양도시기

심판청구번호 국심2005중 4249(2006.6.26) E='size-font:15.0pt;line-height:150%;'>

• 가. 청구인은 ○○○ 전 3,818㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.1.5. 양도한 것으로 하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도일을 토지투기지역지정일(2004.2.26.) 이후 소유권이전등기접수일인 2005.2.14.로 보아 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2005.9.1. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 86,320,800원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 이○○○와 2003.8.5 매매계약을 체결하여 매매대금 780백만원으로, 2003.8.5. 10백만원, 2003.8.18. 70백만원, 2003.9.25. 150백만원, 2003.10.25. 150백만원, 2003.12.10. 150백만원을 받고 나머지 250백만원은 쟁점토지를 담보로 ○○○에서 대출하여 상계처리하기로 합의각서하였고 동 대출금을 매도인이 수령하였으므로 그 대출금 수령일인 2004.1.5.을 잔금청산일로 하여 투기지역지정일 이전이므로 기준시가로 양도소득세를 신고한 것은 적법하다. 청구인은 쟁점토지 소재지에서 1968년부터 계속 거주해 오면서 쟁점토지를 직접 경작하였고 양도일 현재 지목이 전이었으며 양도일 이후인 2004.6.30. 쟁점토지 중 1,590㎡가 ○○○로 분할되면서 목장용지로 지목이 변경되었는데 위 토지에 청구인이 2003.11.12. ○○○시장으로부터 동식물시설에 대한 건축허가를 득하였고 매수인인 이○○○가 건축허가에 대한 권리금으로 20백만원을 지불하고 추후 건물신축비용을 이○○○가 전부 부담한 사실이 계약서와 공사도급계약서 등에 의하여 확인되며 2004.7.7. 소유권보존등기된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되는 바, 청구인이 현재 암투병 중인 관계로 치료비를 마련하고자 쟁점토지를 이○○○에게 양도한 것이고 농지법 및 건축법 등에 의하여 원주민이 아니면 건축허가가 나지 않아 이○○○가 창고를 지을 목적으로 쟁점토지를 구입하여 청구인 명의로 건축물에 대한 소유권보존등기를 경료하였으나 실질적인 건물소유주는 이○○○인 것이다. 이와 같은 이유로 모든 잔금청산 등의 거래가 완료되었음에도 불구하고 건축물이 완공된 이후인 2004.8.27. 소유권이전등기절차를 지연하여 필하게 된 것인데도 쟁점토지의 양도일을 소유권이전등기일인 2005.2.14.로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 당초 매매계약서상 융자금 잔금청산일은 2003.12.20. 이고 위 계약서에 기하여 2004.1.5. 작성한 협의각서로 ○○○ 담보대출금 250백만원을 상계처리하기로 하였으며, 쟁점토지에는 2004.1.6. 청구인을 채무자로 하고 ○○○을 채권자로 하는 근저당권설정등기가 되어 있고 2005.4.27. 매수자 이○○○가 ○○○의 채무계약 인수등기를 경료하였으므로 위 채무계약 인수일을 실질적인 잔금청산일로 보아야 한다. 따라서 위 잔금청산일보다 빠른 소유권이전등기접수일인 2005.2.14.을 양도시기로 보아 실지양도가액으로 양도가액을 결정고지한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도시기가 소유권이전등기접수일인지 아니면 청구인이 ○○○대출금과의 상계일이라고 주장하는 날인지
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지의 양도시기는 잔금청산일인 2004.1.5.이라고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 청구인이 2003.8.5. 이○○○와 체결한 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 매매대금은 780,000천원으로서, 계약금 80,000천원 중 10,000천원은 2003.8.5. 70,000천원은 2003.8.18. 지불하며 중도금 1차 150,000천원은 2003.9.25. 2차 150,000천원은 2003.10.25. 지불하며, 잔금 150,000천원은 2003.12.10. 융자금 250,000천원은 2003.12.20.까지 처리하고, 특약사항으로 매매대금에는 동식물시설에 대한 권리금으로 20,000천원을 포함하고 융자금 250,000천원은 매도인이 ○○○에서 대출받아 2003.12.20.까지 처리하되 이자는 매수인이 부담하는 것으로 기재되어 있다. 또한, 청구인이 2004.1.5. 이○○○와 체결한 협의각서에 의하면, 위 당사자는 쟁점토지의 4차 중도금 250,000천원을 쟁점토지의 담보대출로○○○ 상계정리하기로 협의하였기에 각서한다는 취지로 기재되어 있다.

(2) 청구인 명의의 예금계좌○○○에 의하면, 2004.1.8. 대출연동 250,000천원이 입금된 것으로 나타나고 위 금액은 청구인 명의로 받은 ○○○대출금이라고 한다. 또한, 이○○○ 명의의 ○○○에 의하면, 2003.9.25. 150,000천원, 2003.10.27. 147,500천원, 2003.12.10. 65,000천원, 2003.12.10. 10,000천원이 출금된 것으로 나타난다.

(3) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 별내○○은 2004.1.6. 청구인을 채무자로 채권최고액을 350,000천원으로 근저당권을 설정하였고, 2005.2.14. 쟁점토지는 이○○○에게 소유권이전등기가 경료되었으며 2005.4.27. 매수자 이○○○가 ○○○의 채무자 지위를 인수한 것으로 나타난다. (4) 소득세법 제98조 및 소득세법시행령 제162조제1항 에 의하면, 자산의 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되 그 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일로 보도록 규정되어 있다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도자로서 그 매매대금 잔금을 매수자로부터 받아야 하는데도 청구인 소유의 쟁점토지를 담보 하여 청구인 명의로 250,000천원을 대출 받아 청구인 명의의 예금계좌에 입금하였고, 이○○○는 그 ○○ 채무자의 지위를 2005.4.27. 에서야 인수하였음에도 뚜렷한 담보설정 등을 제공함이 없이 협의각서만으로 위 ○○○대출금이 2004.1.5. 잔금과 상계처리 되었다는 주장은 일반사회의 거래관념상 납득이 가지 아니한다. 따라서, 쟁점토지의 잔금청산일은 매수자가 ○○○의 채무자 지위를 인수한 날인 2005.4.27.로 보아야 하고, 그렇다면 쟁점토지의 양도시기는 소득세법시행령 제162조제1항 에 의하여 잔금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날인 2005.2.14. 로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.