해당하는 것은 2004.12.20. 거래된 301동 1002호는 쟁점아파트인 ○○○와 같은 동이고 층수도 9층과 10층으로서 가장 근접하며 같은 면적 및 같은 방향인 점 등에서 쟁점아파트와 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 매매사례아파트의 거래가액으로서 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보는 것이 상당하다. 따라서, 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보는 시가를 매매사례아파트의 3건의 산술평가액으로 보기보다는 ○○○의 매매사례가액인 550,000천원으로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 법리에 부합된다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.