매수자에게 승계시킨 확정연체이자를 양도가액에서 제외할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. ○○공사는 1997.12.27. 택지조성공사 중이던 ○○시 ○구 ○○동 ○○(택지조성 확정 후 ○○동 ○○)토지 602㎡에 대한 택지분양권을 강○○ 외 21인에게 분양대금 합계 729,630,000원에 분양계약을 체결하면서 계약금 72,963,000원을 지급받았다. 청구인과 청구외 송○○는 1998.2.28. ○○공사의 승인 아래 위 최초 분양자에게 계약금 72,963,000원을 지급하여 택지분양권을 공유(청구인 지분 11/23, 송○○ 지분 12/23)로 승계하고, 동 택지분양권을 양도하기 직전까지 80,600,750원을 ○○공사에 불입하였다. 그 후 청구인과 송○○는 2001.12.4 ○○공사의 승인 아래 매수인 김○○ 외 2인에게 택지분양권의 매매가액을 150,000,000원으로 하되 양도일까지의 연체이자 278,565,189원도 매수인이 함께 부담하기로 약정하여 이를 양도하였다.
• 나. 처분청은 택지분양권의 양도가액을 청구인의 지분 연체이자를 포함하여 204,965,959원으로 산출하여 2006.8.1. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 81,178,090원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인외 1인은 ○○공사와 양도인의 토지매매계약이 체결된 일체의 권리 ․ 의무를 양수인(김○○ 외2)에게 승계 양도한 연체이자 278,796천원(청구인 지분은 133,226,829원이며 이하 “쟁점연체이자”라 한다)은 토지원가와는 별개로 ○○공사의 기타소득으로 귀속되는 금액이고, 양도가액이란 자산의 양도대가이어야 하고 실제로 받았거나 받기로 한 가액인데 쟁점연체이자는 계약인수로 인하여 청구인이 부담할 위약금 등이 아니고 인수인이 계약내용에 의해 급부를 이행한 것이므로 양도가액에서 이를 제외하여야 한다. 또한, 청구인은 택지분양권의 양도대금으로 실제 약 71,000천원만 수령하여 소득이 전혀 발생하지 않았는데도 81,000천원의 양도소득세를 과세하는 것은 실질과세원칙에 위배된다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 분양대금의 납입지연으로 인한 연체이자를 기타소득의 성격으로 소득세법이 정한 양도가액에 포함될 수 없다고 주장하나, 이 건의 경우, ○○공사와 계약한 분양권을 양도(전매)한 것으로 양도인이 양도물건과 관련된 양도자의 확정연체이자를 양수인에게 승계하여 사실상 부담하게 한 것으로서 승계한 확정연체이자는 자산의 양도대가에 해당하여 양도가액에 포함되는 것은 당연하다. 따라서, 양도자가 부담할 확정된 연체이자를 매수인이 승계받아 사실상 부담하는 때에는 당해금액을 양도가액에 가산하여야 하며 이러한 연체이자는 양도자의 필요경비에도 산입되지 아니하므로 (국세청예규 재산 46014-94,2003.4.4 참조) 쟁점연체이자를 양도가액에 산입한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 택지분양권의 대금지연으로 인한 확정연체이자를 매수자에게 승계시킨 경우 그 연체이자를 양도가액에서 제외할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

② 취득가액(2005. 12. 31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005. 12.31. 개정)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2005. 12. 31. 개정)

③ 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000. 12. 29 개정)

④ (삭제, 2000. 12. 29)

⑤ 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31 신설)

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점연체이자를 택지분양권의 양도가액에 포함하는 것은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 처분청이 조사한 기록에 의하면, 처분청은 청구인 외1인이 택지분양권을 승계취득하고 ○○공사에 불입한 금액은 계약금 72,963천원, 중도금 80,600천원 계 153,563천원이다. 또한, 청구인 외 1인이 양수자인 김○○외 2인으로부터 실제 받은 금액은 150,000천원이며 잔금 및 연체이자는 양수인이 ○○공사에 불입하였고, 양도가액은 양수자로부터 실제 받은 150,000천원과 양도일까지 발생한 연체이자 278,565천원 합계 428,565천원(청구인 지분의 양도가액은 204,965천원)으로, 취득가액은 153,563천원(청구인 지분 73,443천원)으로 보아 그 양도차익 131,522천원에 대하여 청구인에게 이 건 양도소득세 81,178,090원을 결정고지하였다. (2) 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 에서 “당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다” 고 규정하고 있다.

(3) 살피건대, 쟁점연체이자는 청구인이 택지분양권의 분양계약을 체결한 후 이를 양도할 때까지 발생한 연체이자로서, 당사자간의 약정에 의하여 동 연체이자를 매수인이 부담하기로 하였으므로 쟁점 연체이자는 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 본문의 규정에 의하여 매수인의 취득가액에는 포함되는 것이나, 청구인이 부담해야할 연체이자를 매수인이 대신 부담한 것이어서 이는 양도가액을 구성한다 할 것이고, 쟁점연체이자는 청구인이 당초 ○○공사와 약정한 택지분양권의 대금지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생한 것이므로 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 단서 규정에 의하여 청구인의 취득가액에는 포함되지 아니하는 것(국심 2001중 575,2001.8.25. 같은 뜻임)이므로 쟁점연체이자를 양도가액에서 차감하여야 한다거나 실질과세원칙에 위배된다는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.