양도가액은 처분청이 조사한 실지거래가액으로 하면서 취득가액은 실지거래가액 여부를 확인하지 아니한 채 당초 신고가액으로 하여 경정하는 것은 형평성의 원칙에 어긋나며 제반 정황으로 보아 청구인의 주장이 신빙성이 있음
양도가액은 처분청이 조사한 실지거래가액으로 하면서 취득가액은 실지거래가액 여부를 확인하지 아니한 채 당초 신고가액으로 하여 경정하는 것은 형평성의 원칙에 어긋나며 제반 정황으로 보아 청구인의 주장이 신빙성이 있음
1. ○○○세무서장이 2006.4.15. 청구인에게 한 양도소득세 2002년 귀속 28,917,000원과 2003년 귀속 117,911,170원의 부과처분은 2003.2.20. 양도한 부산광역시 ○○○소재 및 같은 동 ○○○소재 답 3,728㎡의 취득당시 실지거래가액을 315,000,000원으로 하고, 2003.12.4. 양도한 부산광역시 ○○○소재 답 1,926㎡의 취득당시 실지거래가액 151,000,000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
2. 나머지 심판청구는 이를 기각합니다.
청구인은 2002년부터 2003년까지 ○○○소재 토지 230㎡ 분양권(이하 “쟁점①분양권”이라 한다), 부산광역시 ○○○소재 및 같은 동 ○○○소재의 답 3,728㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 한다), ○○○소재 답 1,926m(이하 “쟁점③부동산”이라 한다) 및 울산광역시 ○○○소재 임야 13,223㎡(이하 “쟁점④부동산”이라 한다)를 각각 양도한 후 실지거래가액으로 양도 소득세 신고를 하였다.
○○지방국세청장은 청구인의 위 양도소득세 신고내용에 대하여 세무조사를 한 결과 이중계약서 작성 등으로 양도당시 실지거래가액을 허위로 신고한 사실을 확인하고 이 사실을 과세자료로 처분청에 통보하였으며, 처분청은 ○○지방국세청장의 과세자료 내용에 따라 2006.4.15. 청구인에게 양도소득세 2002년 귀속 28,917,000원 및 2003년 귀속 117,991,170원을 각각 경정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.29. 이의신청을 거쳐 2006.9.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 2002.4.13. 쟁점①분양권 양도당시 중개수수료 500만원을 ○○부동산 ○○○에게 지급하였으나 중개수수료 상한선(100만원)으로 인하여 중개수수료로 100만원의 영수증을 받고, 나머지 400만원은 건물 철거비 등의 명목으로 영수증을 각각 교부받았으므로 이를 필요경비에 산입하여야 한다.
(2) 쟁점②부동산은 단기간(2개원 정도) 보유하다가 양도한 것으로 양도소득세 신고 시 양도 및 취득당시 거래가액을 양도 및 취득당시개별동시지가(59,200원/㎡)를 참고로 하여 계산한 가액을 실지거래가액으로 하여 신고하였으나 처분청이 쟁점②부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 결정하면서 양도가액만 조사 확인한 338,100,000원으로 하고 취득가액은 신고한 가액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 결정하는 것은 부당하며, 취득당시의 실지거래가액이 부동산 매매계약서 및 거래사실확인서, 감정평가법인의 감정가액 등에 의하여 315,000,000원임이 확인되므로 이를 취득당시 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세하여야 한다.
(3) 쟁점③부동산에 대한 양도소득세 신고 시 신고서에 취득당시 실지거래가액을 118,000,000원으로 기재하여 신고하였으나 이는 첨부된 부동산매매계약서상의 취득가액 151,000,000원중 잔금 118,000,000원을 취득가액으로 착각하여 신고한 것이므로 수정신고내용과 같이 부동산매매계약서에 기재된 151,000,000원을 취득당시 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세하여야 한다.
(4) 쟁점④부동산은 사실혼 관계에 있던 ○○○에게 위자료로 준 것으로 양도에 해당하지 아니할 뿐만 아니라 양도차익이 발생하지 않았으며, 설령, 양도에 해당하더라도 취득당시 부동산매매계약서와 같이 취득가액이 50,000,000원이므로 이중 4,000평만 양도하였으므로 이에 대한 취득당시 실지거래가액을 40,000,000원으로 양도소득세를 과세하여야 한다.
