건물 취득가액 산정의 적정 여부

심판청구번호 국심2006서0134(2006. 7. 31) 2005.9.9. 청구인에게 한 2004년 귀속분 양도소득세 40,110,660원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 경기도 성남시○○○㎡를 2003.4.28. 취득한 후 그 위에 지상 3층의 근린생활시설 371.85㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 대지 및 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2003.11.3. 신축하여 2004.1.6. 쟁점부동산을 청구외 이○○○외 1인에게 양도하고 취득가액을 1,630,000천원, 양도가액을 1,720,000천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 2005년 5월 청구인에 대한 양도소득세 조사결과 쟁점부동산의 취득가액 1,630,000천원중 쟁점건물의 취득가액 400,000천원은 실지거래가액으로 볼 수 없다 하여 한국감정원에서 2004년 4월 기준으로 발행한 건물신축단가표에 의거 328,144천원으로 산정하고 2005.9.9. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 40,110,660원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.9.13. 이의신청을 거쳐 2006.1.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점건물을 직접 신축하면서 영수증 등을 보관하고 있지 않아 부득이 쟁점건물의 실지양도가액 400,000천원에 취득 및 양도시의 기준시가로 환산하여 취득가액을 400,000천원으로 신고하였으며, 실제에 있어서도 쟁점건물 소재 토지는 일반 답으로 수로공사 및 구거시설공사등 토목공사비의 추가부담에 따라 건물신축비가 예상보다 많은 평당 3,500천원이 소요되었다. 처분청은 한국감정원 발행 건물신축단가표에 의하여 쟁점건물의 취득가액을 산정하였으나 이는 세법규정에 없는 건물가액산정 방법으로 당초 신고가액대로 인정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점건물 신축과 관련한 매입세금계산서 및 건축물신축 도급계약서 등의 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있고, 쟁점부동산 양수자에게 매매계약서상의 건물가액 산출내역을 확인하였으나 청구인과 상호 합의하에 작성한 것이라고 답변하였으며, 쟁점부동산 매매당시의 건물 감정가액은 185,851천원인 것으로 확인되어 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득가액 400,000천원은 신뢰할 수 없으므로 한국감정원에서 2004년 4월 기준으로 발행한 건물신축단가표에 의거 건물의 취득가액을 산정하였음은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어 건물취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 면적당 표준건축비(한국감정원 발행 건물신축단가표)를 적용하여 건물취득가액을 산정한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다. (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (3) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (4) 부가가치세법시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (6) 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(괄호 생략)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산 대지를 2003.4.28. 취득하여 그 위에 쟁점건물을 2003.11.3. 신축한 후 2004.1.6. 쟁점부동산을 청구외 이○○○외 1인에게 양도하면서 양도가액은 대지 1,320,000천원, 쟁점건물 400,000천원 합계 1,720,000천원으로 하고 취득가액은 대지 1,230,000천원, 쟁점건물 400,000천원 합계 1,630,000천원으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산 양도가액 1,720,000천원, 대지 취득가액 1,230,000천원은 청구인의 신고가액대로 인정하고, 쟁점건물의 취득가액은 한국감정원이 2004년 4월 기준으로 발행한 건물신축단가표에 의거 328,144천원으로 하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하였다.

(2) 청구인은 쟁점건물의 양도가액은 경기도 성남시 수정구 금로동 290 소재 2003년 6월 준공된 건물의 신축비용이 ㎡당 1,000천원 소요된 것을 기준으로 지목이 답인 쟁점부동산 토지의 수로공사 및 구거시설공사 등 토목공사비가 추가부담된 것을 감안하여 ㎡당 1,060천원으로 계산하였고, 취득가액은 위와 같이 산정한 쟁점건물 양도가액 400,000천원에 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 차이가 없어 취득가액도 동일한 가액으로 하였다고 주장하고 있다.

(3) 처분청은 한국감정원이 2004년 4월 기준으로 발행한 건물신축단가표에 의하여 쟁점건물의 ㎡당 단가 847,500원{철근콘크리트조 점포 및 상가의 표준단가(3급수) ㎡당 735,000원 + 부대설비 ㎡당 113,250원(화재탐지장치 7,500원 + 위생설비 25,000원 + 냉난방설비 80,000원)}에 쟁점건물 면적 387.19㎡을 곱하여 쟁점건물의 취득가액을 328,144천원으로 산정하였으나 동 가액은 감정평가기관이 평가한 감정가액이 아니고, 세법령에서 채택하고 있는 부동산가액 평가방법도 아니다.

(4) 또한, 쟁점부동산 양도당시의 기준시가는 283,007천원, 쟁점부동산 양수자가 대출목적으로 감정평가를 의뢰하여 2003.12.19. 기준으로 1개 감정평가법인이 평가한 가액은 1,001,951천원으로 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액으로 본 1,720,000천원과는 차이가 있으므로 그러한 가액에 기초하여 쟁점부동산중 건물의 실지취득가액을 산정하는 것은 타당하다고 할 수 없다.

(5) 청구인은 쟁점부동산의 양도에 따라 쟁점건물의 매출세액은 40,000천원, 매입세액은 전혀 없는 것으로 하여 부가가치세를 신고․납부한 사실이 처분청 전산자료에 의하여 확인된다.

(6) 살피건대, 부동산매매계약서상의 거래금액이 실지거래가액이고 토지와 건물의 가액이 구분되어 있으며 그 가액이 정상적인 거래에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 이를 실지거래가액으로 인정하여야 하는 것인 바, 쟁점부동산의 경우 양도계약서상의 전체 실지거래가액에는 다툼이 없으며, 건물의 가액이 매매계약서에 명시적으로 구분기재되어 있고, 청구인이 쟁점건물 양도시 매입세액을 전혀 공제함이 없이 양도가액을 400,000천원으로 하여 그에 따라 부가가치세를 신고ㆍ납부한 사실로 볼 때, 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 차이가 없었던 그 2개월 전의 취득가액을 양도가액과 동일한 400,000천원으로 한 것을 통상의 합리성 있는 경제행위에서 일탈한 것이라고 볼 수는 없다(○○○ 같은 뜻임).

(7) 따라서, 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 한국감정원이 2004년 4월 기준으로 발행한 건물신축단가표에 의하여 산정하고 이를 토대로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.