무상임대용역 해당 여부

심판청구번호 국심 2006서0007(2006. 8. 14.) 2기분 부가가치세 10건 합계 63,260,940원의 부과처분은 ○○○의 평당 적정임대료(환산월세액)를 4층○○○의 평당 임대보증금을 기준으로 부가가치세법시행령 제49조 의 2 제1항에서 규정하는 계약기간 1년의 정기예금이자율을 적용하여 재산정한 후 그 결과에 따라 각 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다.

2. ○○○세무서장이 2005.8.24. 청구인 중 김○○○에게 한 2000～2004년 귀속분 종합소득세 5건 합계 122,929,570원의 부과처분은 제1항의 재산정한 신고누락 임대수입금액을 근거로 각 과세기간의 과세표준과 세액을 경정하고, 청구인 중 김○○○에게 한 2000～2004년 귀속분 종합소득세 5건 합계 122,462,710원의 부과처분은 이를 취소한다.

3. 나머지의 청구는 기각합니다.

청구인 4인○○○은 ○○○(지하1층․지상6층, 이하 “쟁점빌딩”이라 한다)을 사업장으로 하여 부동산임대업을 영위하는 자들인 바, 처분청은 청구인이 2000년 1기～2004년 2기중 쟁점빌딩 5층 197.52평을 특수관계자에 해당하는 주식회사 ○○○과 주식회사 ○○○에게 저가 임대한 것으로 보아, 부당행위계산부인 규정을 적용하여 평당 적정임대료를 4층 임차인 ○○○의 임대보증금 의 1%를 월세로 환산하는 등의 방법으로 계산한 후 신고분 임대료와의 차액인 공급가액 합계 402,535,460원을 부가가치세 신고누락한 것으로 조사하는 한편, 소득금액 계산시 공동사업자 중 곽○○○ 지분상당의 소득금액(25%)과 정○○○ 지분상당의 소득금액(25%)을 각각 배우자인 김○○○과 김○○○의 소득금액에 합산하여 2005.8.24. 청구인에게 [별지2]의 내역과 같이 2000년 1기～2004년 2기분 부가가치세 합계 63,260,940원과 2000년～2004년 귀속분 종합소득세 합계 245,392,280원을 각 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11.15. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점빌딩의 5층 중 91.62평(이하 “쟁점사무실”이라 한다)을 ○○○에게 저가로 임대한 것으로 보고 있으나, 사실은 청구인의 개인사무실과 관리사무실 등으로 사용하였을 뿐 ○○○에 임대한 사실이 없다. 설령, 이를 ○○○이 사용한 것으로 보는 경우에도 ○○○과 임대차계약서를 작성하지 않았고 임대료도 받은 사실이 없으므로 부가가치세 과세대상이 아닌 무상임대로 보아야 한다. 또한 ○○○에 저가임대한 것으로 보는 경우에도 실제 임대평수는 36.5평인 것으로 확인되므로 91.62평이 아닌 36.5평에 대한 임대료만을 과세하여야 하며, 쟁점사무실 36.5평에 대하여 김○○○이 ○○○과 ○○○의 대표자일 뿐만 아니라 쟁점빌딩의 대표자로서 사용하고 있으므로 부당행위계산부인시 김○○○ 지분의 금액중 2/3 상당액만 실제 수입금액 누락액으로 계산하여야 한다.

(2) 처분청은 쟁점건물 5층의 적정임대료를 계산하면서 임대료에 상당하는 월세환산액을 4층 임차인 ○○○의 임대내용을 기준으로 임대보증금에 보증금에 적용할 이자율을 1%를 적용하여 계산한 것은 아무런 근거가 없는 것이므로 관련 법령에서 정하고 있는 국세청장이 고시한 정기예금이자율을 적용하여 이를 재계산하여야 한다.

(3) 청구인 중 김○○○는 ○○○과, ○○○는 ○○○와 각각 특수관계자에 해당하지 아니하므로, 소득금액 계산시 이들의 지분 상당에 대한 부당행위계산부인은 부당하므로 이에 대한 종합소득세는 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 임대차계약시 ○○○과 6층의 일부(26평)만 임대계약하였을 뿐 5층 쟁점사무실에 대하여는 임대계약 자체를 맺지 않았고 ○○○이 이를 무상으로 사용하여 사실상 무상임대를 하였다는 주장이나, ○○○이 임대차계약서상 6층 평수만 명시하고 실제는 보증금 2억원에 6층 26평과 5층 쟁점사무실을 사용하고 있어서 쟁점사무실은 무상임대가 아니라 저가임대한 것으로 보아야 한다. 또한, 쟁점사무실을 청구인의 개인사무실 등으로 사용하였다는 주장은 조사당시 사무실 입구에 ○○○이라는 상호가 표시되어 있는 등 청구인의 개인사무실로 보기가 어렵고, 임대평수가 91.62평이 아니라 건축사무소에서 실측한 바와 같이 36.5평이라는 주장은 조사당시 청구인이 제출한 임대현황자료에 의하여 임대평수를 91.62평으로 산정하였고, 건축사무소 실측이 이 건 처분후에 이루어 진 사실에 미루어 보아 신빙성이 없어 받아들이기 어렵다.

