양도차익을 기준시가에 의해 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2006.2.6. 청구인에게 한 2001년 귀속 양도소득세 212,742,540원의 부과처분은,

1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 1,146㎡의 양도가액을 기준시가인 ㎡당 490,000원으로 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인의 남편이자 피상속인인 김○○은 2001.5.15. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 소재한 대지 1,146㎡, 건물 537.22㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 신○○에게 양도한 후 2001.4.17. 양도가액을 실지가액인 381,300,000원으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 실지조사 결과 쟁점부동산의 양도가액을 확인할 수 없을 뿐만 아니라 신고한 가액이 허위라 하여 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가인 1,100,520,920원으로 산정하여 2006.2.6. 2001년 귀속 양도소득세 212,742,540원을 결정하고 이를 청구인을 포함한 상속인들에게 상속으로 인한 납세의무를 승계시켜 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 실지양도가액 확인을 위하여 필요한 장부, 실지매매계약서, 영수증, 기타 증빙서류가 없다는 이유로 기준시가에 의해 추계결정을 하였으나 잘못 고시된 공시지가를 적용한 것은 부당하고 2001년 5월에 경정결정된 개별공시지가에 비하면 청구인이 주장하는 실지 양도가액은 이에 근접하다. 쟁점부동산과 청구인(피상속인의 처) 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 및 청구인과 아들인 김○○와 공동소유인 같은 동 ○○번지의 부동산을 701,900,000원에 신○○에게 일괄 양도하였는데 쟁점부동산의 양도대금은 실제 520,000천원이나 양도소득세 실지가액신고시 소유자별로 매매대금을 분리하는 과정에서 착오가 있었던 것이다. 이와 같이 쟁점부동산의 양도대금의 입출금내역 등 금융거래자료를 확인하였음에도 확인한 예금계좌 이외에 양도인의 사망 및 현금인출 등으로 자금추적이 불가하다하여 청구인이 주장하는 실지 양도가액 520,000천원을 부인하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 실지 양도가액이 520,000천원이라고 주장한다. 그러나, 쟁점부동산에 대한 세무조사시 피상속인이 사망하여 청구인등 상속인에게 실제거래금액을 입증할 수 있는 계약서, 증빙서류 등을 제시할 것을 요구하였으나 이미 사망한 피상속인이 매매한 부동산에 대한 거래금액, 대금수취내역 등을 알 수 없다면서 증빙서류를 제출하지 아니하였으며, 금융거래증빙 등에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하며 상속인 또한 객관적인 증거자료도 제시하지 못할 뿐 아니라 쟁점부동산의 양도가액이 기준시가 대비 34.6%로서 현저하게 낮은 가액이므로 당초 신고내용을 부인하고 공정과세협의회의 의결을 거쳐 기준시가에 의한 추계결정을 한 것은 적법하다. 또한, 위치, 지목, 주변상황이 유사한 인근 토지와 비교해도 양도당시 이 건 토지의 공시지가만이 현저하게 높게 산정 되었다고 볼 수 없고 개별공시지가는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의해 공신력 있는 감정평가기관의 실사에 의한 감정평가와 토지 소유자의 확인을 거쳐 소유자의 이의가 있는 경우 결정・고시 전에 시정을 할 수 있는 기회를 주고 있음에도 양도 당시 소유자 본인의 동의하에 적법한 절차를 거쳐 결정・고시된 공시지가를 허위신고에 따른 양도소득세가 부과되자 잘못 되었다고 주장하는 것은 고의적으로 탈루한 양도소득세를 회피하고자 하는 목적으로 밖에 볼 수 없으므로 양도당시 공시지가가 잘못 고시되었다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다.

• 가. 쟁점 실지거래가액 381,300천원으로 신고한 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의해 과세한 처분의 당부 및 심판청구시 주장하는 520,000천원을 진정한 양도가액으로 인정할 수 있는지
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제94조제1항제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법시행령 제164조 【토지・건물의 기준시가 산정】

