기준시가 산정

심판청구번호 국심 2006서166(2006. 8. 22.) SS=HStyle0 STYLE='text-align:center;'>

• 가. 청구인은 2004.9.10. ○○○도 ○○○를 양도하고 양도당시 개별공시지가가 고시되지 아니하여 ○○○세무서장이 평가한 기준시가(268,000원/㎡)로 2004.11.30. 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준을 신고․납부하였다.
• 나. 청구인은 ○○○세무서장이 쟁점토지의 기준시가를 과다하게 결정하였다고 보아 2005.5.19. 양도소득세 경정청구를 하였으나 처분청은 2005.7.1. 당초 결정한 기준시가가 정당하다하여 판단하여 경정청구 거부통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.9.5. 이의신청을 거쳐 2006.1.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지 관할 세무서장이 쟁점토지의 인근에 소재한 표준지 보상가액의 일정비율(89%)을 적용하여 쟁점토지의 기준시가를 1㎡당 268,900원으로 과다하게 산정하였으므로 다른 지역의 토지수용당시 적용(보상가액의 76%)한 가액으로 기준시가를 재산정하여 양도소득과세표준을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견

○○○세무서장은 공정과세협의회의 심의를 통해 쟁점토지를 포함한 ○○○지구와 ○○○지구내 개별공시지가가 없는 1,800필지의 토지전체를 개별감정하여 기준시가를 산정함은 시간적, 금전적으로 불합리하다 하여 동 지구내에 36필지의 표준지를 선정하고 공신력있는 2개 감정평가법인의 동 표준지에 대한 감정가액의 평균액과 보상금지급액의 비율에 의해 개별공시지가 없는 토지의 기준시가를 산정하기로 의결하였으므로, 처분청에서 쟁점토지의 보상가액에 표준지의 감정가액과 보상금지급액의 비율을 적용하여 기준시가를 산정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 개별공시지가가 고시되지 않은 쟁점토지의 기준시가를 인근 표준지 에 대한 2개 감정평가법인의 감정가액과 보상가액과의 비율을 적용하여 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다 (2) 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

(3) 구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 【공시지가의 적용】② 건설교통부장관은 제1항의 목적을 위한 지가 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정 대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 “토지가격비교표”라 한다)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다. (2005.1.14. 폐지되고부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률로 대체)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면, 쟁점토지는 국가산업단지 개발사업지구에 편입되어 ○○○에서 수용한 토지로 청구인이 쟁점토지의 양도가액을 2004년도 기준시가를 적용하여 예정신고납부 한 후, 청구인은 ○○○세무서장이 산정한 쟁점토지의 기준시가가 당초 과다하게 결정되었다하여 2005.5.19. 양도소득세 경정청구를 하였으나 처분청은 2005.7.1. 결정한 개별공시지가가 정당하다하여 경정청구를 거부통지한 사실이 처분청 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인에 의하면 국세청이 매년 고시하는 기준시가가 실거래가의 70%～80% 수준에서 결정된다는 사실을 신문지상에 공표하고 있고, 특히 ○○○지역의 토지수용 때에는 실거래가의 70%～80%선에서 결정된다는 사실이 확인됨에도 불구하고, ○○○가 개발사업을 시행하려고 보상중인 시점에서 자연녹지지역 토지의 기준시가 적용기준을 보상금액의 90%수준으로 높여서 기준시가를 산정한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2004.10.26. ○○○로부터 쟁점토지의 보상가액으로 298,252,300원을 지급받았고, 쟁점토지 소재 표준지의 보상가액 대비 감정평가액 비율이 89%～92%로 산정됨에 따라 이를 기준으로 보상가액의 89.6%에 해당하는 268,427,070원(1㎡당 268,000원)을 기준시가로 산정한 사실이 처분청 심리자료에 나타난다. (나) 소득세법시행령 제164조 의 규정에 의하면, 개별공시지가가 없는 토지의 경우, 납세지 관할세무서장이 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등이 유사한 인근토지를 표준지로 보고, 구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 하되, 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가하도록 되어 있다. (다) 종합하건대, 청구인은 쟁점토지의 개별공시지가가 과다하게 산정되었다하여 보다 낮은 다른 지역의 토지수용당시 적용한 가액으로 개별 공시지가를 재산정하여 달라고 주장하고 있으나, 당초 ○○○세무서장이 공신력 있는 2개의 감정평가법인에 쟁점토지의 인근에 소재한 36필지의 토지에 대해 감정평가를 의뢰하여 토지가액을 산정하고 그 감정가액과 보상가액의 비율분포(89%～92%)를 구한 후 그 중 낮은가액비율인 89.6%를 적용하여 쟁점토지의 개별공시지가를 산정하였는 바, 처분청이 과세대상이 되는 모든 토지를 개별필지별로 감정가액을 구하지 않았다하더라도 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 표준지로 볼 수 있는 인근 36개 필지의 토지에 대한 감정가액을 참작하여 보상가액의 일정비율(89.6%)에 의하여 개별공시지가를 결정한 이 건 기준시가 결정방법은 소득세법시행령 제164조의 규정에 의한 개별공시지가 산정방법에 부합된다고 보여진다. 따라서, 처분청이 개별공시지가가 고시되지 않은 쟁점토지의 개별공시지가를 표준지 보상가액의 일정비율을 적용하여 산정한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.