(2) 쟁점건물 5층에 대한 적정임대료를 계산하면서 특수관계가 없는 4층의 임대료 중 월세 및 임대보증금의 1%를 사실상 평당 월세환산액으로 계산한 후 월세환산액에서 3․4층간 임대료 하락율 7%를 감액한 금액을 5층의 적정임대료로 산정하였는 바, 임대보증금에서 1%를 월세상당액으로 계산한 것은 인근에서 탐문된 시세를 토대로 적용한 것이므로 타당하다.

(3) 청구인 김○○○은 ○○○ 및 ○○○의 대표이면서 사실상 대주주이고, 곽○○○는 배우자이며, 김○○○과 정○○○는 청구인의 친족이어서 소득세법상 부당행위계산의 부인대상에 해당한다고 할 것이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점사무실은 무상임대한 것으로 부가가치세 과세대상이 아니며, 과세대상으로 보는 경우에는 그 임대면적을 91.62평이 아닌 36.5평으로 계산하여야 한다는 주장의 당부

② 처분청이 적정임대료를 계산하면서 월세환산액을 쟁점건물 4층의 임대보증금에 1%를 적용하는 방법으로 계산한데 대하여, 국세청장이 고시한 정기예금이자율을 적용하여 이를 재계산하여야 한다는 주장의 당부

③ 공동사업자 중 김○○○는 ○○○, 곽○○○는 ○○○와 각각 특수관계자에 해당하지 아니하므로 소득금액 계산시 이들에 대한 부당행위계산부인은 부당하다는 주장의 당부

• 나. 관련 법령

(1) 쟁점①관련 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 ࡒ공급가액ࡓ이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 3의 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가 같은 법 시행령 제50조 【시가의 기준】 ① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다. 같은 법 시행령 제52조 【부당대가 및 에누리등의 범위】 ① 법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다.

(2) 쟁점②관련 부가가치세법시행령 제49조 의 2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】 ① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 재정경제부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다. 당해기간의 전세금 또는 임대보증금×과세대상기간의 일수 계약기간 1년의 정기예금 이자율(당해 예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재) × ─────────────────── ＝ 과세표준 365

(3) 쟁점③관련 소득세법 제41조 【부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득사업소득일시재산소득기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. 같은 법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 ① 법 제41조 및 법 제101조에서 ࡒ특수관계 있는 자ࡓ라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족

3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30 (개정전 100분의 50)이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인

