기준시가에 의하여 양도가액을 산정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 조○○ 등 4인과 공동으로 소유하고 있던 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 답 1,140㎡(이하 󰡒쟁점토지󰡓라 하고 이 중 청구인의 지분은 1,140분의 254.159㎡이다)를 2001.8.9. ○○교회(이하 “○○교회” 라 한다)에 양도하고 2001.12.31. 쟁점토지의 실지양도가액을 180,000천원, 실지취득가액을 153,400천원(청구인의 지분 해당액은 각각 40,130,368원 및 25,415,900원)으로 산정하여 양도소득세 1,871,830원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 2005년 9월 청구인에 대한 양도소득세 실지조사결과, 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액이 사실과 다르고, 제출한 계약서를 허위작성된 것으로 확인하여 양도소득세 신고내용을 부인하고 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의거 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도가액을 602,388천원, 취득가액을 153,400천원(청구인의 지분 해당액은 각각 132,671,029원 및 25,415,900원)으로 산정하여 2005.11.17. 청구인에게 2001년 귀속분 양도소득세 41,871,510원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.20. 이의신청을 거쳐 2006.6.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1991.12.12. 정○○ 등 공유자들과 함께 쟁점토지를 박○○으로부터 232,000천원에 취득하였다가 2001.8.9. ○○교회에 375,000천원에 양도하였으며, 당초 청구인이 쟁점토지의 양도계약 및 잔금 수령시 직접 참여하지 아니하고 부동산중개업소를 통하여 양도소득세 신고를 하여 양도가액과 취득가액을 사실과 다르게 불성실 신고한 것은 사실이고, 이 건 양도소득세 조사당시는 청구인이 매매계약서를 보관하고 있지 아니하였고 양도가액을 공유자 각각 지분으로 분배하다 보니 정확한 양도가액을 제시하지 못한 것은 사실이나, 이후 쟁점토지의 공유자 중 매매계약 당시 계약금 및 잔금을 수령하고 계약서 원본을 보관하고 있던 정○○로부터 실제 매매계약서를 확보하였고, 취득시 매매계약서는 시일이 너무 오래된 관계로 보관하고 있지 아니하여 매도자 박○○으로부터 당시 정황과 함께 취득금액을 확인하였다. 증빙자료로 제출한 쟁점토지의 양도시 매매계약서가 진실된 것이라는 사실은 ○○교회의 담임목사 이○○의 확인서, 동 교회가 잔금지급일에 인출한 대출금통장 사본, 동 교회의 일일 현금보고서, 정○○ 명의의 통장사본 등에 의하여 확인되며, 쟁점토지의 실지취득가액은 1991.12.12. 쟁점토지를 매도한 박○○의 확인서, 1991.10.17. 박○○과 ○○산업개발 주식회사간에 체결한 쟁점토지의 매매계약서에 의하여 확인할 수 있으므로 쟁점토지의 실지양도가액을 375,000천원, 실지취득가액을 232,000천원(청구인의 지분 해당액은 각각 83,604,954원 및 51,723,958원)으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 당초 쟁점토지 중 청구인의 소유지분 해당액에 대한 양도소득세 과세표준을 사실과 다른 실지거래액가로 신고한 사실에 대하여는 청구인의 불성실 신고에 기인한 것으로 인정하고 있고, 이 건 심판청구시 제출한 매매계약서에 대한 진위여부를 확인하기 위하여 쟁점토지의 인근 부동산중개업소 등에 출장조사한 바에 의하면, 쟁점토지가 비록 도로에 직접 접하여 있지 아니하나 특수한 정황이 없는한 최소한 개별공시지가 이상으로 거래된 것으로 탐문조사되며, 추가 제출한 매매계약서상의 부동산중개인 박○○는 부동산중개업법 위반혐의로 검찰에서 처벌을 받아 폐문상태이어서 부동산중개인을 통하여 계약서의 진위여부를 확인할 수 없었고, 쟁점토지의 매수자인 ○○교회에 출장조사한 바, 담임목사의 출장, 당시 재무부장의 연락두절 등으로 실제 매수가액을 확인하지 못하였고, 청구인이 증빙자료로 제출한 동 교회의 일일현금보고서를 보면, 규모가 작은 교회라 하더라고 일번헌금수입과 건축회계를 분리하여 재정을 관리하는 것이 일반적임에도 1장의 헌금보고서에 그러한 구분없이 기록한 점, 당시 동 교회에서 ○○은행에서 차입한 금액을 보면 2001.8.9. 3억 5천만원, 2001.9.28. 5천만원, 2001.10.12. 1억원, 합계 5억여원인 것으로 확인되고, 교회부지의 매입비용이 당초 조사당시 담임목사가 구두진술하였던 5억원과 대략 일치하는 점 등으로 미루어볼 때, 청구인이 새로이 제출한 거래증빙 또한, 허위로 작성된 것으로 보이므로 당초 처분은 정당하다.

