실지거래를 뒷받침하는 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있어 양도차익을 실지거래가액으로 계산하기 곤란하며, 의제취득일 이후 취득한 것이고 양도가액도 확인되지 않으므로 환산 취득가액 적용은 어려움
실지거래를 뒷받침하는 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있어 양도차익을 실지거래가액으로 계산하기 곤란하며, 의제취득일 이후 취득한 것이고 양도가액도 확인되지 않으므로 환산 취득가액 적용은 어려움
심판청구를 기각합니다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○ 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산된 가액 양도당시의 실지거래가액 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ―――――――――――――― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인은 1989.6.1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대 175.2㎡, 위 지상 여관건물 연면적 933.86㎡와 같은 곳 00번지 대 54.1㎡(1993.11.16. 같은 곳 ○○번지로 합병)를 청구외 이○○ 외 1인으로부터 취득하고, 1995.11.10. 같은 곳 00-1번지 대 138.8㎡ 및 같은 곳 00-4번지 대 19.2㎡(2002.8.19. 00-1번지와 함께 00번지로 합병)를 청구외 임○○로부터 취득하여 건축물 일부를 증축한 후 2002.9.17. 청구외 ○○○에게 양도하였음이 부동산등기부등본에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 2002.11.30. 양도소득세 과세표준 예정신고를 하면서, 양도가액 및 취득가액을 각각 실지거래가액 6억원으로 양도차익을 산정하여 신고한 사실이 양도소득세과세표준예정신고 및 자진납부계산서에 의하여 확인되고, 처분청은 2005년 10월 청구인의 신고내용에 대한 확인조사를 실시하여 청구인이 신고당시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아, 기준시가(양도가액 699백만원, 취득가액 523백만원)로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 사실이 양도소득세 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.
(3) 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도와 관련한 부동산 매매계약서 및 건물신축시의 도급계약서와 이에 대한 대금지급 등에 관한 증빙서류는 보관하고 있지 아니하나, 쟁점부동산의 양도가액은 6억원이고, 취득가액은 624백만원이므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 먼저 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 본다. 청구인이 제출한 양도계약서는 양도당시 작성된 검인계약서이며, 매매대금은 6억원(계약금 1천만원, 중도금 3억원, 잔금 2억9천만원)으로 기재되어 있고, 쟁점부동산 매수자 ○○○은 청구인의 양도가액은 6억원이며, 은행에서 5억원을 대출받아 지불하였고, 계약서는 보관하고 있지 않다고 확인하고 있으며, 쟁점부동산의 중개업자김종훈도 양도가액을 6억원으로 확인하고 있으며, 관련 증빙자료는 보관하고 있지 않다고 진술하였음이 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 본다. 청구인은 1989.6.1. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대 229.3㎡, 건물 933.86㎡의 취득가액은 500백만원이며, 1995.11.10. 취득한 여관주차장부지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 138.8㎡와 같은 동 ○○번지 대 19.2㎡의 취득가액은 124백만원으로 총 624백만원(신축건물의 도급계약서와 대금지급 등에 관한 증빙서류 미제시)이라고 주장하면서 그 증빙으로 이○○ 및 부동산 중개업자 김○○의 거래사실확인서를 제출하였고, 쟁점부동산 중 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대 229.3㎡, 건물 933.86㎡(여관주차장 부지 제외)의 전 소유자 이○○은 “청구인과는 한 마을에 사는 지인으로 당시 시가보다는 조금 낮은 가액인 5억원에 양도하였으며, 계약서 등 증빙서류는 없으며, 공동소유자인 이○○은 동생이며 현재는 미국으로 이민갔다”고 진술하였으며, 쟁점부동산의 매매를 중계하였다는 ○○부동산 김○○은 “쟁점부동산의 양도시에만 중개하였고, 취득시 거래내용에 대하여는 아는 바 없으며 청구인의 부탁으로 확인서를 작성하였다”고 진술하였음이 심리자료에 의해 확인된다.
(4) 위의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살펴보면, 소득세법(2000.12.29. 법률 제6292호로 개정된 것) 제96조 제1항 및 같은 법 제97조 제1항은 토지와 건물 등의 부동산 양도가액 및 취득가액은 당해자산의 양도와 취득 당시의 기준시가에 의하되 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 신고하는 경우에는 양도가액을 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있는 바. 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 쟁점부동산의 양도가액(600백만원)의 경우 쟁점부동산의 매수자와 중개업자의 진술은 일치하고 있으나 실지거래를 뒷받침할 수 있는 실지매매계약서와 계약금․중도금 및 잔금 수령에 대한 금융증빙을 제시하지 못하고 있고, 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 양도가액 600백만원이 기준시가 699백만원 보다 낮아 이를 실지 양도가액이라고 보기 어려우며, 취득가액의 경우도 관련자들의 확인서 및 진술서 등은 제시하고 있으나 이를 뒷받침하는 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 취득가액 624백만원을 실지거래가액으로 보기 어려워 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하기는 곤란해 보인다. 한편, 청구인은 양도가액이 명백히 확인되므로 위 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목의 규정에 따라 환산한 취득가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하나, 같은 법 시행령 제176조의 2 제4항은 납세자가 의제취득일(1985.1.1.) 전에 취득한 자산에 대하여 취득가액을 환산할 수 있도록 규정하고 있어, 쟁점부동산은 1985.1.1. 이후에 취득한 것이고, 양도가액도 확인되지 아니하므로 동 규정을 적용하기 어렵다 하겠다. 따라서, 쟁점부동산의 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로, 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.