실지거래가액이 확인되지 않는 부동산매매업자의 매매사례가액 적용 여부

○○세무서장이 2006.8.9. 청구인에게 한 종합소득세 513,132,310원(2002년 귀속 264,840,160원, 2004년 귀속 248,292,150원)의 부과처분은

1. ○○○도 ○○시 ○○동 188-18번지 대지 4,578㎡와 같은 동 188-98번지 대지 2,042㎡에 대한 수입금액을 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가로 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 기각합니다.

청구인은 2001.3.19. ○○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 외 2필지 9,494㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)을 경락받아 5필지로 분할하여 2002년 7월에 2필지, 2004년 4월에 3필지를 각각 양도하고 양도소득세 신고시 기준시가로 신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당한다 하여 실거래가액이 확인되는 3필지는 실거래가액으로, 확인되지 않는 2필지는 인근토지 매매실례가액을 매매가액으로 하고, 여기에 단순경비율을 적용하여 2006.8.9. 청구인에게 종합 소득세 513,132,310원(2002년 귀속 264,840,160원, 2004년 귀속 248,292,150원)을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.3. 이 건 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 쟁점토지를 취득하여 상가를 신축하여 운영하고자 하였으나 정부의 대출규제와 이자부담 등을 극복하지 못하여 불가피하게 일부는 분할양도하고, 일부에는 청구인이 건축물을 신축하고자 하였으나, 신축자금을 동원할 수 없어 불가피하게 양도하였는 바, 청구인은 쟁점토지로 부동산매매업을 영위하였다고 볼 수 없음으로 이 건 처분은 부당하다.

(2) 예비적 청구로, 처분청은 쟁점토지 중 ○○○에게 양도한 ○○시 ○○동

○○ 번지 대지 4,578㎡와 같은 동

○○ 번지 대지 2,042㎡는 매매계약서를 작성하지 아니하고 쟁점토지에 설정된 2건 대출금 2,950,000천원을 승계하는 조건으로 양도하였음에도 매매계약서 등이 없다는 사유로 이를 부인하여 매매사례가액을 적용하여 과세함은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지를 경락에 의해 3,324,890천원에 취득하고, 분필하여 4,905,000천원에 양도함으로써 상당한 매매차익을 실현하였고, 쟁점토지 외에 2001.11.27.과 2002.9.6. 양도한 부동산의 거래내역 등으로 볼 때, 청구인은 매매차익 실현을 목적으로 한 부동산매매업을 영위한 것으로 보이므로 이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점토지 중 ○○○에게 양도한 ○○시 ○○동

○○ 번지 대지 4,578㎡와 같은 동

○○ 번지 대지 2,042㎡는 매매계약서를 작성하지 아니하고 당해 토지에 설정된 2건 대출금 2,950,000천원을 승계하는 조건으로 양도하였다고 주장하나, 청구인과 ○○○이 그 간에 금융거래를 하였고, 승계한 대출금과 토지의 개별공시지가와 상당한 차이가 있으며, 계약서 없이 소유권이 이전된 점 등으로 보아 청구인의 주장을 신뢰할 수 없음으로 인접한 토지의 매매사례가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 (1) 청구인이 쟁점토지를 양도한 것이 부동산매매업에 해당한 것으로 보아 과세한 처분의 당부.

(2) 예비적 청구, 쟁점토지 중

○○ 번지(대지 4,578㎡)와

○○ 번지(대지 2,042㎡)에 대한 수입금액을 결정함에 있어 매매계약서 등이 없다 하여 인근토지의 매매사례가액을 적용하여 경정한 처분의 당부.

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 (2) 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고와 자진납부】

① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)는 토지 또는 건물(이하 “토지 등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장 에게 신고하여야 한다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다.

② 제1항의 규정에 의한 신고를 “토지 등 매매차익 예정신고”라 한다.

③ 부동산매매업자의 토지 등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

④ 부동산매매업자가 제1항의 규정에 의하여 토지 등 매매차익 예정신고와 함께 자진납부를 한 때에는 그 산출세액에서 신고․납부한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제(이하 “토지 등 매매차익예정신고납부세액공제”라 한다)한다.

⑤ 토지 등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정․경정에 관하여는 제107조 및 제109조의 규정을 준용한다.

⑥ 토지 등의 매매차익과 그 세액의 계산 및 예정신고납부절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (4) 소득세법시행령 제129조 【토지 등 매매차익과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 법 제69조의 규정에 의한 토지 등 매매차익은 다음 각호에 의하여 계산한다.

1. 부동산매매업자가 토지 등 매매차익 예정신고시에 제출한 증빙서류 또는 비치․기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산한다.

2. 제143조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 동조 제3항의 규정을 적용하여 계산한 금액으로 한다.

