신고한 실지거래거래가액이 확인되지 않으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정함

심판청구를 기각합니다.

청구인 외 3인은 1991.12.9. ○○북도 ○○시 ○○구 ○○동 1가 138-4번지 대지 1,534㎡(이하 “분할전토지”라 한다)를 공동명의로 취득한 후 그 중 1,140㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 분할하여 2001.8.9.○○○교회에 양도(양도시는 청구인외 4인이 공동소유)하고, 청구인은 청구인 지분에 해당하는 215.515㎡에 대하여 실지거래가액(취득가액21,551천원, 양도가액 34,028천원)으로 부동산 양도신고를 하였다.

○○세무서장은 쟁점토지의 공유자 중의 1인인 이○○ 에 대한 양도소득세 실지조사 결과 양도소득세 과세표준 사전신고시에 제출한 양도․ 취득가액이 사실과 다르고 달리 확인되는 실지거래가액도 없다는 이유로 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 따라 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 결정고지한 후 쟁점토지 공유자들의 관할 세무서장에게 조사내용을 통지하였고, 처분청은 ○○세무서장으로부터 통보받은 과세자료 내용과 청구인의 쟁점토지 양도소득세 과세표준 사전신고 내용에 대한 간접조사 결과 청구인이 사전신고시 제출한 양도 ․ 취득계약서는 허위로 작성된 계약서이고 달리 확인되는 실지거래가액도 없는 것으로 보아 쟁점토지의 양도차익을 기준시가(양도가액 112,498천원, 취득가액 21,551천원)에 의한 방법으로 산정하여 2006.7.4. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 34,698,530원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.8.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 양도하면서 취득 ․ 양도가액을 사실과 다르게 신고하였으나, 양도가액 375,000천원은 ○○○교회의 2001.8.15. 주간 재정장부 및 주간헌금보고서에 성전대지금 합계 375,000천원으로 기재 되어 있고, ○○○교회의 예금기록명세서에 2001.7.9. 36,000천원, 2001.8.9. 339,000천원이 인출된 것이 확인되며, 쟁점토지 취득가액 258,750천원(분할전토지 총취득가액은 348,000천원)은 매도인 박○○ 및 최○○ 의 확인서에 의하여 인정되고, 쟁점토지가 포함된 분할전토지를 청구인 등이 취득한 시점 2개월 전인 1991.10.8. 박○○ 이 ○○ 산업개발(주)로부터 232,000천원(쟁점토지는 171,412천원이 됨)에 취득한 것이 확인되는 바, 쟁점토지에 대한 양도차익은 양도가액 375,000천원, 취득가액 258,750천원으로 하여 결정되어야 하며, 설사 258,750천원으로 되어 있는 취득가액의 증빙이 불비하여 인정하기 어려우면 매매사례가액 171,412천원을 취득가액으로 하여 양도차익을 결정하여야 하고, 처분청이 기준시가에 의하여 결정한 쟁점토지의 양도차익 90,300천원은 실지거래에 의한 양도차익 40,895천원(매매사례에 의한 양도차익은 79,613천원)을 초과하여 실질과세 및 과잉금지 원칙에 위배된다. 또한, 2001년 예정신고 ․ 납부한 이 건을 확정신고 기한으로부터 5년이 경과한 후에 결정하여 산출세액의 80%가 넘는 가산세를 부과한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 공동소유자인 이○○가 국세심판원에 심판청구를 제기한 것에 대하여 ○○세무서장이 한 답변서에 의하면 매매계약서상의 중개업자는 중개업법 위반으로 검찰에 기소되어 처벌을 받는 등 폐문상태이므로 매매계약서의 진위여부를 확인할 수 없고, ○○○교회의 헌금보고서를 보면 일반건축헌금과 건축회계를 분리하여 재정을 관리하는 것이 교회의 일반적인 관례임에도 한 장의 보고서에 아무런 구분 없이 기록되어 있고, ○○○교회가 ○○은행을 통하여 차입한 금액은 2001.8.9. 약 3억5천만원, 2001.9.28. 약 5천만원, 2001.10.12. 약 1억원 등 합계 5억여원으로 확인되며 이는 조사과정에서 담임목사가 교회부지매입 비용이 5억여원 소요되었다는 진술과 일치하고 있는 점 등으로 보아 청구인이 새로이 제출한 계약서 또한 신빙성 있는 계약서로 보기 어려우므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 정당하다. 또한, 청구인이 양도소득세를 사실과 다르게 신고 ․ 납부한 것에 대하여 처분청이 국세부과제척기간내에 결정하면서 신고 ․ 납부불성실 가산세를 적용한 처분에는 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 실지거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고한 것에 대하여 기준시가에 의한 양도차익을 계산한 후 가산세를 적용하여 고지한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수인간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액” 이라한다)에 의한다. 1~5, 6의 2~7(생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정 신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 소득세법시행령 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 ․ 매매계약서 ․ 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부 ․ 매매계약서 ․ 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법류에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 공유자 이○○에 대하여 ○○세무서장이 조사한 내용을 보면 ‘취득계약서는 공시지가 금액으로 작성되었고 양도계약서금액 180,000천원은 공시지가 595,000천원과 차이가 많을 뿐 아니라 ○○○교회로부터 확인한 금액과도 차이가 나는 등 허위로 작성한 계약서로 판단되므로 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의한 기준시가로 결정하여 양도소득세를 추징코자 한다’라고 되어 있고, 이○○ 가 작성하여 제출한 확인서에는 ‘쟁점토지를 ○○○교회에 평당 1,080천원으로 하여 매각하였고 총매매대금은 정화하게 기억은 못하지만 3억4천5백만원에서 3억7천2백만원 사이는 확실하며 ○○○교회가 ○○은행에서 건축비를 포함한 5억원을 대출받아 잔금을 치룬 사실이 있다’라고 되어 있다.

