미등기 양도자산 해당 여부

심판청구번호 국심2006광0066(2006. 5. 3.) ;">1. 처분개요

• 가. 청구인은 1994.10.12. 광주광역시 ○○○ 상업용지548.30㎡(이하 "쟁점자산"이라 한다)를 756,654천원에 공급받기로 ○○○광역시 ○○○공사와 계약을 체결한 후 분양대금 755,858천원을 납부한 상태에서 2001.12.31. 쟁점자산을 950,000천원에 양도한 후 이를 토지를 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것으로 보아 취득가액을 740,722천원, 양도가액을 755,000천원으로 하여 양도소득세 3,204천원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점자산을 부동산(토지)으로 보아 이를 미등기전매한 것이라 하여 당해 양도차익을 실지조사하여 확인한 194,227천원으로 결정하고 이에 미등기양도세율을 적용하여 2005.10.7. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 170,770,480원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 미등기양도자산이라 함은 자산을 취득한 자가 그 자산에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 바, 당초부터 등기자산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리는 제외되는 것이다. 쟁점자산 취득은 장기할부 조건부 매매이면서 양도할 수 있는 조건부매매에 해당되고, 조건부매매는 조건이 성취되었을 때가 취득시기에 해당되는 것인 바, 이 건의 경우 쟁점자산의 매매조건이 성취되기 전에 양도한것이어서 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이므로 처분청이 미등기양도자산의 세율을 적용한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 부동산을 취득할 수 있는 권리는 소득세법 제94조 제1항 제3호 가목에서 양도소득의 범위로 규정하고 있고, 쟁점자산은 잔금약정일 전후 택지가 조성되어 1997.12.31. ○○○공사에서 토지사용가능 통지를 청구인에게 하였다. 그러나, 청구인은 고의적으로 고액의 취득세·등록세 등 등기부대비용 및 양도소득세를 부담하지 않고 전매할 목적으로 잔액을 청산하지 않고 있다가 2001.12.31. 매수인들에게 쟁점자산을 양도한 바 이는 미등기양도자산에 해당되어 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점자산의 양도를 미등기 자산의 양도로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 같은 법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 같은 법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 같은 법 제103조 【양도소득기본공제】 ① 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 다음 각호의 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득. 다만, 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산의 양도소득금액에 대하여는 그러하지 아니하다. 같은 법 제104조(2003.12.30. 법률 제6852호로 개정되기 이전의 것)【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하“양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산 제55조 제1항의 규정에 의한 세율

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 36

양도소득과세표준의 100분의 60

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. 같은 법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점자산에 대한 대금지급조건이 장기할부조건에 해당하여 등기를 할 수 없었으므로 당초부터 등기자산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리인 상태에서 쟁점자산을 양도하였으므로 미등기자산의 양도가 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(1) 청구인과 ○○○직할시장이 1994.10.12. 체결한 쟁점자산에 대한 용지매매선수금계약서 내용을 보면 계약금은 75,762천원이고 중도금 606,096천원은 1995.2.11.부터 1996. 10.11.까지 납부한 후 잔금 75,762천원은 입주시 납부토록 되어 있다.

(2) ○○○광역시 ○○○공사가 1997.12.31. 청구인에게 보낸 문서(사업○○○, ○○○.9.6. 제목: 용지분양 대금납부 촉구)에 의하면, 분양대금 756,754천원 중 미납한 796천원을 1998.2.15.까지 납부하여 줄 것을 촉구하면서 쟁점자산이 택지로 조성되어 1997.12.31.부터 사용이 가능하므로 동 사용가능일 이후부터는 분양용지 관리책임이 청구인에게 있음을 알린 것으로 나타나는 바, 청구인은 분양대금 756,754천원의 0.1%에 불과한 796천원을 위 통보일로부터 4년간이나 납부하지 아니한 상태에서 2001.12.31. 쟁점자산을 양도한 사실이 확인된다.

(3) 위 내용을 종합하면, 쟁점자산은 양도 당시 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당되지 아니함에도 청구인이 쟁점자산을 청구인명의로 이전등기하지 아니한 상태에서 양도한 것은 쟁점자산의 취득세와 등록세 및 양도소득세를 회피하기 위함에 있었다고 볼 수 밖에 없다 할 것이다. 그러하다면, 앞서 본 소득세법에서 미등기양도자산에 대하여 높은 세율로 중과세하는 취지가 이 건과 같이 등기하지 아니하고 전매함으로써 양도소득세 등을 회피하는 경우를 방지하는데 있다 할 것이어서, 처분청이 쟁점자산을 미등기양도자산으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.