매매사례가액으로 증여세 부과처분의 당부

심판청구번호 국심 2006서0077(2006.03.10)

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005.3.28 ○○○(24평형 ; 토지 28.69㎡, 건물 59.96㎡ */; 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 아버지 이○○○; 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 아버지 이○○○으로부터 증여받고 상속세및증여세법 제61조 제3항 에 의하여 평가한 기준시가금액 187,500천원을 증여가액으로 하여 2005.4.14 증여세 신고(납부할 세액 19,350천 원)를 하였다. 처분청은 청구인의 위 증여세신고에 대하여 쟁점아파트의 옆 호인 ○○○(이하 "쟁점외아파트"라 한다)가 299,500천원에 매매된 사실(계약일 2005.3.1, 잔금일 2005.4.1)을 확인하고 쟁점외아파트의 거래가액인 299,500천원을 증여가액으로 하여 2005.12.15 청구인에게 2005년도분 증여세 23,434,880원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 최근의 아파트시세는 개별적인 차별화가 뚜렷하여 쟁점아파트와 쟁점외아파트는 위치상 조망권, 일조권 등이 조금씩 다르며, 관리상태나 내부인테리어 시공차이도 있어 동일시할 수 없으며, 매매가격 또한 매도자 및 매수자의 가격결정의지 등 인적요소, 매매시기 등에 차이가 있어 아파트 동 호수만으로는 그 가격을 비교할 수 없고, 청구인 입장에서는 쟁점아파트와 유사한 매매사례가액을 찾기가 현실적으로 어렵고 정부에서는 시가정보도 제공해주지 아니하면서 매매사례가액을 찾아 증여세신고를 하라는 것은 부당한 바, 청구인이 쟁점아파트를 증여일(2005.3.28) 현재 정부가 시가로 고시하고 있는 국세청 기준시가로 신고한 증여가액(187,500천원)을 받아들이지 아니하고 같은 아파트 단지내의 쟁점외아파트의 매매실례가액 299,500천원을 쟁점아파트의 증여가액으로 하여 이 건 증여세를 과세한 것은 세법의 해석적용 잘못과 근거과세의 원칙에 위배되는 처분이므로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트는 ○○○아파트단지에 있어 평형대별로 시세가 형성되어 거래되고 있으며, 쟁점아파트 증여시점(2005.3.28)을 전후하여 쟁점아파트 평형대의 시세를 인근 공인중개사에 확인한 바, 평균 300백만원∼310백만원 선에서 거래가 이루어졌고, 매매사실이 있는 아파트는 같은 건축시기(2002년), 같은 평수(24평), 같은 동○○○, 같은 층(12층), 옆 호실○○○로 2005.4.1 299,500천원에 매매되어 양도자가 실지거래가액으로 양도소득세신고를 한 사실이 있고, 또한 동 아파트○○○를 중개·알선한 ○○○공인중개사(대표자 김○○○)로부터도 동 아파트의 매매가액이 299,500천원으로 확인되므로 동 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여가액으로 보아 이 건 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 옆 호인 쟁점외아파트의 매매실례가액 299,500천원을 쟁점아파트의 증여가액으로 하여 이 건 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.(2003.12.30 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.3.28 아버지 이○○○으로부터 쟁점아파트를 증여받았고, 증여 당시 쟁점아파트의 시가가 없다고 보아 상속세및증여세법 제60조 제3항 및 같은법 제61조 제3항에 의하여 2004.4.30 고시된 국세청 기준시가 187,500천원을 증여가액으로 하여 2005.4.14 증여세신고를 하였으며, 처분청은 쟁점아파트의 옆 호인 쟁점외아파트가 증여당시로부터 3개월 이내인 2005.3.1 매매계약을 체결하고 거래된 사실을 확인하고, 동 거래가액 299,500천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 결정고지한 사실이 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점아파트○○○와 쟁점외아파트○○○는 옆 호수이고 건축시기(2002년), 면적(24평), 동○○○, 층(12층)이 동일하고 쟁점외아파트가 2005.4.1 299,500천원으로 거래된 사실이 조사복명서 등 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 전시 상속세및증여세법시행령 제49조 제5항 을 보면, 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다고 규정하고 있으므로 이러한 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적인 평가방법인 기준시가 보다 이를 먼저 적용하여야 할 것이다. 또한, 앞에서 살펴본 바와 같이 쟁점외아파트의 경우 쟁점아파트의 바로 옆 호로 쟁점아파트와 동일한 시세 여건을 갖추고 있으므로 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 쟁점외아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.