② 제1항 제2호의 규정을 적용함에 있어서 매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 법 제99조【기준시가의 산정】의 규정에 의한 기준시가를 매매가액으로 한다. (5) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지(1995.12.29. 개정 ; 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시 지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(6) 소득세법기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. (7) 부가가치세법시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양․판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2000.4.1.부터 2001.3.19.까지 3차례에 걸쳐 매입한 부동산(주택1, 토지 5필지)중 2건은 경락으로 매입하였고, 위의 모든 부동산을 분필 등을 통해 2001.11.27.부터 2004.4.30.까지 아래 표와 같이 매각한 것으로 나타난다. (천원) 취득일 소재지 지목 면적 (㎡) 양도일 분할지번 면적 양도금액 (천원) 비고 (공시지가) 현황 취득 원인 ’00.4.1

○○군

○○면 919-3 임야 4,198 ’01.11.27 4,198 7,388 (7,388) 매매 ’00.8.5

○○시

○○동 368 대지 410 ’02.9.6 410 568,300 (568,300) 경락 주택 231 〃 231 ’01.3.19

○○시

○○동

○○-18 대지 4,578 ’02.7.30

○○-18 4,578 2,354,795 매매사례가액 (2,119,614)

○○○ 모텔 〃 〃 〃

○○-39 〃 2.869 ’04.4.26

○○-98 2,042 1,061,137 매매사례가액 (1,021,000)

○○ 사우나 〃 ’04.4.30

○○-39 827 1,150,000 (382,901)

○○○확인서 (977,130)

○○ 나이트 〃 〃

○○-46 〃 2,047 ’04.4.30

○○-46 1,386 〃 ’02.7.30

○○-88 661 340,000

○○○확인서 (306,043)

○○공구 ※ 음영부분이 쟁점토지임 (나) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하 여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것 뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인 바(대법원 99두5412. 2001.4.24, 국심2004중2535. 2005.1.31. 같은 뜻임), 청구인이 쟁점토지를 매입하여 양도하기 전에 2건의 부동산을 실수요 목적없이 경락 등으로 매입하여 양도하였고, 청구인은 쟁점토지 일부분(○○-98번지 2,042㎡)에 대한 건축허가서를 받기 전인 2002.7.30.에 쟁점토지의 55.2%에 해당하는 5,239㎡를 이미 분필하여 매각하였 으며, 청구인 소유

○○ -98번지 대지 2,042㎡에 대한 위의 건축 허가도 ○○○이 주도적으로 추진한 것으로 보이고, 2004.1.6. 건축허가를 받은 이후인 2004.4.26. ○○○에게 양도한 정황 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 쟁점토지를 실수요자로서 취득․보유하다가 양도한 것으로 보기 어렵다. (다) 따라서, 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득․양도에 대하여 이를 부동산매매업을 영위한 것으로 판단한 데에는 잘못이 없는 것으로 보인다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 청구인이 쟁점토지 중 ○○○에게 양도한 ○○시 ○○동 ○○-18 번지 대지 4,578㎡와 같은 동

○○ -98번지 대지 2,042㎡의 수입금액을 실지거래가액이 확인되지 아니하여 아래 표와 같이 인근 토지의 매매사례가액을 적용하여 결정하였다. (천원) 거래부동산 거래일 청구인 주장

○○○ 주장 개별공시지가 매매사례가액

○○ -18번지 4,578㎡(대지) ’02.7.30 1,750,000 1,500,000 2,119,614 (㎡:463,000원)

○○ -88번지 (㎡:514,372원)

○○ -98번지 2,042㎡(대지) ’04.4.26 1,200,000 1,200,000 1,021,000 (㎡:500,000원)

○○ -39번지 (㎡:519,656원) (나) 소득세법 제69조 와 동법시행령 제129조를 보면, 부동산매매업자에 대한 토지 등 매매차익과 그 세액을 결정․경정함에 있어 추계조사방법에 의하는 경우 그 매매가액(양도가액)은 매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】의 규정에 의한 기준시가를 매매가액으로 한다고 규정하고 있다. (다) 청구인은

○○ -18번지 대지 4,578㎡와

○○ -98번지 대지 2,042㎡에 설정된 대출금 2건 2,950,000천원(

○○ -18번지:1,750,000천원,

○○ -98번지:1,200,000천원)을 ○○○이 승계하는 조건으로 양도하였다고 주장하지만, 청구인과 양수자인

○○○의 주장내용(

○○ -18번지 4,578㎡와 관련한 대출금에 대해 청구인은 1,750백만원, ○○○은 1,500백만원을 승계하였다고 주장함)이 상이하고, 청구인의 주장을 객관적으로 입증할 만한 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 실지거래가액을 확인할 수 없다. (라) 사정이 그러하다면, 위

○○ -18번지 대지 4,578㎡와

○○ -98번지 대지 2,042㎡의 토지는 판매에 따른 수입금액을 판매당시 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가를 적용하여 결정함이 적법하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 위 토지의 실지거래가액이 확인되지 아니함을 이유로 인근토지의 매매사례가액을 적용하여 수입금액을 경정한 이 건 처분은 부당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있음으로 국세기본법 제81조와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.