실지거래가액이 확인되지 않는 토지에 해당하는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2001.2.28. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 7필지 대지 9,522.4㎡와 건물 482.6㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)를 양도하고 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고 납부하였고, 2001.8.29. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 5필지 대지 2,712.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 4건으로 분할하여 서○○외 5인에게 양도하고 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 2005.12.5.부터 2006.1.27.까지의 기간 중 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하고, 쟁점외부동산에 대하여는 신고내용대로 시인하였으나, 쟁점토지의 경우 실지거래 양도가액은 655,400천원으로 확인되나, 청구인이 신고한 실지거래 취득가액 945,799천원은 토지의 직접 교환가액으로 볼 수 없어 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당된다고 보고, 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 환산한 가액 592,965천원을 취득가액으로 보아 2006.4.14.청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 4건 합계 219,924,270원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지 중 2,666.45㎡는 법원의 판결에 의한 손해배상금 채권 20억원에 대한 대물변제로 취득하였고, 나머지 46.35㎡는 김○○부터 실지거래가액 11,200천원에 취득하였으므로 쟁점토지의 실지거래 취득가액은 위 대물변제가액에 실지거래 취득가액을 합한 금액 2,011,200천원으로 보아야 하는데도 처분청은 쟁점토지의 실지거래 취득가액이 확인되지 않는다고 보아 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의한 환산가액을 취득가액으로 본 것이므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지 중 2,666.45㎡를 대물변제에 의하여 취득하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 차용금 채권에 대한 대물변제로 쟁점토지 중 2,666.45㎡를 취득할 당시 청구인을 비롯한 채권자 123명이 쟁점토지를 비롯한 63필지의 체비지를 각 지분에 따라 취득하여 청구인의 대물변제가액을 쟁점토지의 직접적인 취득가액으로 인정하기 어렵고, 나머지 김○○로부터 취득한 46.35㎡의 실지거래 취득가액도 그 금액이 11,200천원으로 미미하므로 전체의 실지거래 취득가액이 확인 되지 않는 것으로 보아 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의한 환산가액을 쟁점토지의 취득가액으로 본 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실지거래 취득가액이 확인되는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2001.12.31.법률 제6557호로 개정되기 전의 것) 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다(단서 생략)

○ 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령(2001.12.31. 대통령령 제17456호로 개정되기 전의 것) 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 ․ 매매계약 서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부 ․ 매매계약서 ․ 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 제157조 제4항 및 제5항의 규정에 의한 주식등이나 제158조 제1항 각호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 × 취득당시의 기준시가 매매사례가액또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3일 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 취득하게 된 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 1993.5.29. 청구인 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○가 ○○번지 대지 1,311㎡(양도당시 장부상 가액은 945,799,223원이며, 이하 “○○토지”라 한다)를 토목건축공사업 등을 영위하는 ○○○○주식회사(이하 “○○○○”이라 한다)에게 매매대금 20억원에 양도하기로 내용의 매매계약을 체결하고, 1993.6.9. 동 토지에 대하여 ○○○○에게 소유권 이전등기를 해 주었으나, 위 매매대금으로 받은 당좌수표와 약속어음이 ○○○○의 부도로 결제되지 아니하자, ○○○○을 상대로 손해배상금 청구소송을 제기하여 1997.1.22. ○○○○법원에서 ‘○○○○은 청구인에게 금 20억원 및 이에 대한 1997.1.8.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라’는 취지의 판결을 받았다(부산지방법원 96가합24951, 1997.1.22. 참조). (나) 한편, ○○○○은 1990.3.10. ○○시 ○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○지구토지구획정리조합(조합장은 변○○이며, 이하 “○○○○조합”이라 한다)으로부터 쟁점토지 소재지인 ○○시 ○구 ○○지구의 토지구획정리사업을 공사대금 7,468,355천원(공사대금 80%를 환지계획인가에 의한 체비지로 지급받기로 약정)에 도급받아 시행하기로 하였고, 위 공사대금약정에 따라 ○○○○조합은 1993.5.11. ○○시로부터 환지계획의 인가를 받은 환지예정지 중 체비지로 지정되어 있던 69필지의 토지(이하 “각 체비지”라 한다)를 양도한 다음, 1993.6.21. 체비지대장에 ○○○○을 각 체비지의 양수인으로 기재하였다.

○○○○은 청구인 등 123명으로부터 위 토지구획정리사업의 공사대금을 차용하고, 그 차용금 채무에 대한 대물변제로 1999.5.25.청구인등 123명의 채권자들에게 각 체비지를 양도하였는데, 이 때 청구인이 양수받기로 한 체비지는 쟁점토지 중 2,666.45㎡였다.

