기준시가 양도차익 과세 가능 여부

심판청구번호 국심 2006부 1915(2006.7.24) CLASS=HStyle0 STYLE='text-align:center;'>이 유

청구인은 정○○○, 김○○○와 함께 ○○○ 답 331.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1987.7.15. 신○○○으로부터 각 1/3 공유지분으로 취득하였다가, 쟁점토지중 청구인의 지분(이하 “청구인 지분토지”라 한다)을 2001.3.6. 김○○○의 처인 이○○○에게 양도하고 실지거래가액의 방법으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 청구인 지분토지의 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 2006.5.12. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 ○○○을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 일반적으로 공유되는 토지는 매수를 기피하는 현상이 있고, 쟁점토지는 도로보다 5m정도 낮게 위치하고 있으며 안쪽으로 길쭉한 형태를 취하고 있어 일반토지보다 이용가치가 없고, 쟁점토지의 일부는 상업지역이고 일부는 주거지역으로 되어 있어 주거지역은 상대적으로 시세가 낮음에도 이를 반영하지 않고 일률적으로 개별공시지가를 높게 산정하였으며, 개별공시지가를 기준으로 평가한 감정가액 또한 시세보다 높게 평가되었음에도, 공유자간의 거래라는 이유와 양도 가액이 개별공시지가 및 감정가액보다 현저하게 낮다는 이유로 실지거래가액을 부인하여 기준시가로 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인 지분토지는 공유자간의 거래로서, 양도가액이 기준시가 및 감정가액과 현저한 차이가 있고, 매매계약서와 금융거래내역서가 일치하지 않는 점 등으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없으므로 기준시가에 의한 가액으로 결정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고한 것에 대하여 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 고지한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수인간에 실제로 거래한 가액(이하 ࡒ실지거래가액ࡓ이라 한다)에 의한다. 1～5, 6의 2～7(생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2001.3.6. 청구인 지분토지를 이○○○에게 양도하고 실지거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 계산○○○하여 양도소득세 신고를 한 것에 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 청구인 지분토지의 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익을 계산○○○하여 이 건 고지하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 제시한 매매계약서를 보면, 청구인 지분토지의 양도대금은 ○○○이고, 계약금은 2001.2.6. ○○○, 잔금은 2001.3.6. ○○○을 각 지급하는 것으로 되어 있으며, 쟁점토지의 취득가액은 ○○○(청구인 지분 1/3)으로 되어 있음이 확인된다.

(3) 청구인이 청구인 지분토지를 양도하고 대금을 수취한 증빙으로 제시한 금융거래 내역서에 의하면, 청구인명의의 ○○○ 계좌○○○에 2001.3.3 ○○○, 2001.3.13. ○○○, 2001.3.28. ○○○이 이○○○ 및 김○○○로부터 입금된 것으로 되어 있어, 계약서의 대금지급 조건과는 일치하지 않고 등기부등본상의 소유권이전 등기일(2001.3.7) 이후에 대금이 입금된 것으로 되어 있음이 확인된다.

(4) 개별공시지가 확인서에 의하면, 쟁점토지의 2001년 개별공시지가는 ○○○으로 되어 있음이 확인된다.

(5) ○○○감정평가법인이 처분청의 요구에 의하여 제출한 쟁점토지에 대한 감정평가서에 의하면, 쟁점토지 995㎡와 동소 ○○○ 314㎡를 합한 면적 1,309㎡를 도로 저촉부분 145㎡는 ○○○, 나머지 지역은 ○○○으로 평가하였고, 가격시점 및 조사시점은 2001.3.8.로 되어 있음이 확인된다.

(6) 쟁점토지에 대한 폐쇄부 등기부등본에 의하면, 쟁점토지중 청구인의 지분은 2001.2.6. 매매를 원인으로 2001.3.7. 등기접수하여 이○○에게 소유권이전이 되었고, 1996.9.13. 쟁점토지의 청구인 지분에 대한 근저당설정 채권최고액이 ○○○으로 되어 있으며, 2001.3.24. 쟁점토지와 동소 ○○○를 공동담보로 하여 설정한 근저당설정 채권최고액은 ○○○으로 되어 있다. 이에 대하여 청구인은 위 ○○○가 100평이고 쟁점토지의 청구인 지분 1/3도 100평이어서 총 400평에 대한 청구인의 지분 100평의 비율로 근저당설정 채권최고액을 계산하면○○○ 청구인 지분토지에 대한 근저당설정 채권최고액은 ○○○이라고 주장한다.

(7) 청구인이 제시한 지적도 및 사진에 의하면, 쟁점토지중 약 160평은 상업지역이고 나머지 약 140평은 일반주거지역이며, 쟁점토지 바로 옆으로 철도가 지나가고, 쟁점토지는 도로보다 5m정도 낮게 위치하고 있는 것으로 표시되어 있음이 확인된다.

(8) 살피건대, 청구인이 제시한 금융거래 내역서와 매매계약서상 대금지급 조건이 일치하지 않는 점, 일반적으로 부동산소유권이전 등기는 잔금이 청산된 후에 접수됨에도 청구인 지분토지는 소유권이전 등기가 경료된 후에 대금이 지급된 것으로 되어 있는 점, 매매시점의 감정가액, 기준시가, 근저당설정 채권최고액이 비슷하게 나타남에도 청구인이 제시한 증빙만으로는 양도가액이 기준시가의 절반에도 미치지 못하는 사실이 납득되지 않는 점 등으로 보아 청구인이 신고한 청구인 지분토지의 실지거래가액을 신빙성이 없다 할 것이고, 따라서 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 고지한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.