건물과 토지가 함께 양도되고 그 구분가액이 불분명한 것으로 보아 전체 양도가액에서 건물분에 대한 과세표준을 기준시가에 따라 안분 계산하여 부가가치세를 부과한 처분은 정당함.
건물과 토지가 함께 양도되고 그 구분가액이 불분명한 것으로 보아 전체 양도가액에서 건물분에 대한 과세표준을 기준시가에 따라 안분 계산하여 부가가치세를 부과한 처분은 정당함.
심판청구를 기각합니다.
(1) 매매계약서상 쟁점토지만을 매매목적물로 하고 있음이 명백한 점, 매수인 ○○주택은 아파트를 신축할 목적으로 토지를 취득한 것이므로 그 지상에 있는 쟁점건물을 매수할 필요가 없는 점, 쟁점건물은 30년 이상 경과한 노후화된 공장건물이어서 그 실질가치를 0으로 보아야 하는 점, 쟁점토지 매매가 토지 소유권이전등기 이전에 쟁점건물의 철거를 전제로 하고 있어 철거중인 건물의 소유권은 청구법인에게 있는 점, ○○주택은 청구법인이 위임을 받아 청구법인에게 귀속될 쟁점건물의 임대수입 및 관리수입을 재원으로 하여 쟁점건물의 명도 및 철거를 위한 행정절차를 대신하여 수행하고 있음에 불과한 점 등을 볼 때, 양도가액은 모두 쟁점토지에 대한 대가이고 쟁점건물이 ○○주택에 공급된 것이라 볼 수 없다.
(2) 쟁점건물은 부가가치세 과세사업에 제공되고 있지도 아니하고, 향후에도 전혀 과세사업에 제공될 여지가 없으며, 소비를 목적으로 유통될 가능성조차 없으므로 철거 직전의 쟁점건물은 부가가치세 과세대상이 될 수 없을 뿐만 아니라, 계약체결 당시 건물 철거를 전제로 양도된 경우에는 폐업시 잔존재화로 본 국세심판원 선결정례도 있으므로 쟁점건물을 부가가치세 과세대상으로 판단한 처분청의 처분은 부당하다.
(1) 쟁점건물은 장부가액이 1,121백만원으로 임대를 계속할 경우 상당한 이용가치가 있는 점, ○○주택의 전적인 책임으로 쟁점건물의 철거시까지 임차인들로부터 임대료를 징수하여 제반관리비 지출에 충당하고 있고, 명도 및 철거비용도 ○○주택의 책임으로 하고 있음이 확인되는 점 등을 볼 때, 쟁점건물은 쟁점토지와 함께 양도된 것이 명백하므로 이 건 과세처분은 정당하다.
(2) 쟁점건물에 대한 대가는 매수자의 토지원가를 구성하는 요소가 되며 이는 다시 아파트의 분양원가에 계상되어 최종 소비자인 아파트 수요자가 부담하는 것으로 간접적으로 그 대가가 최종 소비자에게 전가될 뿐만 아니라, 사업자가 과세사업에 사용하던 재화를 면세・과세 사업 불문하고 재화를 공급하면 당연히 부가가치세가 부과되는 것이므로 부가가치세 과세대상이 아니라는 청구법인의 주장은 받아들일 수 없다.
① 쟁점건물이 쟁점토지와 함께 공급된 것인지 여부
② 쟁점건물이 부가가치세법상 과세대상인지 여부
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등 (이하 이조에서 “건물 등” 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가 (이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 부가가치세법 제1조 【과세대상】
① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.
② 제1항에서 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다. 제49조 【자가공급 등에 대한 과세표준의 계산】
① 과세사업에 공한 재화가 소득세법시행령 제62조 또는 법인세법 시행령 제24조 에 규정된 감가상각자산(이하 “감가상각자산” 이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.
당해 재화의 취득가액 × (1 - 5/100 × 경과된 과세기간의 수) = 시가 (3) 부가가치세법시행령 제1조 【재화의 범위】
① 부가가치세법(이하 “법”이라 한다) 제1조 제2항에 규정하는 유체물에는 상품・제품・원료・기계・건물과 기타 모든 유형적 물건을 포함한다. 제21조 【재화의 공급시기】
① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.