(1) 쟁점①분양권의 경우 양도소득세 신고 시 중개수수료 500만원을 필요경비로 신고하지 않았을 뿐만 아니라 이의신청 시 까지도 이에 대한 증빙서류를 제출하지 않았으며, 심판청구 시 제출한 영수증은 사후에 작성한 것으로 신빙성이 없으므로 필요경비에 산입하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(2) 쟁점②부동산 양도소득세 신고 시 취득당시의 실지거래가액을 221,000,000원으로 신고하였고, 세무조사에서 양도당시의 실지거래가액이 338,100,000원으로 확인되자 이를 번복하여 취득당시의 실지거래가액을 315,000,000원으로 주장하는 것은 신빙성이 없으므로 취득당시의 실지거래가액을 신고한 금액인 221,000,000원으로 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(3) 쟁점③부동산 당초 신고 시 취득당시 실지거래가액을 118,000,000원으로 신고하였고, 취득당시 실지거래가액이라고 주장하는 151,000,000원에 대해서는 금융자료 등 객관적인 증빙서류가 없으므로 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액을 118,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(4) 쟁점④부동산을 3년 이상 보유하다가 양도하면서 양도차익이 발생하지 않는다는 주장은 신빙성이 없을 뿐만 아니라 취득당시 실지 거래가액이 40,000,000원이라는 거래사실확인서 등은 사인간에 사후에 작성된 것이고 금융자료 등 객관적인 증빙서류의 제출이 없으므로 취득당시 실지거래가액을 24.000,000원(30,000,000원 × 13,223㎡ 16,529㎡)으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(1) 쟁점①분양권 양도 시 지급하였다는 중개수수료 영수증을 신빙성이 없는 것으로 보아 필요경비에 불산입한 처분의 당부
(2) 쟁점②부동산의 취득당시 부동산매매계약서 및 거래사실확인서상의 실지거래가액을 신빙성이 없는 것으로 보아 신고한 가액을 실지거래가액으로 본 처분의 당부
(3) 쟁점③부동산의 양도소득세 신고 시 제출한 부동산매매계약서상의 취득가액을 취득당시 실지거래가액으로 보지 아니한 처분의 당부
(4) 쟁점④부동산의 취득당시 부동산매매계약서 및 거래사실확인서상의 취득가액을 실지거래가액으로 보지 아니한 처분의 당부
(1) 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전) 제96조 【 양도가액 】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
1. ~ 5. (생 략)
6. 양도자가 양도 시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정 신고 기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우
7. (생 략)
② ~ ④ (생 략) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. ~ 4. (생 략)
② ~ ⑦ (생 략) 제100조 【 양도차익의 산장 】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다.
③ (생 략) 제114조 【 양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 】
① 납제지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정 신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.
④ (생 략)
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 도는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(1) 쟁점 (1)에 대하여 살펴본다. (가) 2002.4.13.양도(취득일자는 2002.1.1.)한 쟁점①분양권에 대한 청구인의 신고 및 처분청의 경정내용은 다음과 같다. <양도소득세 신고 및 경정내용> (단위: 천원) 신고구분 양도가액 취득가액 양도차익 신고 경정 신고 경정 신고 경정 실가 5,000 55,000 5,000 5,000 0 50,000 (나) 청구인은 쟁점①분양권을 양도하면서 중개수수료로 500만원을 지급하였으므로 이를 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하면서, 영수증을 이에 대한 증빙서류로 제출하고 있다. 청구인이 제출한 중개수수료 100만원 및 건물철거비 등 400만원에 대한 영수증 사본을 살펴보면, 2002.4.13. ○○부동산 ○○○이 작성한 영수증으로 분양권매매 중개수수료로 100만원, 건물 철거비 등으로 400만원을 각각 받은 것으로 되어 있다. (다) 한편, 쟁점①분양권에 대한 처분청의 조사내용을 살펴보면, 청구인은 양도소득세 신고 뿐만 아니라 이의신청서를 제출하면서도 중개수수료에 대한 영수증을 증빙서류로 제출하지 아니한 것으로 확인되고 있다. (라) 이상과 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인이 중개수수료 및 건물 철거비 등으로 지급하였다는 영수증의 경우 작성일자는 쟁점①분양권 양도일과 같은 날인 2002.4.13.로 되어 있으나 양도소득세신고 및 이의신청 시 증빙서류로 제출하지 아니한 사실 등으로 보아 영수증은 사후에 작성된 것으로 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 처분청이 중개수수료 등 500만원을 필요경비로 산입하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다 하겠다.
