부동산의 취득가액

심판청구번호 국심 2006부0266(2006. 6. 30.)

○○○세무서장이 2005.9.8. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 9,488,430원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 청구외 유○○○로부터 2004.3.25. ○○○ 소재 대지 172㎡ 및 위 지상건물 638.85㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 5억원에 매수하였다가 청구외 황○○○에게 430,000천원에 매도하고 2004.6.25. 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 취득가액을 370,000천원으로 하여2005.9.8. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 18,509,230원을 부과하였다가, 2005.11.23. 이의신청 결정시 대금지급이 확인된 386,000천원을 취득가액으로 하여 9,020,800원을 감액 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.10.13. 이의신청을 거쳐2006.1.16. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1997년 3월부터 쟁점부동산을 임차하여 여관업을 운영하던 중 임대인 유○○○이 쟁점부동산 매각을 제의함에 따라 2004.2.27. 임대인 유○○○과 매매계약을 체결하고 계약일에 친정조카인 이○○○로부터 5천만원을 차입하여 수표로 계약금을 지급하였으며, 2004.3.18. 임대보증금 1억원으로 중도금을 지급하고, 2004.3.25. 쟁점부동산에 근저당을 설정하여 ○○○지점으로부터 대출받은 3억원중 수수료 등으로 14,000천원을 제외한 286,000천원, 친정조카인 이○○○로부터 차입한 5천만원과 현금 14,000천원을 잔금으로 지급하고 동일자에 소유권을 이전하였다. 이후 성매매금지특별법의 시행으로 영업이 되지 않아 기본운영비, 은행이자 등 손실액이 급증하여 2004.6.25. 청구외 황○○○에게 430,000천원에 양도하여, 양도차손이 발행한 것이므로 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 5천만원에 대한 대금지급 내역중 2004.3.25. ○○○은행으로부터의 대출금 286,000천원과 임대보증금 1억원은 금융증빙에 의해 확인되나, 그 이외 114,000천원은 쟁점부동산에 대한 거래대금으로서의 출처 및 지급사실을 객관적으로 확인할 수 없으므로, 쟁점부동산의 취득가액을 386,000천원으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액이 얼마인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【 양도가액 】①제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 1.~ 3. (생 략)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. ~7. (생 략)

② ~ ⑥ (생 략) 소득세법 제97조 【 양도소득의 필요경비의 계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. ~다. (생 략) 2.~ 4. (생 략)

② ~⑦ (생 략) 소득세법 제114조 【 양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】 ①~③ 생략

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ ~ ⑦ (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시한 호적등본에 의하면, 호주인 이○○○과 이○○○는 부녀지간이며 청구인 이○○○은 이○○○의 누이로 나타나고 있으며, 쟁점부동산에 대한 등기부등본에 의하면 청구인이 2004.3.25. 청구외 유○○○로부터 쟁점부동산을 매수하고 2004.6.25. 청구외 황○○○에게 매도하였으며, 2004.3.25. 쟁점부동산에 대하여 근저당권자 주식회사 ○○○은행, 채권최고액 360,000천원, 채무자를 청구인으로 하는 근저당권설정등기를 경료한 사실이 확인된다. 또한 쟁점부동산관련 매매계약서․금융거래증빙자료와 처분청의 과세자료 등에 의하면, 청구인은 1997.10월부터 2004.6월까지 쟁점부동산 소재지에서 여관업을 운영하였으며, 2004.2.27.에 작성된 이 건 관련 매매계약서에는 매매대금이 5억원(계약금 5천만원․중도금 1억원․잔금 350,000천원)으로 나타나고 쟁점부동산의 전체 매매대금 5억원중 중도금인 1억원은 임대보증금으로 확인되고, 쟁점부동산에 근저당을 설정하여 2004.3.25. 청구인 계좌에서 286,000천원이 출금된 사실이 있으며 이에 처분청도 다툼이 없는 것으로 확인된다.

(2) 한편, 처분청은 청구인이 친정조카인 이○○○에게서 차용하여 지급하였다는 자기앞수표 2매(2004.2.27. 계약금 5천만원, 2004.3.25. 잔금중 5천만원)와 현금 14,000천원은 청구인의 배서가 없는 점 등으로 보아 쟁점부동산의 매수대금으로 지급되었는지 여부가 불분명하다고 하지만, 청구인은 계약일인 2004.2.27.에 친정조카인 이○○○로부터 ○○○가 발행한 액면가 5천만원의 자기앞수표 1장을 차용하여 계약금으로 지불하였고, 2004.3.25. 주식회사 ○○○지점으로부터 근저당설정비 등 14,000천원을 제외한 286,000천원을 대부받고 부족한 14,000천원은 현금으로 충당하고 친정조카인 이○○○로부터 ○○○가 발행한 액면가 5천만원의 자기앞수표 1장을 차용하여 350,000천원을 매도인 유○○○에게 지불하였다고 주장하고 있다. 또한, 청구외 유○○○이 2006.1.13.자 사실증명을 통하여 이 건 쟁점부동산 매매대금은 5억원이며, 같은 금액(2004.2.27. 수표 5천만원․2004.3.18. 임대보증금 1억원 중도금대체․2004.3.25. 은행대출금 286,000천원․수표 5천만원․현금 14,000천원)을 수령하였다고 확인하고 있어, 청구인이 주장하는 취득가액 5억원중 처분청이 불인정한 청구외 이○○○로부터 차용한 대금 1억원과 본인이 현금으로 지급했다는 14,000천원도 이 건 쟁점부동산을 취득하는 데 실제 사용된 매매거래대금으로 보아야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.