[요지] 자기지분을 초과하는 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합규약에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액은 총수입금액에 산입함
[요지] 자기지분을 초과하는 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합규약에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액은 총수입금액에 산입함
[참조결정] 국심2006서1508
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1.
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인이 2004사업연도 법인세 신고시 수입금액으로 신고한 금액 중 조합분양수입금액 17,436,576천원은 조합원이 추가부담금으로 조합에 납부한 것이고 이는 성격상 토지를 조합에 현물출자한 것과 동일한 출자로서 현금출자에 해당하며 따라서 동 금액은 청구법인의 수입금액 및 매출원가에서 제외하여야 한다.
(2) 지분제방식으로 시행된 재건축사업에서 조합원이 조합에 현물출자한 토지가액은 시가 또는 실지거래가액이 아닌 공시지가 또는 감정평가액 등의 추계액으로 계상하는 경우에는 실질소득과 아무런 관련이 없는 가공의 손익이 계상되고 토지가액을 시가 내지 실지거래가액에 의하여 손익계산을 하는 경우 청구법인에게 사업소득이 발생하지 아니하므로 청구법인의 2004사업연도 법인세 과세표준은 0원, 세액은 16,000원으로 경정되어야 한다.
(1) 재건축조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 ①일반분양하는 잔여세대 아파트의 분양대금과 ②자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 ③상가 등의 분양대금을 합계한 것으로서, 조합원의 경우 자신의 토지를 조합에 현물 출자한 이후 자기지분에 상당하는 아파트를 분양받으면서 납부하는 추가부담금(자기지분 추가부담금)은 건설비 부족분에 충당하기 위한 출자금의 성격이므로 재건축조합의 수입금액으로 볼 수 없으나, 자기지분을 초과한 아파트를 취득한 조합원으로부터 초과분에 대하여 별도로 지급받는 대금(자기지분초과 추가부담금)은 일반분양분과 같은 성격으로서 총수입금액에 산입하여야 한다.
(2) 재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지 취득시기는 조합설립인가일 또는 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날이고, 취득가액이 불분명한 경우에 토지의 취득가액은 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고자 하는 경우 현물출자일 기준으로 감정평가한 가액으로 하는 것이므로 청구법인이 당초 쟁점토지 취득가액을 감정평가한 금액으로 신고한 것은 적합하고, 경정청구시 청구법인이 토지원가를 산정한 방법은 적정한 방식이 아니므로 경정청구를 거부한 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 재건축조합원이 부담한 자기지분초과 추가부담금이 청구법인의 수입금액에 해당하는지 여부
② 재건축조합원들이 현물 출자한 토지의 가액을 감정평가가액으로 한 처분의 당부
(1) 법인세법 제15조 【익금의 범위】① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다. 제19조 【손금의 범위】 ① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 손비는 이 법 및 다른 법률에 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.
(2) 법인세법시행령 제11조 【수익의 범위】법 제15조 제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 한국표준산업분류에 의한 각 사업에서 생기는 수입금액(도급금액ㆍ판매금액과 보험료액을 포함하되, 기업회계기준에 의한 매출에누리금액 및 매출할인금액을 제외한다. 이하 같다). 제19조 【손비의 범위】 법 제19조 제1항의 규정에 의한 손비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가액(기업회계기준에 의한 매입에누리금액 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용
2. 양도한 자산의 양도당시의 장부가액
