부동산 저가양도에 대해 부당행위계산부인한 처분이 적법한 지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1993.6.22. ○○○도 ○○시 ○○동 ○○○번지 근린상가 3층 1/2지분(대지 706.3㎡, 건물 691.14㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 2002.4.22. 특수관계자인 신○○(이종사촌)에게 양도하고 2002.5.22. 양도소득세 신고시 실지거래가액 기준으로 양도가액과 취득가액을 각각 5억원으로 신고한데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 기준시가 709,296,890원의 70%에 불과하여 소득세법 제101조 제1항 및 동법시행령 제167조 제3항의 규정에 의해 부당행위계산부인 후, 쟁점부동산의 양도당시 시가를 기준시가인 709,296,890원으로 평가하여 2006.7.7. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 78,854,420원을 경정고지 하였다 청구인은 이에 불복하여 2006.10.2. 이 건 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 양도계약 당시인 2000년 12월에는 경기불황에 따라 부동산 거래가 극히 저조하였고, 쟁점부동산의 소유권형태가 지분임에 따라 매수자를 찾기가 어려웠으며, 청구인은 당시 운영하고 있던 사업(바지락 양식업)을 실패하여 사업자금을 긴급하게 마련하여야 하는 어려운 형편이어서 신○○에게 쟁점부동산을 500,000천원에 매수하여 줄 것을 요청하여 이 건 거래가 이루어졌음이 제출증빙으로 알 수 있고, 처분청이 쟁점부동산의 양도당시 시가를 평가함에 있어 당해 부동산의 등기일 현재의 기준시가인 709,296,890원으로 평가하였으나, 실제 계약당시(2000.12.16) 기준시가인 679,985,780원으로 평가할 경우, 실지거래가액(5억원)이 기준시가의 74%에 이르러 저가양도로 인한 부당행위계산 부인규정을 적용할 수 없으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 양도소득세 신고서 제출한 매매계약서(2002.4.1)와 조사당시 제출한 매매계약서(2000.12.16)가 상이하여 실제매매계약서를 확인할 수 없고, 청구인은 실제매매계약서 작성일(2000.12.16) 이후에는 양수자인 신○○이 쟁점부동산의 모든 권리를 행사하였다고 주장하나, 2001.5.1. 작성된 3층 임대차계약서에 임대인으로 청구인과 양수자가 함께 날인하였고, 김○○(신○○의 전남편)이 청구인을 대신하여 양도소득세를 신고한 사유와 쟁점부동산의 양도당시 시가가 5억원임을 입증할 만한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 이 건 거래는 특수관계자간의 저가양도에 해당하며, 쟁점부동산의 양도시기는 대금청산일이 불분명하므로 소득세법시행령 제162조 에 의해 등기접수일인 2002.4.1.기준으로 평가하였으므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산을 특수관계자에게 500,000천원에 양도한 것이 저가양도에 해당한 것으로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제101조 [양도소득의 부당행위계산]

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

④ 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지 ]

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 도는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.. (3) 소득세법시행령 제167조 [양도소득의 부당행위 계산]

③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 “평가 기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 6월의 기간”으로 본다. (4) 소득세법시행령 제16조 [양도 또는 취득의 시기]

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 ․ 등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 특수관계자인 신○○에게 기준시가(709,296,890원) 보다 낮은 500,000천원에 양도한 것은 특수관계자에게 저가양도에 해당한다 하여 부당행위계산부인규정을 적용하여 이 건을 과세한데 대하여, 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액 500,000천원이 양도당시의 시가라고 주장한다.

(2) 양도소득의 부당행위계산에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제101조 동법시행령 제167조를 보면, 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다고 규정하고 있고, 이 경우 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

(3) 청구인은 실지거래가액으로 신고한 500,000천원이 쟁점부동산 양도당시 시가라는 증빙으로 1998.11.12. 기준 감정가액 514,624천원을 제시하고 있으나, 이는 쟁점부동산 매매계약일(2002.4.1) 보다 약 3년 5개월 이전에 평가작성된 자료로 동 감정가액을 양도당시 시가로 볼 수 없다.

(4) 한편, 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 시가를 평가함에 있어 쟁점부동산의 양도계약일인 2000.12.16.을 기준하여 평가하여야 한다고 주장하면서 양도계약일이 2000.12.16. 매매계약서를 제시하고 있으나, 동 계약서는 청구인이 양도소득세신고시 제출한 계약서와 다르고, 등기부등본상 매매계약일과도 일치하지 아니하여 쟁점부동산의 양도계약일이 2000.12.16.인지 여부도 확인되지 아니하며, 설사 계약일을 2000.12.16.이라고 하더라도 당시 쟁점부동산의 기준시가가 679,985,780원 이어서 여전히 청구인이 신고한 양도가액 5억원과는 큰 차이가 있다.

(5) 이상의 사실관계와 관련법령을 종합하면, 청구인이 쟁점부동산의 양도가액으로 신고한 500,000천원은 양도당시의 기준시가 보다 현저히 낮은 가액이어서 시가로 보기 어렵다할 것이고, 청구인은 달리 쟁점부동산에 대하여 양도일 전후 각 6개월 기간 중 발생한 매매사례가액이나 감정가액 등을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 소득세법시행령 제167조 와 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조의 규정에 따라 쟁점 부동산의 기준시가를 시가로 보아 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.