청구인이 제시한 매매계약서, 헌금보고서 및 교회재정장부에 기재된 계약금 및 잔금이 지급일, 금액이 서로 상이하고, 주장하는 양도가액이 개별공시지가의 62.2%에 불과하며, 취득가액의 경우에도 객관적인 증빙 제시가 없어 인정하기 어려움
청구인이 제시한 매매계약서, 헌금보고서 및 교회재정장부에 기재된 계약금 및 잔금이 지급일, 금액이 서로 상이하고, 주장하는 양도가액이 개별공시지가의 62.2%에 불과하며, 취득가액의 경우에도 객관적인 증빙 제시가 없어 인정하기 어려움
심판청구를 기각합니다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 양도하면서 취득 및 양도가액을 사실과 다르게 신고하였으나, 양도가액이 375,000천원임은 매수인 ○○○교회의 재정장부 및 헌금보고서에도 성전대지금 합계 375,000천원으로 기재되어 있고, ○○○교회의 예금기록명세서에 2001.7.9. 36,000천원, 2001.8.9. 339,000천원, 합계 375,000천원이 인출된 사실이 금융자료에 의하여 확인되며, 취득가액도 박○○ 및 실무자 최○○의 사실확인서에 의하여 258,617천원으로 확인되고 있으므로 쟁점토지의 양도가액을 375,000천원(청구인 지분 147,500천원), 취득가액을 258,617천원(청구인 지분 105,262천원)으로 하여 양도차익을 산정하여야 하며, 실지 취득가액에 대한 증빙이 미비하여 위 취득가액을 인정할 수 없다면 쟁점토지 취득일(1991.12.22.) 2개월 전인 1991.10.8. 매도인 박○○이 ○○○○개발주식회사로부터 172,412천원에 쟁점토지를 취득한 사실이 당시 매매계약서 및 박○○의 사실확인서에 의하여 확인되므로 매매사례가액인 172,412천원(청구인 지분 66,544천원)을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다.
(2) 국세청 예규(재일46014-804, 1999.4.27.)는 “기준시가에 의하여 계산한 양도차익이 실지 양도가액을 초과할 수 없으며, 기준시가에 의하여 산출한 총 결정세액이 실가에 의한 양도차익의 범위를 초과할 수 없다.”고 하고 있으므로 처분청이 기준시가에 의하여 계산한 양도차익 187,865천원은 실지 양도가액 147,500천원을 초과하고 총결정세액 94,441천원은 실지거래가액에 의한 양도차익 40,895천원을 초과하므로 기준시가에 의하여 결정하는 경우라 하더라도 실지양도가액을 147,500천원으로 하여야 한다.
(3) 청구인이 예정신고기간 내에 자산양도차익을 예정신고하고 세액을 납부한데 대하여 처분청이 확정신고기간 내에 양도소득세를 결정고지하였다면 청구인은 신고 및 납부불성실가산세를 추가로 부담하지 않았을 것인데 처분청이 5년이 경과한 후에 양도소득세를 결정하면서 산출세액의 80% 이상 되는 가산세를 부과함은 처분청의 업무지연에 기인한 것이므로 신고 및 납부불성실가산세는 취소되어야 한다.
(1) 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 소득세법 제110조 제1항 의 규정에 의한 확정신고기한까지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 2002.1.1. 이후에는 신고한 거래가액과 다른 거래가액이 실가로 확인되는 경우 확인된 거래가액에 의해 경정할 수 있도록 소득세법에 근거 규정이 신설되었으나 2001.12.31. 이전에는 명문규정이 없어 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되면 그 가액에 의하여 양도차익을 산정해야 하고, 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 기준시가에 의하여 산정해야 하므로 청구인이 신고한 양도․취득가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.
(2) 또한, 쟁점토지의 공동소유자 이○○의 심판청구에 대한 ○○세무서의 답변서를 보면 쟁점토지 매도를 중개업자가 중개업법 위반으로 검찰에 기소되어 처벌을 받는 등 현재는 폐문상태이므로 매매계약서의 진위여부를 확인할 수 없는 점, ○○○교회의 헌금보고서를 보면 일반건축헌금과 건축회계를 분리하여 재정을 관리하는 것이 교회의 일반적인 관례임에도 한 장의 보고서에 아무런 구분없이 기록한점,
○○○교회가 ○○은행으로부터 대출받은 금액이 2001.8.9. 3억5천만원, 2001.9.28. 5천만원, 2001.10.12. 1억원 등 합계 총 5억원으로 확인되는 것으로 보아 교회 부지매입비용이 당초 조사과정에서 담임목사가 진술했던 5억원과 일치한 점 등으로 미루어 새로이 제출한 거래증빙도 사실과 다르게 작성된 것으로 보이므로 기준시가에 의해 양도차익을 계산한 당초 처분은 정당하다.
