당초 신고가액과 달리 추가로 제출한 계약서상 실지취득가액 인정여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2004.1.26. ○○광역시 ○구 ○동 ○○○번지 대지 181.9㎡와 같은 동 168번지 대지 292.9㎡ 및 위 지상건물 1,071.8㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 이○○으로부터 취득하고, 2004.11.1. 쟁점부동산을 박△△외 1인에게 양도한 후, 2005.5.30. 양도가액을 770,000,000원, 취득가액을 935,000,000원으로 실지거래가에 의해 양도소득 과세표준을 신고하였다. 처분청은 당초 부동산매매계약서와 부동산거래내역확인서 등을 근거로 양도가액은 1,230,000,000원이고, 취득가액은 당초 신고가액과 같다고 보아 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 2006.4.26. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 119,088,550원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.9. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 양도가액에 관하여 460,000,000원을 과소신고한 사실은 인정하나, 실제 취득가액은 935,000,000원이 아닌 1,250,000,000원으로서 관련 부동산매매계약서와 수표발행 지급내용 등에서 확인되는 바, 이 가액을 실제 취득가액으로 인정하여야 한다. 과세전적부심에서 이○○이 양도대금으로 받은 수표사용내역을 조사하여 확인된 934,693,869원은 수표수취자 이○○의 사용내역이며, 실제 청구인이 지급한 금액은 1,183,693,869원(취득금액의 94.7%이 확인됨)이므로 실제 취득금액을 1,250,000,000원 으로 봄이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산 취득 당시의 계약서라며 추가로 계약서(매매대금 1,250,000,000원)를 제출하였으나, 특약사항을 보면, 근저당 채무 800,000,000원을 공제한다고 기재되어 있는 바, 등기부등본의 기재내용에 비추어 추가제출 계약서는 신빙성이 없다. 또한, 추가제출계약서는 양도자 이○○의 인장이 나무도장으로 날인되어 임의변조한 것으로 보여지며, 부동산중개인 김□□도 청구인의 취득거래에 대하여는 중개한 사실이 없다고 진술하였으므로, 계약서를 진실한 것으로 신뢰하기 어렵다. 청구인은 수표발행 지급내역에 의하여 취득가액이 확인된다고 주장하나, 청구인의 당초신고 금액이 종합소득세 신고시 장부가액과 유사하고, 수표도 이면확인이 되지 않거나 다수의 수표발행 사실에 비추어 쟁점부동산 거래와 직접적인 연관이 있다고 볼 수 없으며, 당초 이○○도 청구인에게 대여금을 회수한 것이라고 진술하였는 바, 청구인의 쟁점부동산 취득가액은 당초 신고금액인 935,000,000원으로 보아야 한다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 실제취득가액을 당초 신고가액(935,000,000원)과 달리 추가로 제출한 계약서상 가액(1,250,000,000원)으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. ~ 5. (생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항에 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정∙경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 새엑을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 처분청은 실지거래가액에 의하여 양도소득 과세표준을 신고한 납세자에 대한 현지확인조사결과, 청구인은 2005.5.30. 