6. 제4호 또는 제5호에 해당하는 법인이 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점빌딩 5층 중 ○○○에게 106평을 임대한 사실에 대하여 다툼이 없으나, 쟁점사무실인 ○○○의 임대평수 91.62평에 대하여는 사실상 청구인의 개인사무실과 쟁점빌딩 관리사무실 등으로 사용하였을 뿐 ○○○에 임대한 사실이 없어서 부가가치세 과세대상이 아니며, 쟁점사무실을 ○○○에게 임대한 것으로 본다고 하더라도 실측평수인 36.5평으로 하여 ○○○에 대한 적정임대료를 재계산하여야 한다는 주장이다. (나) 처분청은 청구인이 쟁점빌딩 5층을 특수관계자에 해당하는 ○○○(91.62평)과 ○○○(106평)에게 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산부인하여 이 건 부가가치세 등을 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. (다) 청구인은 입증자료로 건축사사무소 ○○21이 작성한 지상5층 평면도(작성일자 미상)를 제출하였는 바, 동 평면도에는 쟁점빌딩 5층 중 쟁점사무실은 오른쪽 3개실 합계 36.5평(회장실 16.23평, 업무사무실 7.57평, 전시실 12.7평)으로, 그 외 5층의 나머지 평수(명시되지 아니함)는 ○○○의 임차면적으로 작성되어 있다. (라) 이에 반하여, 청구인은 세무조사당시 처분청에게 쟁점빌딩 5층 197.62평에 대하여 ○○○에 106평을 임대하고 나머지는 쟁점사무실로서 전시실(15평)과 개인사무실(76.62평)로 사용한 것으로 하여 임대현황자료(2005.6.30)를 제출하였음이 확인되며, 처분청은 현장을 조사한 결과 쟁점사무실은 입구 좌․우측에 “○○○ 라는 상호가 새겨져 있고, 쟁점사무실 세칸 중 오른쪽칸은 ○○○의 전시실, 중앙칸은 직원업무용 사무실, 오른쪽칸은 김○○○의 집무 및 접견용 사무실 등으로 사용하고 있어서 사실상 ○○○이 업무용으로 사용하고 있고, ○○○이 쟁점빌딩의 6층 26평을 보증금 2억원에 임차한 것으로 보아 청구인이 특수관계자에 해당하는 ○○○에게 쟁점사무실을 저가임대한 것으로 조사하고 있다. (마) 한편, 청구인과 ○○○간에 작성된 임대차계약서(2002.1.3)에는 6층 26평을 2002.1.1.～2004.12.31. 기간동안 임대보증금 2억원에 임대하되 쟁점빌딩의 관리실을 6층에서 함께 공유하기로 함에 따라 임대차 평수 31평에서 5평을 제외한 26평만을 임대계약하는 것으로 기재되어 있는데, 이에 비추어 보면 이 건 과세기간동안 쟁점빌딩의 관리사무실은 6층에 있었던 것으로 보인다. (바) 위의 사실을 종합하여 보면, 청구인은 ○○○과 쟁점사무실에 관한 임대계약을 체결한 바가 없고 임대료를 받은 사실이 없으므로 무상임대한 것으로 보아야 한다고 주장하나, ○○○이 6층의 일부를 유상임대 약정하면서 5층 쟁점사무실까지 사용하고 있으므로 사용면적 전체에 대하여 실제 임대여부를 판단하는 것이 상관행과 실질에 부합하므로 받아들이기 어려우며, 또한 쟁점사무실의 임대면적이 91.62평이 아니고 36.5평으로 보아야 한다고 주장하나, 제시증빙인 건축사사무소의 평면도가 이 건 처분 후에 임의작성되어 신빙성이 없으며, 청구인이 조사당시 스스로 쟁점사무실에 해당하는 면적을 91.62평임을 확인하였고, 설령 그 평수가 36.5평이라 하더라도 91.62평수와의 차이인 56.02평의 용도를 밝히지 못하고 있을 뿐만 아니라 이를 ○○○에게 임대한 것으로 보는 경우에도 사실상 저가임대 면적에 해당하는 점 등에 비추어 신빙성이 없어 받아들이기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점사무실의 임대에 관하여 청구인이 ○○○에게 91.62평을 저가임대한 것으로 본 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 처분청은 쟁점사무실을 포함하여 쟁점빌딩 5층의 ○○○과 ○○○에 대한 적정임대료를 계산함에 있어서, 같은 건물 4층의 임차인 ○○○의 임대료를 기준으로 하여 동 월세 및 임대보증금의 1%의 합계액을 환산된 월세총액으로 산정한 후 이를 임대평수로 나누어 계산된 평당 환산월세상당액에서 3․4층간 임대료하락률 7%를 적용한 금액을 5층의 평당 적정임대료로 결정하였음이 처분청의 부당행위계산부인 재계산 및 신고누락 임대료 산출내역자료 등에 의하여 확인되고, 위와 같이 월세상당액을 환산하기 위해 사용한 임대보증금에 적용할 이자율 1%는 쟁점빌딩 주변을 탐문한 시세를 반영하였다는 의견이다. (나) 청구인은 이에 대하여 4층의 임대료를 기준으로 적정임대료를 산정하는 것에는 다툼이 없으나, 다만 월세상당액을 동 임대보증금에 1%를 적용하여 환산 계산하는 것은 부당하다는 주장이다. (다) 부가가치세법시행령 제49조 의 2는 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금에 계약기간 1년의 정기예금이자율을 적용하여 계산된 금액을 과세표준이 되는 임대시가로 하도록 규정하고 있다. 따라서 처분청이 쟁점빌딩 5층의 적정임대료를 계산함에 있어서 탐문시세를 근거로 4층 연세안과의원의 임대보증금의 1%를 월세환산액으로 산정할 것이 아니라 위 시행령에 따라 임대보증금에 계약기간 1년의 정기예금이자율을 적용하여 이를 재산정한 후 그 결과에 의하여 청구인에게 한 2000년 1기～2004년 2기분 부가가치세 10건 합계 63,260,940원의 부과처분을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

(3) 종합소득세 과세와 관련된 쟁점③에 대하여 본다. (가) 국세청의 사업자등록 및 등기부등본 등의 자료에 의하면, 청구인과 ○○○ 및 ○○○간의 관계는 아래 표와 같고, 이에 대하여 당사자간 다툼이 없다.