(3) 가산세는 세법에 규정하는 의무의 성실한 이행을 확보하기 위하여 세법에 규정하는 의무를 위반한 자로부터 그 세법에 의하여 산출한 세액에 가산하여 부과 징수하는 금액으로 일종의 행정상의 제재이므로 본 건에 대한 가산세의 적용은 청구인이 사실과 다르게 신고 및 납부한데 따른 것이므로 청구인의 주장은 이유없다.
(1) 쟁점토지의 실지양도가액 및 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
(2) 이 건 기준시가에 의한 양도차익이 실지 양도가액을 초과하는지 여부 및 기준시가에 의한 양도소득세 결정세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하는지 여부
(3) 이 건 가산세를 부과한 처분의 당부
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (5) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음산신에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ------------------ 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인 ․ 이○○ ․ 정○○ 등 5인은 2001.8.9. 쟁점토지를 ○○○교회에 양도하였고, 청구인은 2001.12.31. 실지양도가액 및 취득가액을 각각 180,000천원(청구인 지분70,794천원) 및 153,400천원(청구인 지분 44,836천원)으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 청구인이 양도소득세 신고시 첨부한 매매계약서를 허위계약서로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 쟁점토지의 실지 양도가액은 375,000천원(청구인 지분 147,500천원)임이 매수인 ○○○교회의 재정장부 및 헌금보고서, 금융자료 등에 의하여 확인되고, 취득가액은 258,617천원(청구인 지분 105,262천원)임이 매도인 박○○ 및 실무자 최○○ 등의 사실확인서에 의하여 확인되므로 그 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하여야 하며, 실지 취득가액을 인정할 수 없다면 당시의 매매사례가액인 172,412천원(청구인 지분 66,544천원)을 취득가액으로 하여 과세하여야 한다는 주장이다. (다) 먼저 양도가액에 대하여 본다.
1. 청구인이 제시하는 쟁점토지의 부동산매매계약서를 보면, 2001.7.9. 매도인 정○○ 외 4인과 매수인 ○○○교회 담임목사 이○○ 이 쟁점토지를 매매대금 375,000천원(계약금 36,000천원은 계약일인 2001.7.9, 지급, 잔금 339,000천원은 2001.8.9. 지급)에 매매하는 것으로 되어 있고, 지주대표 정○○ 외 1인이 영수한 영수증을 보면 일금 339,000천원을 2001.8.9. 쟁점토지의 잔금으로 영수한 것으로 되어 있으며, 부동산 중개인은 ○○○ 부동산컨설팅 주식회사 대표 박○○ (등록번호 가1701-2000)로 되어 있고, 박○○는 부동산중개업법 위반으로 처벌받아 폐문상태인 것으로 확인된다.
2. ○○○교회의 2001.7.15. 헌금보고서를 보면, 그 지출내역란에 땅 계약금 36,500천원, 땅 계약수수료 3,500천원, 합계 40.000천원이 지출된 것으로 기재되어 있고, 2001.8.12. 작성된 것에는 수입 351,053천원(대출 350,000천원, 기타 헌금수입), 지출 396,802천원(땅값 375,000천원, 부동산 중개수수료 3,500천원 등)으로 기재되어 있다.
3. ○○○교회 명의의 ○○은행 예금계좌(000-00-0000000) 거래기록명세표를 보면, 2001.8.9. 대출실행 명목으로 247,871천원 및 99,027천원, 합계 346,898천원 이 입금되었고, 당일 339,000천원이 출금되었으며, 다시 2001.9.28. 및 2001.10.12. 대출실행 명목으로 49,855천원 및 99,300천원이 입금되었다. 4)
○○○교회 담임목사 이○○ 의 확인서(2006.5.26.)를 보면, “쟁점토지를 375,000천원에 취득하고, 계약금 36,000천원은 자체자금으로 잔금 339,000천원은 ○○ 은행으로부터 대출받아 지급하였으며, 세무서로부터 확인전화를 받았는지 정확한 기억이 없으며, 쟁점토지의 실제 취득금액을 5억원 이상이라고 확인해준 바 없다”고 되어 있으나, ○○세무서장은 당초 조사당시 담임목사가 교회부지 매입비용이 5억원이라고 구두진술 하였다고 주장한다.
5. 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액 375,000천원(㎡당 328천원)은 쟁점토지의 양도시 기준시가에 의한 양도가액(㎡당 522천원)의 62.2%인 것으로 확인된다.
