부동산매매업으로 보아 소득세를 부과한 처분의 당부

청구인은 ○○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○에서 “○○농원”이라는 상호로 조경수 식재 ․ 판매업을 영위하는 사업자로서, 2002년부터 2004년까지의 기간 중 ○○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산 ○번지 목장용지 626㎡ 등 토지 853,933㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 28회 양도하고 양도차익이 큰 367,630㎡에 대하여 기준시가를 적용하여 양도소득세를 신고 ․ 납부하였다. 처분청은 청구인에 대한 2005.10월 조세범칙조사 결과 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당한다는 ○○세무서장의 과세자료 통보에 따라, 쟁점토지의 매매차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여 2005.11.14. 청구인에게 종합소득세 899,105,290원(2002년 귀속 3,053,000원, 2003년 귀속 44,568,140원, 2004년 귀속 851,484,150원)을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불목하여 2005.12.6. 이의신청을 거쳐 2006.3.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 ○○농원을 이전할 목적으로 ○○○도 ○○○시 ○○면 일대 토지 약 115천평을 2002년 경매로 취득하였으나 동 토지가 지방산업단지에 편입됨에 따라 농원업을 영위하기 어렵게 되어 양도할 수밖에 없었고, 양도횟수가 많은 것은 묘지장소 제공, 무상양도 등 민원사항을 해결하기 위하여 토지분할을 하였기 때문이며, 실질적으로 1과세기간내에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실도 없으므로 청구인을 부동산매매업자로 보아 쟁점토지의 양도에 대하여 종합소득세를 과세한 것은 부당하다.

(2) 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보는 경우, 청구인은 소득구분의 단순 착오로 사업소득을 양도소득으로 잘못 신고한 경우에 해당하므로 신고불성실가산세를 부과한 것은 부당하다.

(3) 청구인의 수입금액 및 소득금액을 실지조사결정함에 따라 신고수입금액 609백만원 대비 결정수입금액 3,383백만원은 555%에 이르고, 신고소득금액 109백만원 대비 결정소득금액 2,018백만원은 1,851%에 달하는 등 허위기장율이 실지조사결정할 수 있는 범위를 초과하고 있으므로 장부의 중요부분이 미비 또는 허위인 경우로 보아 소득금액을 추계결정함이 타당하다.

(4) 쟁점토지 양도를 부동산매매업으로 보아 사업소득으로 과세시 청구인이 제시하는 금융비용, 접대비, 기부금, 묘목구입비, 농장도로개설비, 인건비, 농장안의 묘지보상비, 농장안의 가건물보상비 등 2003년에 900백만원, 2004년에 2,564백만원의 비용지출이 있었으므로 이를 필요경비로 인정함이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2002년부터 2004년까지 여러지역에서 임야 등 토지를 총 46회 취득하여 28회 양도한 사실이 있고, 당해토지의 대부분을 경매 또는 공매로 취득하였으며, 1년 내 단기 양도한 토지도 15회 이르고, ○○지방산업단지 내 토지도 조경수의 식재없이 분할하여 양도하는 등 청구인의 토지거래는 단순 보유목적이 아닌 수익을 목적으로 취득하여 양도하였다고 볼 수 있으므로 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 것은 정당하다.

(2) 청구인은 외관상 명백히 부동산매매업을 영위한 경우에 해당하고, 일부 토지는 신고 누락한 사실이 있어 단순 소득 분류의 착오로 사업소득을 양도소득으로 신고한 것이 아니라 조세회피 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득분류를 하여 신고한 경우에 해당하므로 신고불성실가산세를 부과한 것은 정당하다.

(3) 쟁점토지 중 2002년 양도분은 양도가액은 확인되나 취득가액은 확인되지 않아 소득금액을 추계결정하고, 2003년 및 2004년 양도분은 취득가액, 양도가액 및 기타 필요경비를 확인하여 실지조사 결정한 것으로 신고소득금액 대비 결정소득금액의 비율이 높다는 이유로 소득금액을 추계 결정할 수 없다.