쟁점부동산 양도시 양도가액을 770,000,000원으로 신고하였으나, 실제 양도가액은 1,230,000,000원으로 확인 되었고(실제 양도가액에 관하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없음), 당초 신고당시 취득가액은 935,000,000원으로 신고하였는 바, 이 가액은 신고당시 부동산매매계약서, 청구인의 대차대조표상 쟁점부동산 가액과 근사하다는 이유로 실제 취득가액을 935,000,000원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다. (나) 당초 신고한 부동산계약서(취득가액 935,000,000원, 이하 “계약서①”이라 한다)에 의하면, 2003.4.16. 쟁점부동산 양도와 관련하여, 청구인은 이○○에게 같은 날 계약금 50,000,000원, 잔금 2003.12.31. 135,000,000원, 융자금 750,000,000원을 지급하는 것으로 기재(이○○의 인감도장 날인)되어 있으며, 다른 부동산매매계약서(취득가액 1,250,000,000원, 이하 “계약서②”라 한다)에 의하면, 계약금은 50,000,000원, 중도금(2003.11.30.) 200,000,000원, 잔금(2003.12.31.) 200,000,000원, 융자금 800,000,000원으로 기재(이○○의 일반도장 날인, 입회인으로 기재된 부동산중개인은 청구인의 부탁에 의하여 계약서를 작성하였을 뿐, 실제 매매에 관여한 사실이 없다고 처분청에 진술)되어 있음이 확인된다. (다) 쟁점부동산 등기부등본 및 감정평가서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산 중 건물은 2003.5.14.에, 토지는 2004.1.26.에 각 소유권을 취득한 것으로 되어 있고, 2003.6.3. 쟁점부동산에 관하여 근저당권자 농협 ○○동지점, 채무자 청구인, 채권최고액 1,040,000,000원의 근저당권이 설정되어 있으며, 쟁점부동산에 관한 ○○감정원의 감정평가가액은 1,200,544,000원이다. (라) 이○○의 각 확인서에 의하면, 2006.3.27. 이○○은 처분청에 대하여 2004.1.16. 청구인으로부터 무통장입금받은 135,000,000원은 쟁점부동산 양도대금이 아닌 별개의 대여금을 수령한 것이라고 진술하였다가, 2006년 6월 및 11월에는 당초 진술을 번복하여 청구인에게 800,000,000원의 대출을 알선하여 주는 조건으로 양도하였고, 실제 양도가액은 1,250,000,000원이며, 잔금지급기일을 2003.12.31.로 하였으며, 잔금지연에 대한 이자를 매월 3,000,000원을 지급받기로 하였고, 잔금지급이 지연되자, 잔금 400,000,000원은 쟁점부동산을 양도해서라도 지급하라고 청구인에 독촉한 결과, 청구인은 박△△외 1인에게 쟁점부동산을 양도하여 그 대금 중 2004.10.5. 50,000,000원, 2004.10.6. 300,000,000원을 지급받았다(수표금 모두 이○○ 본인이 사용하거나 배우자나 자녀의 예금계좌에 입금)고 진술하고 있다. (마) 박△△의 확인서에 의하면, 2006.7.25. 박△△는 25004.10.5. 50,000,000원을 청구인의 장모 송○○에게, 2004.11.1. 380,000,000원을 청구인에게 각 지급하였다고 진술하고 있다. (바) 수표에 대한 금융조회 결과에 의하면, 청구인은 2003.6.3. 800,000,000원을 농협 ○○동지점으로부터 대출받아, 2003.6.4. 이○○의 대출금 274,693,869원을 변제하고, 2003.6.3. 150,000,000원, 2003.6.5. 274,000,00,원을 인출한 것으로 확인되나, 150,000,000원 중 40,000,000원, 274,000,000원 중 24,000,000원이 이○○의 배서가 확인되지 않거나 금융기관에서 회신하지 않는 등의 사유로 이○○에게 지급된 것인지가 확인되지 아니하며(청구인 계좌의 인출금은 698,693,869원이고 이○○의 사용이 확인된 금액은 634,693,869원임), 2004.1.16. 135,000,000원이 이○○ 계좌에 무통장입금된 사실이 확인되고, 2004.10.6. 50,000,000원이 이○○의 처 김○○에게 입금(박△△가 발행한 수표인지 여부는 확인되지 않음)되었으며, 2004.11.1. 박△△가 발행한 수표 300,000,000원이 이○○의 자 이○○, 이○○에게 각 입금된 사실이 확인된다. (사) 청구인의 예금통장사본에 의하면, 청구인은 2003.7.5., 2003.8.8., 2003.9.9., 2003.10.10., 2003.11.10., 2003.12.18., 각 3,000,000원씩 합계 18,000,000원을 이○○에게 송금한 사실이 확인된다.