6. 위의 사실관계를 종합하여 살펴보면, 쟁점토지의 매매계약서상 계약금 및 잔금지급일은 2001.7.9 및 2001.8.9.인 것으로 되어 있으나, 헌금보고서 및 교회재정장부상의 계약금 및 잔금 지급일은 2001.7.15. 및 2001.8.12.로 되어 있고, 또한 계약금 및 잔금도 매매계약서상의 금액은 36,000천원 및 339,000천원이나 헌금보고서 및 교회 재정장부상의 금액은 36,500천원 및 375,000천원으로 나타나며, 부동산 중개수수료도 3,500천원을 두 번 지급한 것으로 나타나고 있어 청구인이 제시한 매매계약서, 헌금보고서 및 교회재정장부에 기재된 계약금 및 잔금의 지급일과 금액이 서로 상이하여 이들 증빙들을 신빙성이 있는 증빙으로 보기 어렵고, ○○ 은행의 쟁점토지와 관련된 대출금이 총 5억원이며, 쟁점토지의 개별공시지가가 청구인이 주장하는 쟁점토지 양도가액의 62.2%에 불과한 점 등에 비추어 보아 쟁점토지의 취득가액이 375,000천원이라는 청구인의 주장은 받아 들이기 어려워 보인다. (라) 취득가액에 대하여 본다.
1. 청구인은 취득시 매매계약서를 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지의 양도자 박○○, 매수인 이○○ 외 3인 명의로 작성된 거래사실 확인서(확인일자 미상)를 박○○ 의 2005.10.17. 인감증명서와 함께 제시한 바, 그 내용은 “쟁점토지(○○번지로 분할된 394㎡ 포함)는 ○○○○개발로부터 주택조합아파트부지로 매입하였으나 불용의 잔여부지가 되어 348,000천원(1991.12.4. 계약금 148,000천원, 1991.12.12. 잔금 200,000천원 지급)에 매각하게 되었으며, 주택조합 해체 등으로 당시 증빙서류가 없는 관계로 제출하지 못하고 평당 750천원에 매각한 사실만 확인함”으로 되어 있다.
2. 청구인이 위의 취득가액을 인정할 수 없다면 쟁점토지를 청구인 등에게 양도하기 2개월 전인 1991.10.8. 박○○이 ○○○○개발주식회사로부터 취득한 가액 232,000천원을 매매사례가액으로 적용하여야 한다고 주장하면서 제시한 매매계약서상 쟁점토지(○○번지로 분할된 394㎡ 포함)의 매매대금은 232,000천원(계약금 220,000천원, 잔금 12,000천원은 1991.10.8. 지급)으로 되어 있다.
3. 청구인은 쟁점토지 취득당시 매도인 박○○의 사실확인서에 의하여 쟁점토지의 취득가액이 258,617천원으로 확인되므로 쟁점토지의 청구인 지분 취득가액을 105,262천원으로 결정하여야 한다는 주장이나, 청구인은 그 증빙으로 박○○의 사실확인서만을 제시할 뿐 쟁점토지의 취득당시 매매계약서, 매매대금 지급 등에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 위 박○○의 사실확인서만으로는 청구인이 주장하는 105,262천원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기 어려워 보인다. 또한, 청구인은 위의 취득가액을 인정할 수 없다면 박○○이 1991.10.8. 쟁점토지를 ○○○○개발주식회사로부터 취득한 가액이 172.412천원이므로 이 중 청구인 지분 66,544천원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장이나, 이와 같은 청구인의 주장은 쟁점토지의 양도가액이 확인되거나 매매사례가액이 있는 경우에 적용되는 것이므로 양도가액이 확인되지 아니하고 매매사례가액이 없는 이 건의 경우 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 기준시가에 의하여 계산한 양도차익이 실지 양도가액을 초과할 수 없고, 기준시가에 의하여 산출한 총 결정세액이 실가에 의한 양도차익의 범위를 초과할 수 없다는 주장이나, 이 건 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.
(3) 쟁점③에 대하여 본다. 청구인은 예정신고 기간내에 자산양도차익 예정신고 및 세액을 납부하였으므로 당해 확정신고 기간내에 양도소득세를 결정 고지하였더라면 신고 및 납부불성실가산세를 추가로 부담하지 않았을 것임에도 불구하고 5년이 경과한 후에 양도소득세를 결정하면서 가산세를 부과한 것은 처분청의 업무지연으로 인한 것으로 신고납부불성실 가산세는 취소해야 한다는 주장이나, 소득세법 제110조 (양도소득세과세표준확정신고) 및 같은 법 제111조(확정신고자진납부)는 당해 연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해 연도의 다음 연도의 5월 1일부터 5월 31일까지 관할세무서장에게 신고하고 당해 연도의 과세표준에 대한 양도소득산출세액을 확정신고기한까지 납부하도록 규정하고 있고, 같은 법 제115조(양도소득세에대한가산세) 제1항 및 제2항은 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 신고불성실가산세를 부과하도록 규정하고 있으며, 아울러 납부하지 아니한 세액(미달하게 납부한 경우에는 그 미달한 세액)에 대하여는 납부불성실가산세를 부과하도록 규정하고 있는 바, 이 건 청구인은 양도소득세과세표준예정신고 기간내에 예정신고 및 자진납부하였으나 양도소득세과세표준을 사실과 다르게 과소 신고 및 납부하였으므로 소득세법 제115조 의 규정에 따라 신고 및 납부불성실가산세를 가산하여 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2항의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.