○○○○의 채권자들은 위 체비지 양도 이전에 각 체비지에 대하여 가압류를 하였는바, 성안지구조합은 1999.5.25. ○○○○의 요청으로 청구인등을 각 체비지의 양수인으로 체비지대장에 등재하면서 가압류가 해지되지 아니하면 소유권 이전등기절차에 응하지 않겠다는 취지를 체비지대장에 기재하였다. 위 토지구획정리사업은 2000.2.11. 완료되었고, ○○○○조합은 2000.2.17. 각 체비지에 대하여 ○○○○조합의 명의로 소유권 보존등기를 하였다. 각 채권자들은 자신들이 위 토지구획정리사업의 환지처분공고일의 다음날인 1999.11.6.에 각 체비지에 대한 소유권을 원시 취득하였으므로 ○○○○조합 앞으로 경료된 소유권 보존등기는 법률상의 원인을 결여한 무효의 등기라고 주장하면서 ○○○○조합을 상대로 소유권 확인소송을 제기하였는데, ○○○○법원 제7민부는 2001.3.20.‘이 건 각 체비지의 소유자는 각 채권자로 확인되므로 ○○○○조합은 각 체비지에 대하여 ○○○○법원 ○○등기소 2001.1.17. 접수 제7822호로 마친 소유권 보존등기의 말소등기절차를 이향하라’는 취지의 판결을 하였다.(○○○○법원 2001가합355, 2001.3.20. 참조) (다) 위 (나)호의 판결에 따라, ○○○○조합 명의의 소유권 보존 등기가 말소되었고, 2001.6.7.자로 쟁점토지 중 2,666.45㎡에 대하여는 청구인이, 나머지 46.35㎡에 대하여는 김○○가 소유권 보존등기를 접수하였으며(쟁점토지의 등기부 등본), 청구인은 2001.7.19. 쟁점토지 중 46.35㎡를 김○○로부터 매매대금 11,200천원에 양수하였다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 6필지로 분할한 후, 2001.8.29. 서○○외 5인에게 아래<표1>과 같이 양도(4건)하고 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고를 하였는바, 청구인이 실지거래 취득가액으로 신고한 가액은 위 (1)항 (가)호에 기재된 ○○○동 토지의 장부상 가액임을 알 수 있다. <표1> 청구인의 양도소득세 신고내용 (단위: ㎡, 원) 소재지 지목 면적 양도가액 취득가액 필요경비 양도차손 양수자

○○ 동

○○ 〃

○○ 소 계 대지 대지 383.5 499.2 882.7 106,800,000 106,800,000 213,600,000 133,704,590 174,042,580 307,747,170 3,257,060 4,239,700 7,496,760 101,643,930 서

○○ 손

○○

○○ 동

○○ 〃

○○ 소 계 대지 대지 367.6 367.6 735.2 88,500,000 88,500,000 177,000,000 128,161,170 128,161,170 256,322,340 3,122,030 3,122,030 6,244,060 85,566,400 조

○○

○○ 동

○○ 대지 367.6 88,800,000 128,161,170 3,122,030 42,483,200 최

○○

○○ 동

○○ 대지 727.3 176,000,000 253,568,543 6,176,950 83,745,493 권

○○ 권

○○ 합 계 2,712.8 655,400,000 945,799,223 23,039,800 313,439,023

(3) 살피건대, 손해배상금 등 채권액에 갈음하여 부동산으로 대물변제 받은 경우 그 대물변제 된 채권액을 그 부동산의 실지거래 취득가액으로 보는 것이나(국심 2005중 4082, 2006.2.6. 참조), 그 대물변제 된 채권액이 일반적인 부동산의 매매관행에 비추어 합리적이 아니라고 판단되는 경우에는 그 채권액을 당해 부동산의 실지거래 취득가액으로 인정할 수 없다 할 것이다(국심 2001서1098, 2001.7.26.참조)

(4) 이 건의 경우, 청구인은 위 ○○동 토지의 매매계약 불이행에 따른 손해배상금 채권액 20억원에 갈음하여 ○○○○으로부터 쟁점토지 중 2,666.45㎡를 대물변제 받은 것으로 보이나, 위 토지는 청구인이 당초 대물변제에 의하여 취득하기로 한 날(1999.5.25.)로부터 약 2년, 실제 소유권 이전등기를 한 날(2001.6.7.)로부터 약 2개월만인 2001.8.29. 양도하였음에도 그 양도가액이 644,200천원에 불과한 것으로 확인되는 바, 청구인은 위 손해배상금 채권액에 비하여 합리적인가액 상당액의 토지를 대물변제 받았다고 보기 어렵고, 위 손해배상금 채권액 중 일부는 불가피하게 포기한 것으로 보이므로 이 건 대물변제 된 가액 20억원이 일반적인 부동산의 매매관행에 비추어 합리적인 가액이라고 보기는 어려운 것으로 판단된다. 사정이 이러하다면, 쟁점토지는 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 않는 토지에 해당된다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 쟁점토지의 실지거래 취득가액을2,011,200천원으로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.