③ 법제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. (1999. 12. 31. 개정) 제176조의 W 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유“라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 실지 양도가액이 520,000천원이라고 주장하므로 이를 살펴본다. (가) 처분청이 조사한 기록에 의하면, 청구인의 남편이자 피상속인인 김○○은 2001.5.15. 쟁점부동산을 신○○에게 양도하고 2001.6.28. 양도가액을 실지가액인 381,300,000원으로 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 양도소득세 실지조사를 한 바 쟁점부동산의 양도가액을 확인할 수 없고 신고한 가액이 허위라 하여 기준시가에 의하여 양도가액을 1,100,520,920원으로 산정하여 양도소득세를 과세하였다. (나) 청구인은 피상속인이 쟁점부동산을 청구인 및 아들 소유인 같은 동 ○○번지 대 330㎡ 및 같은 동 ○○번지 대 71㎡와 함께 신○○에게 701,900천원(쟁점토지 520,000천원, ○○리 ○○번지 149,700천원, ○○리 ○○번지, 32,200천원)에 일괄 양도하고 양도소득세 신고는 각인별로 신고하는 과정에서 쟁점부동산의 양도가액이 실제 520,000천원인데 소유자별로 매매대금을 분리하는 과정에서 쟁점부동산의 실지양도가액을 381,300천원으로 착오 신고하였다고 주장한다. (다) 청구인이 제시한 부동산매매계약서(2001.2.1.)에 의하면, 위 3필지의 토지를 701,900,000원으로 신○○에게 양도하는 것으로 나타나고 매도금액은 대지평당 1,500천원으로 한다는 특약이 있다. (라) 부동산등기부등본에 의하면, 이 건 토지 이외의 위 2필지는 부동산등기부등본상 2001.4.14. 매수자가 신○○가 아닌 하○○와 하○○으로 나타나고 청구인은 하○○와 하○○의 사실확인서를 제시하며 이는 신○○가 하○○와 하○○에게 소유권이전등기를 하기 전에 전매한 관계로 소유권이전등기시 등기부상 소유자로부터 이전등기 서류를 받아서 등기한 것이라고 한다. (마) 청구인이 위 3필지의 토지를 일괄 양도하였다고 주장하면서 제시한 금융거래자료를 보면, 신○○가 2001.2.1. 청구인 계좌(○○은행 000-00-000000)에 14,000천원, 김○○계좌(○○은행 000-00-000000-0)에 40,000천원, 2001.3.15. 김○○의 같은 계좌에 245,000천원, 2001.5.15. 김○○의 같은 계좌에 66,300천원, 청구인의 같은 계좌에 86,000천원으로서 피상속인 및 청구인이 신○○로부터 계좌로 받은 금액은 451,300천원이다 (바) 청구인이 제시한 위 3건의 부동산에 대한 임대차계약서에 의하면, 전세보증금은 쟁점부동산에 30,000천원(임차자 신○○), ○○동 ○○번지 부동산에 75,000천원(임차자 이○○, 안○○. 안○○) 계 105,000천원으로 기재되어 있다. (사) 이와 같이, 청구인 가족이 위 부동산의 일괄 양도로 인하여 신○○로부터 받은 금액은 450,300천원으로서 총매매가액으로 주장하는 701,900천원에서 실제 보증금인지 불분명한 105,000천원을 제외한다고 하여도 그 차감액 596,900천원에 비해 145,600천원이 차이난다. 뿐만 아니라 위 3건의 부동산 중 2건의 매수자는 부동산등기부등본상 신○○가 아닌 제3자로서 매매계약서의 매수자와 다른 사실등에 비추어 쟁점부동산의 실제 양도가액이 520,000천원이라는 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 한편, 청구인은 이 건 토지는 2001.5.1. 기준으로 수정된 개별공시지가가 ㎡당 490,000원인데 실제 양도가액으로 주장하는 520,000천원은 이 기준시가로 계산한 가액에 비하면 92%에 달한다고 주장하면서 ○○구청장이 발급한 공문서 등을 제시하고 있다. (가) ○○시 ○○구청장의 정보공개결정통지서(지적과-5482, 2006.9.1.)에 의하면, 이 건 토지의 개별공시지가는 당초 2001.1.1. 기준으로 ㎡당 920,000원이었다가 2001.5.1. 기준으로 ㎡당 490,000원으로 경정결정(결정공시일자:2001.8.31.)되었고, 지가 인하사유는 “2001.1.1 기준 이건 토지는 인접토지와 일단지로 광로한면에 접한 토지로 지가가 결정되었으며 2001.5.1 기준은 분할・합병 등이 발생한 토지분에 대한 지가로 도로접면에 대한 특성이 맹지로 지가결정되어 가격이 하향되었음”으로 기재되어 있다. (나) ○○시 ○○구청의 개별공시지가 조회(www.○○.○○.kr)에 의하면, 이 건 토지의 연도별 ㎡당 개별공시지가는 1996년 1월 기준 388천원, 1997년 1월기준 396천원이었는데 1998년에는 970천원으로서 갑자기 약 2.5배 급상승하여 1999년 1월기준 920천원, 2000년 1월기준 920천원, 2001년 1월기준 920천원이었다가 2001년 5월기준 490천원으로 하향된 후 2002년 1월기준 524천원, 2003년 1월기준 524천원, 2004년 1월기준 539천원, 2005년 1월기준 555천원으로 확인되어 2001년 5월기준으로 경정결정된 지가를 기준으로 2005년까지 지가가 약상승세로 결정되고 있음을 알 수 있다. (다) 개별공시지가가 토지특성상조사의 착오 등 지가산정에 명백한 잘못이 있어 경정결정되어 공고된 이상 당초에 결정・공고된 개별공시지가는 그 효력을 상실하고 경정결정된 새로운 개별공시지가가 그 공시기준일에 소급하여 효력을 발생하므로 과세처분을 함에 있어서 기준이 되는 개별공시지가가 경정된 경우에는 경정된 개별공시지가에 의하여야 하고 경정된 개별공시지가를 소급적용하여 과세처분을 한다고 하여 납세자의 신뢰를 저버리는 것이라거나 불이익변경금지의 원칙에 반한다거나 소급과세로서 조세법률주의에 어긋나는 것이라고 볼 수 없는 것(대법원 2003두9657, 2004.2.26. 외 같은 뜻임)이므로 ○○구청장이 이 건 토지에 대해 2001.5.1. 기준으로 분할・합병 등의 토지특성이 발생하여 경정결정한 개별공시지가는 그 기준일이 쟁점부동산의 양도일인 2001.5.15.이전이므로 이 건 토지의 기준시가는 경정결정된 가액인 ㎡당 490,000원으로 적용하는 것이 합리적이다.

(3) 따라서, 청구인이 쟁점부동산의 실지 양도가액이라고 주장하는 520,000,000원은 이를 실지 양도가액으로 인정할 수 없으나, 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 결정함에 있어 그 토지의 기준시가를 ㎡당 920,000원이 아닌 ㎡당 490,000원으로 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 와 제65조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.