○○○ (나) 처분청은 청구인의 공동사업장에 대한 소득금액을 계산하면서 청구인 4인과 쟁점빌딩의 5층 임차법인인 ○○○ 등은 각각 특수관계자에 해당하는 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 적정임대료 산정에 의한 소득금액과 신고소득금액의 차액을 신고누락한 소득금액으로 결정한 후, 공동사업자중 곽○○○ 지분상당의 소득금액과 정○○○ 지분상당의 소득금액을 각각 배우자인 김○○○과 김○○○의 소득금액에 합산하여 이 건 종합소득세를 과세하였다. (다) 소득세법시행령 제98조 제1항 의 규정(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정된 것)은 당해 거주자의 친족(제1호), 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정되기 전 100분의 50) 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인(제4호), 동 제4호 또는 제5호에 해당하는 법인이 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정되기 전 100분의 30) 이상을 출자하고 있는 법인(제6호) 등은 특수관계있는 자에 해당하는 것으로 규정하고 있다. (라) 위의 사실과 관련법령 등을 종합하면, 먼저 김○○○이 ○○○ 등과 특수관계이고 대표이사의 업무를 보고 있으나, 쟁점빌딩 대표로서 업무도 보고 있으므로 부당행위계산부인시 김○○○ 지분의 수입누락 금액의 2/3만 계상해 줄 것을 주장하나, 부당행위계산부인규정은 당해 거주자와 특수관계 있는 자의 거래를 부인하여 처분청이 소득금액을 다시 계산하는 제도로서 김○○○과 ○○○ 등의 임대행위와 관련되고 그 지분율과는 무관한 것이므로 이는 받아들이기 어렵고, 청구인들 중 곽○○○는 ○○○과는 특수관계이나 ○○○와 특수관계자에 해당하지 아니하여 이에 대한 부당행위계산부인은 제외하여야 한다고 주장하나, 곽○○○가 배우자인 김○○○의 지분을 포함하여 ○○○에 70%를 출자하였고 ○○○이 ○○○에 50.5%를 다시 출자하고 있어서 소득세법시행령 제98조 제1항 제4호 및 제6호에서 규정한 특수관계자의 요건에 해당하므로 받아들일 수 없다. 다음으로, 청구인 중 쟁점빌딩의 (비대표)공동사업자인 김○○○과 정○○○는 ○○○ 등과 각각 특수관계자에 해당하지 않는다고 주장하여 살펴보면, 소득세법시행령 제98조 제1항 제4호 에서는 당해 거주자 및 그와 친족 등의 출자지분의 합계가 총출자지분의 100분의 30(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정되기 전 100분의 50)이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인은 특수관계 있는 자에 해당하는 것으로 규정하고 있는바, 위 시행령에 의하면 당해 거주자 자신이 전혀 출자하지 않거나 대표자가 아닌 법인과는 특수관계 있는 법인에 해당되지 않는 것으로 해석되므로, 김○○○과 정○○○는 이 건 과세기간 동안 모두 ○○○ 등에 출자한 사실이 전혀 없을 뿐만 아니라(0%) 대표자였던 사실도 없는 것이 확인되므로 위 주장은 정당한 것으로 판단하여 받아들이기로 한다.

(4) 따라서, 처분청은 쟁점②에서 판단한 바와 같이 보증금에 적용할 이자율을 계약기간 1년의 정기예금이자율을 적용하여 쟁점빌딩 5층의 신고누락 임대수입금액 및 소득금액을 경정하고, 공동사업자인 청구인에게 소득세를 과세함에 있어서, 청구인 중 김○○○과 곽○○○에 대하여는 동 2인이 ○○○ 등과 각각 특수관계자로 부당행위계산 부인 규정에 따라 재계산된 지분(각 25%) 상당의 소득금액을 주된 소득자인 김○○○에게 합산결정한 결과에 따라 이 건 김○○○에게 부과된 종합소득세를 경정하여야 할 것이며, 김○○○과 정○○○는 ○○○ 등과 특수관계자에 해당하지 아니하므로 재계산된 지분상당의 소득금액에 관하여 과세 제외하여 이 건 김○○○에게 부과된 종합소득세는 취소하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유가 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호․제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다. [별지1]

○○○ [별지2]

○○○