(4) 부동산매매업의 특성상 실지조사시 확인된 경비 이외에 달리 필요경비로 인정할 수 있는 경비가 없다고 보아야하고, 청구인은 객관적․구체적인 지출중빙의 제시없이 필요경비 추인할 것만 주장하고 있으므로 당초 소득금액 결정한것은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 쟁점토지의 양도에 대하여 종합소득세를 과세한 처분이 정당한지여부

(2) 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 경우, 쟁점토지를 양도하고 양도소득세로 신고한데 대하여 신고불성실가산세를 부과한 처분이 정당한지 여부

(3) 부동산매매업을 영위함에 따른 사업소득을 추계결정 할 수 있는지 여부

(4) 청구인이 주장하는 비용을 부동산매매업의 필요경비로 일정할 수 있는지 여부

• 나. 쟁점(1)에 대하여 본다.

(1) 관련법령 (가) 소득세법 제19조 【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (나) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영 건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 처분청이 제출한 ○○세무서장의 청구인에 대한조세범칙조사 결과에 의하면, 청구인은 2002년부터 2004년까지 아래와 같이 토지를 46회 취득하고 28회 양도하였다 하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 종합소득세를 과세하였다. 귀 속 취 득 양 도 횟수 면적(㎡) 금액(천원) 횟수 면적(㎡) 금액(천원) 계 46 1,355,692 1,208,672 28 853,933 3,896,384 2002년 14 638,798 884,287 5 15,345 103,890 2003년 11 403,409 103,835 7 73,796 409,385 2004년 21 313,485 220,550 16 764,792 3,383,109 (나) 청구인은 쟁점토지를 실수요 목적으로 취득하고 부득이한 사정에 의하여 양도 또는 분할양도한 것으로, 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세함은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

1. 청구인이 2002년부터 2004년까지 46회(112필지)취득한 토지는 ○○○도, ○○○도, ○○광역시, ○○광역시등 여러지역에 분포하며, 대부분 경매 또는 공매에 의하여 취득한 것으로 나타나고, 그 중 ○○지방사업단지내 토지는 대부분 그 지목이 목장용지 또는 임야로 조경수 식재를 위해서는 초지법 제23조 에 의한 시장 ․ 군수의 전용허가, 산림법 제18조 에 의한 산림청장의 전용허가 등을 필요로 하고 있으나, 처분청이 ○○시청 산림 ․ 축산과에 확인결과 청구인이 천북지방산업단지 내에 조경수 식재를 위한 전용허가를 득한 사실은 없는 것으로 확인된다.

2. 청구인이 2002년부터 2004년까지 28회(82필지) 양도한 쟁점토지 중 1년 내에 단기양도한 토지도 15회에 이르고, 쟁점토지 중 법원경매로 2회 양도, ○○산업단지 시행자에게 1회 양도, 산림청에 1회 양도, 동생 ○○○에게 2회 양도, ○○○에게 1회 무상양도, 묘지이장을 위한 교환거래 2회 양도 등 부득이한 사정으로 양도되었다고 주장하는 토지를 제외하더라도 2002년부터 2004년까지 토지를 19회 양도하였다.

3. 쟁점토지 중 ○○지방산업단지내 토지는 분할 ․ 합병을 통하여 사업시행자인 ○○○○이엔씨주식회사 외에도 ○○○, ○○○, ○○○ 등에게 양도되었음이 아래와 같이 확인된다. (단위: ㎡) 소재지 당초면적 분할 ․합병 및 양도내역

○○

○○ 산2 34,993 *2003.2.12.분할 산2 23,851㎡ →○○종합이엔씨(주)에 양도(2004.8.4) 산2-3 11,142㎡ →○○○에게 양도(2003.2.12)

○○

○○ 산3 9,521 *2003.2.12.분할 산3 3,541㎡ →

○○종합이엔씨(주)에 양도(2004.8.4) 산3-1 5,388㎡ →○○○에게 양도(203.2.12) 산3-2 592㎡ →○○종합이엔씨(주)에 양도(2004.8.4)

