겸용주택의 지하층 용도가 불분명한 경우 과세처분의 당부

○○세무서장이 2006.10.4 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 35,846,120원의 부과처분은 겸용주택인 서울특별시 ○○구 ○○동 ○-○번지 대지 182㎡ 건물연면적 363.65㎡의 지하 1층을 동 건물의 주택면적과 주택 외의 면적 비율로 안분계산하여 주택면적 비율에 해당하는 부분을 주택으로 보아 같은 곳 지하 1층은 주택의 면적과 주택외의 면적 비율로 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각합니다.

청구인은1978.12.26 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 연면적 363.65㎡의 겸용주택(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 2005.7.20 양도하면서 3층 및 지하1층(지하 1층을 이하 “쟁점지하층”이라 한다)을 1세대1주택 비과세로, 1층 및 2층을 상가로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점지하층이 주택으로 사용되지 아니한 것으로 보아 2006.10.4 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 35,846,120원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.26 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점지하층은 임대를 할 만한 장소가 아닌 곳으로 쟁점지하층을 임대한 사실과 1층∙2층 임차인이 사용한 사실이 없으며, 3층 주택에 거주하면서 쟁점건물을 관리하였던 김○○가 쟁점지하층을 사용하였으므로 주택에 부속된 창고로 인정하여 비과세를 하여야 한다. 또한 쟁점지하층을 주택의 부속창고로 보지 아니한다면 공용면적으로 보아 주택부분과 상가부분으로 안분계산하여야 한다..
• 나. 처분청 의견 쟁점건물은 1978년 상가건물로 신축되어 지하층 또한 상가의 창고로 사용되었을 것이고, 3층은 1987년에 주택으로 증축되면서 김○○가 거주한 것으로 확인되나 김○○는 쟁점건물에서 소매업 및 건설업을 영위한 사실이 확인되어 쟁점지하층이 주택의 창고로 사용되었다기 보다는 김○○의 사업과 관련한 창고로 사용되었다고 봄이 정당하다. 또한 쟁점지하층은 1995.5.1～1999.12.28 동안 ○○실업(의류제조업)이라는 상호로 사업자등록이 되어 있었고, 쟁점건물 양도당시 1층은 ○○아이디(옥외광고업), 2층은 ○○(실내장식 및 건물개보수업)이란 업체가 사업자등록을 하고 있는 것으로 보아 이들 업체의 특성상 쟁점지하층을 상가의창고로 사용하였다고 봄이 타당하다.

• 가. 쟁점 겸용주택의 쟁점지하층을 주택에 부속된 창고로 보아야 하며, 주택에 부속된 창고로 인정하지 아니한다 하더라도 공용면적으로 보아 주택외면적과 주택면적 비율로 안분하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세라 한다) 를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물은 지하 1층∙지상2층의 건물로 1978년에 소유권 보존 등기되었다가 1987년에 3층이 증축되어 지상 1∙2층은 상가로 3층은 주택으로 사용되었으며, 처분청은 당초에 청구인이 쟁점건물에 거주하지 아니하였다 하여 1세대 1주택 비과세를 배제하였다가 과세전적부심사를 통하여 주택으로 사용된 지상 3층에 대해서는 비과세를 인정하였으나 쟁점지하층은 주택으로 볼 수 없다고 판단하였다.

(2) ○○세무서장의 2005.11.30자 현지조사서에 의하면, 쟁점건물이 리모델링되어 양도당시(2005.7.20)의 현황파악에 애로가 있고, 1층 점포의 종업원에게 문의한 바, 2005.1.24 입주당시 쟁점지하층은 창고로 장기간 방치되어 있었고 3층은 주택으로 사용되었으며, 3층에 거주하였던 김○○에게 전화확인한 바, 쟁점지하층은 주택으로 사용하다가 창고로 장기간 방치된 것으로 조사되었음이 나타난다.

(3) 처분청은 쟁점건물 3층에서 거주하였던 김○○가 장기간 동안 소매업(유리제품)∙건물개보수 및 실내장식업을 쟁점건물에서 영위하였고, 쟁점건물 양도당시 쟁점건물의 1∙2층에 옥외광고업 및 건물개보수업∙실내장식업으로 사업자등록되었으므로 업종특성상 쟁점지하층은 상가의 창고로 사용되었을 것으로 판단하고 있음이 처분청의 답변서로 확인된다. 이에 대해 청구인은 쟁점지하층이 주택에 부속된 창고로 사용되었음을 주장하고 있다.

(4) 사실이 이러하다면, 처분청은 쟁점건물 양도당시 쟁점건물에 사업자등록된 현황만으로 쟁점지하층이 상가의 창고로 사용되었을 개연성이 높은 것으로 판단하였으나 ○○세무서장의 현지조사서에서 확인되듯이 쟁점지하층은 주택으로 사용되다가 창고로 장기간 방치된 것으로 조사됨으로써 쟁점건물 양도당시 쟁점지하층이 상가의 창고로만 사용되었다고는 단정할 수 없다고 할 것이다. 따라서 겸용주택인 쟁점건물의 쟁점지하층에 대하여 쟁점건물의 주택외면적과 주택면적 비율로 안분계산한 면적별로 주택부분과 상가 부분으로 구분계산함이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문 과 같이 결정한다.