(2) 쟁점토지의 양도계약서에는 2001.8.9. 청구인 외 4인은 쟁점토지를 이○○ 에게 375,000천원에 양도한 것으로 되어 있다.

(3) 쟁점토지의 양수자 이○○ 의 지출증빙 및 확인서를 보면, 구역헌금내역서에 땅값지출로 375,000천원이 기재되어 있고, ○○○교회명의의 ○○은행 계좌(000-00-0000000)에 대출실행금으로 2001.8.9. 247,871천원 및 99,027천원, 2001.9.28. 49,858천원, 2001.10.12. 99,300천원이 입금되었으며 2001.8.9. 339,000천원이 출금되었고, 이○○의 확인서에는 쟁점토지의 취득가액은 375,000천원 이고 자금조달은 계약금 36,000천원은 자체조달하여 지급하고 잔금 339,000천원은 ○○은행 대출금으로 지급하였으며, 실지부지 취득금액이 5억원이라고 세무서에 확인한 바가 없다고 되어 있다.

(4) 박○○ 및 최○○의 확인서에는 분할전토지를 평당 75만원으로 하여(분할전토지 총매매가액은 348,000천원이 되고, 쟁점토지 총매매가액은 258,750천원이 됨) 이○○ 외 3인에게 매각하였다고 되어 있다.

(5) 1991.10.2. ○○산업개발(주)와 박○○간에 체결된 매매계약서에는 분할전토지는 232,000천원에 매매된 것으로 되어 있다.

(6) 살피건대, 소득세법에 의하면 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되면 그 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 신고를 하지 않았거나 신고를 하였더라도 그 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 바, 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 사실과 다른 내용의 계약서를 작성하여 양도소득세를 신고 ․ 납부하였고, 청구인이 새로이 실지거래 증빙으로 제시한 교회헌금내역서 및 사실확인서는 실지거래가 확인되는 객관적인 증빙으로 보기 어려우며, 금융기관대출금도 양도자에게 입금된 내역이 구체적으로 확인되지 않고 청구인은 실지거래를 확인할 수 있는 다른 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 처분청이 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단되고, 또한, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 사실과 다른 내용으로 양도소득세를 과소신고 ․ 납부한 것이므로 이에 대하여 처분청이 신고 ․ 납부불성실가산세를 적용하여 과세한 처분에도 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.