○○

○○ 1180-1 11,021 2002.5.30 합병 2004.7.19.분할 1180-1 11,021㎡ →1180-1 9,114㎡→

○○○에게 양도 (2004.7.19) 1180-2 298㎡ 1180-8 417㎡ →1180-11 2,096㎡→○○○에게 양도 (2004.8.4) →1180-12 526㎡ →○○○에게 양도 (2004.7.30)

○○

○○ 1180-3 1,435 2002.5.30.합병 2004.7.19.분할 1180-3 1,435㎡ →1180-3 4,712㎡→

○○○에게 양도(2004.7.30) 1180-4 959㎡ 1180-5 6,254㎡ 1180-9 658㎡ 1180-10 658㎡ →1180-13 164㎡ →○○○에게 양도(2004.8.4) →1180-14 2,320㎡→ ” →1180-15 2,778㎡ (다) 살피건대, 부동산의 양도가 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단하여야 하는 것인 바(대법원96누3913, 1996.12.6., 같은 뜻임), 청구인은 2002년부터 2004년까지 전국 여러 곳에 소재한 토지를 46회여 걸쳐 그 대부분을 경매 ․ 공매에 의하여 취득하였으며, 쟁점토지 양도횟수 28회 중 1면 내 단기양도한 횟수가 15회에 이르고, 분할 ․ 합병에 의하여 양도한 토지도 9회에 이르는 등 청구인은 사업목적으로 매매차익을 얻기 위하여 계속적, 반복적으로 부동산을 거래한 것으로 볼 수 있으므로 처분청이 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 매매차익을 산정하고 종합소득세를 과세하였음은 잘못이 없다고 판단된다.

• 다. 쟁점(2)에 대하여 본다.

(1) 관련법령 (가) 소득세법 제81조 【가산세】① 거주자가 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 종합소득금액 ․ 퇴직소득금액 또는 산림소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액(신고를 하지 아니하였거나 미달하게 신고한 소득금액에 대하여 소득세가 원천징수된 경우에는 당해 원천징수세액을 공제한 금액으로 하며, 이하 이 항에서 “가산세대상 금액” 이라 한다)의 100분의 20에 상당하는 금액을 결정세액에 가산한다. (단서생략)

(2) 사실관계 및 판단 (가) 청구인은 쟁점토지의 양도가 양도소득세 과세대상에 해당되는 것으로 보아 그 중 양도차익이 큰 토지에 대하여만 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세하면서 잘못 신고하거나 신고 누락한 소득금액에 대하여 신고불성실가산세를 부과하였다. (나) 세법상 가산세는 개별세법이 납세의무의 이행을 확보할 목적으로 이들 의무를 해태하였을 때 그에 대하여 가하여지는 일종의 행정벌적인 성격을 가지는 제재이므로 그 의무를 해태함에 있어 정당한 사유가 있는 경우에는 가산세를 과세할 수 없는 것이나, 청구인의 경우 쟁점(1)에서 본 바와 같이 부동산매매업을 영위한 사실이 명백히 인정되고, 쟁점토지 중 일부토지는 신고 누락한 사실이 있으므로 조세부담을 경감할 목적으로 고의로 사실과 다르게 소득분류를 하여 신고하거나 신고 누락한 경우에 해당된다고 할 수 있으므로 처분청이 청구인의 쟁점토지 양도에 따른 양도소득세 신고에 대하여 종합소득세로 과세하면서 신고불성실가산세를 가산하였음은 잘못이 없다고 판단된다.

• 다. 쟁점(3)에 대하여 본다.

(1) 관련법령 (가) 소득세법 제80조 【결정과 경정】③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해 연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득 금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사 결정할 수 있다. (나) 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】①법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의 2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다.

1. 수입금액에서 다음 각목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 “기준소득금액”이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의 2의 규정에 의한 소득금액에 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우에는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.