(2) 쟁점 (2)에 대하여 살펴본다. (가) 2003.2.20. 양도(취득일자는 등기접수일인 2003.1.2)한 쟁점②부동산에 대한 정구인의 신고 및 처분청의 경정내용은 다음과 같다. <양도소득세 신고 및 경정내용 > (단위: 천원) 신고구분 양도가액 취득가액 양도차익 신고 경정 신고 경정 신고 경정 실가 235,000 338,100 221,000 221,000 14,000 117,100 (나) 청구인은 쟁점②부동산은 단기간(2개원 정도) 보유하다가 양도 한 것으로 과도한 양도차익이 발생할 수 없으며, 양도소득세 신고당시 개별공시지가(59,200원/㎡)를 참고로 하여 양도 및 취득가액을 계산하여 신고하였으나 처분청이 조사한 가액을 실지거래가액으로 하면서 양도가액만 조사한 가액으로 하고 취득가액의 경우 부동산매매계약서등과 같이 실지거래가액 315,00,000원임에도 불구하고 신고한 가액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하면서, 부동산매매계약서 사본 및 거래사실확인서, 감정평가법인의 감정가액 등을 증빙서류로 제출하고 있다 부동산매매계약서 사본 및 거래사실확인서를 살펴보면, 부동산매매계약서는 2002.11.10. 작성한 것으로 청구인이 ○○○로부터 쟁점②부동산을 315,000,000원에 취득하면서 계약금 30,000,000원은 계약일에, 잔금 285,000,000원은 2002.12.15 지급하는 것으로 되어 있고, 2006년 6월 쟁점②부동산 양도자 ○○○가 작성한 거래사실확인서에는 청구인에게 쟁점②부동산을 315,000,000원에 양도하였다고 확인하고 있으며, 청구인이 2006.8.29. 주식회사 ○○감정평가법인에 의뢰하여 평가받은 감정평가서에는 쟁점②부동산에 대하여 취득당시인 2002.12.15.을 기준으로 소급하여 감정평가한 것으로 감정가액이 309,424,000원으로 평가되어 있다. 한편, 쟁점②부동산에 대한 청구인의 양도소득세 신고내용을 살펴보면, 양도가액 235,000,000원은 2003년 개별공시지가(62,900원/㎡)로, 취득가액 221,000,000원은 2002년 개별공시지가(59,200원/㎡)로 산정한 것으로 나타나고 있으며, 청구인에게 쟁점②부동산을 양도한 ○○○의 경우 양도소득세 신고를 하지 아니함 따라 처분청이 2003년 10월에 기준시가{보유기간이 2년 이상(1999년 취득, 2003년 양도)으로 양도가액 220,697천원, 취득가액 211,377천원}로 양도소득세를 결정한 사실이 처분청의 전산자료에 의하여 확인된다. (다) 이상과 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점②부동산을 2003.1.2. 취득한 후 약 2개월 후인 2003.2.20. 양도하면서 양도가액 및 취득가액을 개별공시지가를 참고로 하여 계산하여 이를 실지거래가액으로 신고하였으나 처분청은 청구인이 신고한 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 허위로 보아 양도가액은 조사 확인한 실지거래가액인 338,100,000원으로 하면서, 취득가액은 실지거래가액 여부를 조사확인도 하지 아니한 채 청구인이 신고한 가액인 221,000,000원을 실지거래가액으로 하여 경정하는 것은 형평성에 어긋나는 것으로 보여지며, 비록 취득당시 실지거래가액에 대한 금융자료의 제출은 없지만 부동산매매계약서 및 거래사실확인서에 청구인이 쟁점②부동산을 315,000,000원 취득한 것으로 되어 있고(양도자인 ○○○는 보유기간이 2년 이상으로 기준시가로 결정,) 주시회사 ○○감정평가법인에서 소급평가한 감정가액도 부동산매매계약서상의 거래가액과 비슷한 309,424,000원으로 평가된 점 등으로 보아 쟁점②부동산의 취득당시 실지거래가액이 315,000,000원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 판단되므로 처분청이 쟁점②부동산의 취득당시 실지거래가액을 221,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.