가 쟁 점 쟁점토지의 실지양도가액 및 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득세과세표준과 세액을 결정 또는 경정한는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1991.12.12. 공유자 조○○ 등 3인과 함께 박○○으로부터 쟁점토지 및 1994.10.27. 당해 토지로부터 분할된 도로 1,534분의 394㎡ 합계1,534㎡를 취득하였고, 공유자별 지분면적을 보면, 청구인이 1,534분의 342㎡, 조○○이 1,534분의 750㎡, 정○○가 1,534분의 290㎡, 이○○이 1,534분의 152㎡이며, 1996.3.12. 조○○이 자기소유지분 중 1,534분의 109㎡를 이○○에게 양도하였고, 2001.8.9. 청구인 외 공유자 4인은 쟁점토지를 ○○교회에 양도하고, 2001.12.31. 청구인이 쟁점토지의 실지양도가액 및 취득가액을 각각 180,000천원 및 153,400천원으로 하여 양도소득세를 신고한데 대하여, 처분청은 양도소득세 신고시 첨부한 매매계약서를 허위계약서로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 사실이 쟁점토지의 등기부등본, 당초 청구인의 양도소득세 신고서 및 처분청의 과세자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지가 주변토지에 비하여 지대가 낮아 복토의 필요성이 있었고 도로변에 연접하지 못한 이유 등으로 개별공시지가가 보다 저가매도한 것이므로 심판청구시 제출한 실지양도가액 및 취득가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하여야 함을 주장하면서 쟁점토지의 양도매매계약서 사본, 매수자 ○○교회의 헌금보고서, 담임목사 이○○의 확인서, 동 교회 명의의 ○○은행 예금계좌 거래기록명세표, 쟁점토지의 공유자 정○○의 확인서, 정○○ 명의의 ○○은행 및 ○○증권의 계좌거래내역조회표, 쟁점토지의 등기부등본ㆍ지적도, 쟁점토지를 청구인 등에게 양도한 박○○의 사실확인서, 박○○이 ○○산업개발 주식회사로부터 취득한 매매계약서 사본, 쟁점토지 및 인접토지의 개별공시지가확인원, 쟁점토지의 토지대장ㆍ주변사진 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지의 실지양도가액과 관련한 부동산매매계약서를 보면, 2001.7.9. 매도인 정○○ 외 4인과 매수인 ○○교회 이○○이 쟁점토지(1,140㎡, 345평)를 매매대금 375백만원(계약금은 36백만원, 잔금 339백만원은 2001.8.9. 지급)에 매매하는 것으로 되어 있고, 부동산 중개인은 ○○ 부동산컨설팅 주식회사 대표 박○○(등록번호 ○○○)로 되어 있고, ○○교회의 헌금보고서를 보면, 2001.8.12. 작성된 것으로, 동 교회의 주간 수입은 351,053,000원(대출 350,000천원, 기타 헌금수입), 주간 지출은 396,802,543원(땅값 375백만원, 부동산중개수수료 3,500천원 등)으로 기재되어 있고, 동 교회 명의의 ○○은행 예금계좌 거래기록명세표를 보면, 2001.8.9. “대출실행” 명목으로 247,871,233원 및 99,027,124원, 합계 346,898,357원이 입금되었고, 당일 339백만원이 출금된 것으로 되어 있으며, 동 교회 담임목사 이○○의 확인서(2006.5.26.)를 보면, “쟁점토지를 375백만원에 취득하고, 계약금 36백만원은 자체자금으로, 잔금 339백만원은 ○○은행으로부터 대출 받아 지급하였으며, 처분청의 조사공무원에게 쟁점토지의 실제 취득금액을 5억원 이상인 것으로 확인해준 바 없다󰡓고 확인하고 있다. 그리고, 청구인이 쟁점토지의 실지취득가액과 관련한 증빙자료로 부동산매매계약서 사본을 보면, 1991.10.2. ○○산업개발 주식회사가 박○○에게 쟁점토지 및 1994.10.27. 도로로 분할된 1,534분의 394㎡ 합계 1,534㎡를 매매대금 232백만원(계약금 220백만원, 잔금 12백만원은 1991.10.8. 지급)에 매매한 것으로 되어 있으며, 청구인은 동 매매가액 232백만원이 쟁점토지의 취득시 매매사례가액이므로 동 금액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하여야 하며, 위의 ○○교회의 대출자료 등에 의하여 쟁점토지의 실지양도가액 및 실지취득가액을 각각 375백만원 및 232백만원으로 인정하여야 한다는 주장이다. (나) 그러나, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액 375백만원(㎡당 328,947원)은 쟁점토지의 양도시 기준시가에 의한 양도가액(㎡당 522,000원)의 62.2%에 불과한 바, 이는 토지의 개별공시지가는 인근 부동산의 시세 등을 최대한 반영하여 결정된 객관적인 가액인 점으로 보아도 신뢰하기 어렵고, 더구나 청구인은 당초 쟁점토지의 양도소득세신고시 허위매매계약서를 제출한 사실이 있고, 추가 제출한 부동산매매계약서상의 부동산중개인 박○○는 부동산중개업법 위반으로 처벌받아 폐문상태이었던 것으로 조사되고 있어 동 추가로 제출한 부동산매매계약서을 신빙성이 있는 진실된 계약서로 보기 어려우며, 처분청의 조사자료에 의하면, 쟁점토지를 매수한 ○○교회가 당시 ○○은행에서 5억원을 대출받은 것으로 확인되는 등으로 볼 때, 위의 부동산매매계약서 및 동 교회의 대출자료 등에 의하여 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되는 것으로 보기 어렵다. 또한, 청구인은 쟁점토지의 실제 취득시 매매계약서를 제출하지 못하고 있고, 청구인이 실지취득 매매사례로 제출한 매매계약서는 그 토지면적(○○번지로 분할된 394㎡포함) 및 매매시기 등이 쟁점토지와 달라 이를 실제 취득가액이라 할 수 없다.

(3) 그렇다면, 처분청이 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 않는다 하여 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도가액을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.