• 가. 매입경비(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)와 사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액
• 나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액
• 다. 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액

(2) 사실관계 및 판단 (가) 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보면서 2002년에 양도한 토지는 양도가액은 확인되나 취득가액은 확인되지 않는다고 하여 소득금액을 추계결정하고, 2003년과 2004년에 양도한 토지는 대부분 공매 ․ 경매로 취득하여 취득가액이 확인되고 양도가액은 매수자에 대한 확인조사 등을 통하여 계약서, 계좌이체내역 등에 근거하여 산정하였으며, 필요경비는 지출사실이 확인되는 가액을 추인하는 방법으로 소득금액을 실지조사 결정하였다. (나) 청구인은 부동산매매업을 영위함에 따른 소득금액을 처분청이 실지조사결정함에 따라 신고수입금액 대비 경정수입금액의 비율이 555%에 이르고, 신고소득금액 대비 경정소득금액의 비율도 1,851%에 이르고 있는 등 동업자 대비 매매총이익율 및 소득률이 현저하게 과도하여 불합리하므로 소득금액을 추계결정하여 줄 것을 주장하고 있다. (다) 종합소득세의 과세표준과 세액은 실지조사방법에 의하여 확인된 소득금액에 의하여 결정하는 것이 원칙이며, 추계결정방법에 의하여 이를 결정하려면 납세자의 장부나 증빙서류 등이 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위로 기재되어 달리 과세관청이 그 소득금액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에 한하여 예외적으로 허용되는 것으로, 청구인의 경우, 경정소득률이 신고소득률보다 높은 주요 사유는 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 산정함에 있어 기준시가로 신고한 금액을 실지거래가액으로 산정하거나 토지가격의 상승분이 반영되었기 때문으로 단순히 경정소득률이 당초 신고소득률보다 높다거나, 경정으로 인한 세액이 당초신고세액보다 현저하게 증가하였다는 사유만으로는 추계과세요건이 갖추어졌다고 볼 수 없다. 또한, 청구인이 영위하는 부동산매매업의 경우 해당 토지의 취득 및 양도시의 거래가액이 소득금액결정의 중요부분을 이루는 것으로 쟁점토지의 취득 및 양도시의 실지거래가액은 세무조사 과정에서 전액 확인된 바 있고, 필요경비도 증빙에 의하여 지출사실이 확인되는 금액은 추인한 바도 있으므로 처분청이 청구인의 부동산매매업 영위에 따른 소득금액을 실지조사결정방법으로 산정하였음은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 쟁점(4)에 대하여 본다.

(1) 관련법령 (가) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액 ․ 사업소득금액 ․ 일시재산소득금액 ․ 기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (나) 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으 로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부 대비용으로 한다.

2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산 매매업의 경우에 한한 다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 2003년 281백만원, 2004년 1,365백만원을 쟁점토지 양도에 따른 필요경비로 인정하였으나, 청구인은 동 필요경비 이외에 2003년 618백만원, 2004년 1,199백만원을 추가적으로 인정할 것을 주장하고 있다. (나) 청구인이 추가적으로 필요경비 인정할 것을 주장하는 금액 중 경매 취득한 토지 위의 가건물 보상비로 지급하였다는 2003년 158백만원, 2004년 90백만원은 가건물이 실제 경매취득한 토지 위에 설치되었는지 불분명하고, 보상금을 지급한 증빙도 제시하지 못하고 있어 인정하기 어렵고, 지급이자 인정액과의 차액 2003년 178백만원, 2004년 697백만원도 실제 쟁점토지의 취득과 관련한 차입금인지 및 그에 대한 이자를 실제 지불하였는지 불분명하므로 필요경비로 인정하기 어렵다. (다) 그 외에 기부금 인정액과의 차액 18백만원은 비지정기부금으로 필요경비로 인정되지 않는 비용이고, 인건비 인정액과의 차액 30백만원, 묘목구입비 173백만원, 유류구입비 15백만원, 소개비 135백만원, 묘지이장비 60백만원, 정화조설치비 50백만원 등으로 지급되었다는 금액은 쟁점토지를 취득 ․ 양도하거나 부동산매매업을 영위함에 따라 발생하였는지 불분명하고, 청구인이 실제 지급하였다는 증빙도 제시하지 못하고 있으므로 이들 금액 또한 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.