(2) 판 단 (가) 처분청은 실제 이○○이 수령한 것으로 확인된 수표금 634,693,869원과 2004.11.1.자 300,000,000원을 더하면 934,693,869원이 되고, 이 금액은 계약서①의 매매가액과 유사하므로 청구인의 쟁점부동산 취득가액은 935,000,000원이라는 의견이나, 청구인은 청구인 계좌에서 인출된 것으로 확인된 698,693,869원과 135,000,000원(이○○이 매매대금이라고 진술을 번복한 금액), 박△△로부터 청구인이 수령하여 전달받은 계약금 50,000,000원과 2004.11.1.자 300,000,000원을 더하면 1,183,693,869원이 되는 바, 이 금액은 계약서②의 매매가액과 유사하므로 실제 취득가액은 1,250,000,000원이라고 주장한다. (나) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련하여 양도가액을 770,000,000원으로, 취득가액을 935,000,000원으로 신고하였으나, 처분청의 세무조사로 인하여 실제 양도가액은 1,230,000,000원임이 확인됨에 따라 청구인은 다시 취득가액이 1,250,000,000원이라고 주장하고 있는 바, 청구인이 스스로 신고한 취득가액을 번복하고 있는 이 건에서 실제 취득가액에 대한 입증책임은 청구인에게 있다고 보아야 할 것이다. (다) 그런데, 당초 신고한 계약서①은 이○○의 인감도장이 날인되어 있으나, 청구인이 주장하는 계약서②는 이○○의 일반도장이 날인되어 있는 바, 신고당시 이중 계약서를 작성하였다면, 동일 인장이 날인되어야 할 것으로 보이고, 계약서②에 입회인으로 기재된 부동산중개인이 청구인의 청탁에 의하여 작성하여 주었을 뿐, 실제 계약관계는 알지 못하였다고 처분청에 진술한 사실에 비추어 계약서②의 매매가액을 신뢰하기 어렵고, 2004.1.16.자 135,000,000원은 계약서①의 잔금액과 일치하며, 청구인은 잔금지급이 지연되자, 이○○에게 매월 3,000,000원을 이자로 지급하였다고 하나, 이자를 마지막으로 지급한 일자는 2003.12.18.로 2004.1.16. 135,000,000원 지급 직전까지만 지급하였고, 그 후에도 잔금지급이 지체되고 있었음에도 추가로 이자를 지급한 사실이 확인되지 않고 있어 이 금액이 잔금지급 지연에 관한 이자인지 여부가 확인되지 아니한다. (라) 또한 계약서②에 의하면, 농협 ○○동지점의 근저당 채무 800,000,000원을 공제한 나머지 금액을 잔금으로 200,000,000원을 이○○에게 지급하기로 2003.4.16. 약정한 것으로 되어 있으나, 부동산등기부등본 및 금융조회결과에 의하면, 실제 근저당은 2003.6.3. 청구인을 채무자로 하여 근저당을 설정한 후 이○○에게 매매대금을 지급한 것으로 확인되어 계약서②의 기재내용을 신뢰하기 어려운 반면, 계약서①의 특약사항에 의하면, 은행대출금으로 건물분 소유권이전을 필하고, 토지에 관한 등기는 2003.12.31. 잔금을 지급하기로 되어 있고, 부동산등기부등본에 의하면, 건물은 2003.5.14.에, 토지는 2004.1.26. 각 청구인이 소유권을 취득한 것으로 기재되어 있으므로, 계약서①의 등기순서 관련 기재내용과 부동산등기부등본의 기재내용이 부합하고 있다. (마) 이에 청구인의 종합소득신고시 대차대조표상 쟁점부동산 가액은 936,116,000원으로 계약서①의 매매가액과 유사한 점을 더하면, 처분청이 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 계약서①의 935,000,000원으로 본 것은 수긍이 가고, 양도인 이○○의 사용이 확인된 금액이 아닌 청구인의 계좌에서 인출된 금액이 698,693,869원이라는 점, 박△△로부터 지급받은 수표가 청구인을 거쳐 이○○에게 전달된 점, 이○○이 진술을 번복하여 매매가액이 1,250,000,000이라고 진술한 점, 감정평가액이 청구인 주장가액과 유사한 점만으로는 위에서 확인된 사실을 뒤집기에는 그 입증이 부족하다 할 것이다. (바) 따라서, 처분청이 청구인의 주장(1,250,000,000원)을 배척하고 쟁점부동산의 실제 취득가액을 935,000,000원으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.