(3) 쟁점 (3)에 대하여 살펴본다. (가) 2003.12.4. 양도(취득일자는 2003.4.8.)한 쟁점③부동산에 대한 청구인의 당초 신고 및 수정신고, 처분청의 경정내용은 다음과 같다. <양도소득세 신고 및 경정내용> (단위: 천원) 신고구분 양도가액 취득가액 양도차익 당초신고 수정신고 경정 당초신고 수정신고 경정 당초신고 수정신고 경정 실가 119,000 154,000 154,000 118,000 151,000 118,000 1,000 3,000 36,000 (나) 청구인은 쟁점③부동산에 대한 양도소득세 신고 시 제출한 취득당시 부동산매매계약서에 취득가액 151,000,000원임에도 불구하고 잔금 118,000,000원을 취득가액으로 착가하여 신고하였고, 이에 대하여 수정신고를 하였음에도 불구하고 취득당시 실지거래가액을 118,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하면서, 당초 양도소득세 신고서 및 부동산매매계약서, 수정신고서를 증빙서류로 제출하고 있다. 당초 양도소득세 신고서 및 수정신고서를 살펴보면, 2004.2.28. 당초 신고 시에는 양도가액 119,000,000원, 취득가액 118,000,000원으로 하여 신고하였다가 2004.12.20. 수정시고 시에는 양도가액 154,000,000원, 취득가액 151,000,000원으로 하여 신고를 하였으며, 당초 양도소득세 신고 및 수정신고 시 제출한 취득당시 매매계약서는 동일한 것으로 2003.3.31. 쟁점③부동산의 매매가액을 151,000,000원으로 하면서 계약금 33,000,000원은 계약일에, 잔금 118,000,000원은 2003.4.10.에 각각 지급하는 것으로 되어 있다. (다) 이상과 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 처분청은 쟁점③부동산에 대하여 양도가액은 수정 신고한 154,000,000원을 실지거래가액으로, 취득가액은 당초 신고한 118,000,000원을 실지거래가액으로 하여 경정하였으나 취득당시 실지거래가액이 151,000,000원임이 당초 신고 및 수정신고 시 제출한 부동산매매계약서에 의하여 확인되므로 처분청이 쟁점③부동산의 취득당시 실지거래가액을 118,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.
(4) 쟁점 (4)에 대하여 살펴본다. (가) 2003.12.8. 양도(취득일자는 2002.7.23)한 쟁점④부동산에 대하여 청구인은 양도소득세 신고를 하지 아니하였으며, 이에 대한 처분청의 결정내용은 다음과 같다. <양도소득세 결정내용> (단위: 천원) 결정구분 양도가액 취득가액 양도차익 신고 결정 신고 결정 신고 결정 실가 0 50,000 0 24,000 0 26,000 (나) 청구인은 쟁점④부동산을 사실혼 관계에 있던 ○○○에게 위자료로 준 것이므로 양도에 해당하지 아니할 뿐만 아니라 양도차익이 발생하지 않았으며, 설령, 양도에 해당한다 하더라도 취득당시 부동산매매계약서와 같이 취득가액이 50,000,000원이므로 이중 4,000평만 양도하였으므로 이에 대한 취득당시 실지거래가액을 40,000,000원으로하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하면서, 부동산매매계약서 및 거래사실확인서, ○○○의 확인서를 증빙서류로 제출하고 있다. 2002.7.15. 작성된 부동산매매계약서는 ○○○이 청구인에게 쟁점④부동산(취득당시 16,529㎡)을 50,000,000원에 일시불로 양도한 것으로되어 있고, 2006.5.11. ○○○이 작성한 거래사실확인서도 쟁점④부동산(취득당시 160529㎡)을 50,000000,원에 양도였다고 확인하고 있으며, 2006.9.4. ○○○이 작성한 확인서에는 전 남편인 청구인으로부터 쟁점④부동산을 위자료로 받았다고 확인하고 있다. (다) 한편, 처분청이 ○○○으로부터 쟁점④부동산에 대한 취득당시 실지거래가액을 조사한 내용을 살펴보면, 2002.6.20. 작성한 부동산매매계약서에는 임야 16,529㎡를 30,000,000원(2002.6.30. 계약금 10,000,000원, 202.7.19. 잔금 20,000,000원)에 양도한 것으로 되어 있고, 2006년 1월 작성한 확인서에도 청구인에게 쟁점④부동산을 30,000,000원에 양도한 것으로 되어 있다. (라) 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인은 사실혼 관계에 있는 ○○○에게 쟁점④부동산을 위자료로 준 것이라는 주장에 대한 증빙서류를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 처분청이 쟁점④부동산의 양도자 ○○○으로부터 조사확인한 부동매매계약서 및 거래사실확인서에는 쟁점④부동산을 포함한 임야 16,529㎡를 30,000,000원에 양도하였다고 사실관계를 확인하고 있어 청구인이 제출한 취득당시 실지거래가액이 40,000,000원이라는 부동산매매계약서 및 거래사실확인서는 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점④부동산의 취득당시 실지거래가액을 24,000,000원(30,000,000원 × 13,223㎡ / 16,529㎡으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.