(3) 국세기본법 제14조 【실질과세】 ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구법인의 2004사업연도 매출액에 대한 신고내용은 다음 ＜표1＞과 같고, 청구법인은 동 신고금액 중 조합분양수입금액 17,436,576천원은 조합원이 추가부담금으로 조합에 납부한 것으로서 이는 성격상 토지를 조합에 현물출자한 것과 동일한 출자로서 현금출자에 해당하고 따라서 동 금액은 청구법인의 수입금액 및 매출원가에서 제외하여야 한다고 주장하고 있다. OOO (나) 청구법인의 재건축 사업 공사계약서에 ‘OOO아파트의 재건축 규모는 21.66평형 ～ 42.71평형 1,947세대로서 그 계약방법은 조합원 지분에 대한 대물분양방식으로 하게 되어 있고, 동 계약서 제29조(조합원에 대한 분양)에 조합원 세대별로 아파트 분양면적 20평형을 무상으로 공급하고 조합원이 분양면적 20평형 초과 평형을 신청할 경우 무상공급면적을 공제한 분양면적 차이에 해당하는 분양차액(조합원 건축비추가부담금)을 납부한다’라고 되어 있는 바, OOO아파트 조합원의 자기지분에 해당하는 무상공급 아파트 면적은 20평인 반면, 재건축 아파트 면적은 모두 20평형을 초과하여 조합원들의 추가부담금 17,436,576천원은 자기지분을 초과하는 아파트를 분양받음으로써 별도로 납부하는 분양대금임을 알 수 있다. (다) 살피건대, 청구법인의 2004사업연도 총수입금액은 ①일반분양하는 잔여세대 아파트의 분양대금과 ②자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 ③상가 등의 분양대금을 합계한 것이고, 재건축조합의 소득금액 계산에 있어서 재건축조합원의 자기지분에 해당하는 신축취득주택에 대한 분담금은 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이나, 자기지분을 초과하는 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합규약에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액은 총수입금액에 산입하여야 할 것인 바OOO, 청구법인이 자기지분을 초과하는 아파트를 취득한 조합원으로부터 받은 ‘조합분양수입 17,436,576천원’에 대하여 청구법인의 총수입금액 및 매출원가에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구법인이 현물출자 받은 토지의 취득가액 산정내역은 다음 ＜표2＞와 같은 바, 청구법인은 2004사업연도 법인세 신고시 1997.11.18. 기준으로 2004년 10월 소급감정한 가액을 장부계상하여 법인세 신고 납부(464백만원)하였다가, 현물출자된 토지가액을 ‘조합원이 분양받은 아파트의 일반분양가 상당액에서 조합원이 납부하는 추가부담금을 차감한 가액(환불금은 더함)’으로 하여야 한다는 내용으로 경정청구하고 있음을 알 수 있다. OOO (나) 청구법인은 재건축조합의 조합원이 조합에 현물출자한 토지의 원가를 계산함에 있어 실지거래가액이 불분명한 경우에 현물출자시의 공시지가 또는 감정평가액으로 하는 방법은 실지거래가액이 불분명한 경우에 한하여 적용되어야 하며, 일반분양수입금액이 실지거래가액이고 대응원가인 토지가액을 공시지가나 감정평가액으로 추계하는 경우 수익비용대응의 원칙에 어긋나고, 실제 손익과는 무관하게 장부상 이익이 발생하게 되며, 이 건 재건축주택조합은 조합은 명의만 제공하고 재건축사업시행은 시공사가 담당하며 시공사는 조합원이 소유하고 있던 토지지분에 상응하는 아파트를 지어주고 일반분양수입금액과 조합원추가부담금은 모두 공사비 등 사업비에 갈음하여 시공사에 귀속되므로 조합에게는 사업손익이 발생할 여지가 없으며, 재건축조합의 조합원은 토지현물출자에 대한 대가로 사업준공시 아파트를 분양받게 되며 이 때 조합과 조합원 사이에 거래관계가 성립되어 그 대가를 주고받게 되는 데, 이 대가를 측정할 수 있다면 이것이 바로 실지거래가액 내지 시가가 되는 것이고 이 가격이 공시지가 등 추계가격에 우선하여 토지의 취득원가로서 적용되어야 하는 바, 예를 들어 조합원 1인인 재건축조합이 조합원의 종전주택 1채를 철거하고 아파트 2채를 신축하여 1채는 추가부담 없이 조합원에게, 1채는 2억원에 일반분양한 경우 일반분양원가에 의하여 조합원이 현물출자한 토지원가를 다음 ＜표3＞과 같이 계산해 보면, 조합은 주택 1채를 일반분양하면 2억원을 받을 수 있지만 조합원에게는 현금을 받지 않고 토지를 대신 받았으므로 결국 조합이 조합원으로부터 취득하는 토지의 가격은 시가 또는 실지거래가액을 기준으로 평가할 때 2억원이 되고 일반분양수입금액은 2억원이며 이를 전액 공사비로 지출하였으므로 총 공사비는 2억원이 되어 사업소득은 없게 된다고 주장하고 있다. OOO (다) 살피건대, 청구법인은 위 (나)에서 본 바와 같이 현물출자된 쟁점토지가액을 조합원이 분양받는 아파트의 일반분양가액상당액에서 조합원이 부담하는 추가부담금(환불금은 더함)을 차감한 가액으로 계산하고 있으나 이는 일반분양가액을 기준으로 역산하여 건축비 등을 제외한 나머지 금액을 토지가액으로 하는 것으로 합리적이지 못하고 실지거래가액으로 볼 수도 없는 것이고, 청구법인은 아파트를 신축하여 분양하는 사업을 영위한 것이므로 손익이 계산되어야 하는 바, 재건축조합의 경우 손금이 되는 토지가액은 그 취득가액이 불분명한 경우가 많아 보충적으로 공시지가나 감정평가법인이 감정한 가액으로 하고 있으며, 청구법인은 현물출자된 쟁점토지가액에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있어 그 취득가액을 알 수 없는 경우에 해당하고, 이 건의 경우 쟁점토지 현물출자시의 감정가액이 있으므로 그 감정가액을 쟁점토지가액으로 하는 것이 타당하다 할 것이다OOO. 따라서, 처분청이 조합원이 현물출자한 쟁점토지가액을 감정평가법인이 평가한 감정가액으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 타당하다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.