4. 완성도기준지급 또는 중간지급조건부로 재화를 공급하거나 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때 (4) 부가가치세법시행규칙 제9조 【재화 또는 용역의 공급시기】
① 영 제21조 제1항 제4호 및 영 제22조 제2호에 규정하는 중간지급조건부로 재화 또는 용역을 공급하는 경우는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용 가능하게 되기 전이거나 용역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우
(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 처분청의 환급 현지확인 복명서 및 ○○주택의 월별 정산내역등에 의하면, 쟁점건물의 장부가액은 1,121백만원이고, 기준시가는 쟁점건물은 2,992,904,130원, 쟁점토지는 36,329,314,700원이며, 계약금 지급일인 2005.3.31. 이후부터 계속하여 적어도 2005.10월경까지 부동산 임대업에 제공되었던 것으로 확인된다. (나) 청구법인과 ○○주택이 작성한 부동산 매매계약서(2005.3.31.)등에 의하면, 매매계약서상 매매목적물은 쟁점토지인 것으로 기재되어 있고, 명도 및 철거에 필요한 소요비용 등은 매수인이 부담하기로 하는 한편, 매도인 의무사항으로 매도인은 매매계약서 작성 완료 즉시 명도의 편의를 위하여 모든 임대료, 관리비의 관리업무를 2005.2.1부터 소급하여 매수인에게 위임하여 철거 및 명도에 관한 모든 사항은 계약일로부터 매수인이 책임지고 처리하되, 임대료 및 관리비에 대한 세금계산서는 매도인 명의로 발행하고, 그 금액은 매수인의 전적인 책임하에 제관리비용, 전기요금 등 기타 필요한 비용에 사용하기로 하고 추후 정산시 매수인은 비용 초과를 이유로 매도인에게 추가비용을 청구할 수 없으며, 반대로 임대료 및 관리비수입의 잔액이 발생할 경우 명도 및 철거비용에 충당하기로 약정한 것으로 나타난다. (다) ○○주택이 2005.4.19. ○○산업개발에게 쟁점건물 철거 및 지장물처리공사를 공급가액 16억 3,000만원에 발주한 사실은 ○○주택과 ○○산업개발이 작성한 철거 및 지장물처리 도급계약서(2005.4.19.)등을 통하여 이를 알 수 있다. (라) ○○주택과 ○○건물 주식회사가 작성한 부동산매매계약서(2005.6.20.)등에 의하면, ○○주택은 2005.6.20. 아파트 신축사업을 위해 쟁점토지와는 별도로 인접한 ○○건물 주식회사 소유의 부동산 (○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○대 71.5㎡ 외 3필지 토지 및 그 지상 건물)을 매수하면서 토지와 건물의 각 구분가액을 기준시가에 의하여 산정하여 건물분에 대하여 세금계산서를 교부받아 부가가치세를 신고 ․ 납부하였음이 확인된다. (마) 청구법인은 매수인 ○○주택이 청구법인의 위임을 받아 청구법인에게 귀속될 쟁점건물의 임대수입에서 관리비 등을 차감한 잉여금을 재원으로 하여 쟁점건물의 명도 및 철거를 위한 행정절차를 대신하여 수행하고 있을 뿐, 쟁점건물의 철거 및 명도 업무의 주체는 어디까지나 청구법인이라고 주장하면서 건물멸실신고서 및 2005.2월~10월 기간 동안 쟁점건물의 임대수입에서 관리비를 차감한 잉여금 발생 내역(합계 776,964,191원) 등을 관련 증빙으로 제출하고 있으나, 청구법인이 제시하고 있는 동 잉여금 합계액이 도급계약서상 공사대금(16억3,000만원)에 미치지 못할 뿐만 아니라, 나아가 청구법인의 계산으로 쟁점건물의 철거 등 공사대금을 충당하였다는 사실을 인정할 만한 객관적 증빙이 없으므로 청구법인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (바) 따라서, 쟁점토지의 매매계약서상 쟁점건물의 명도 및 철거비용은 매수인 ○○주택이 부담하기로 되어 있는 점, 도급계약서상 쟁점 건물의 철거 및 지장물처리공사의 발주자는 ○○주택인 점 등을 비추어 볼 때, ○○주택의 책임과 비용으로 쟁점건물의 명도와 철거 등을 진행한 것으로 인정된다. (사) 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 쟁점건물은 장부가액이 1,121백만원이고, 일반건축물대장에서 철거를 원인으로 말소되기 전인 2005.10월까지는 부동산임대업에 계속 제공된 사실 등을 볼 때, 임대를 계속할 경우 상당한 가치가 있어 보이므로 그 실질가치를 청구법인의 주장과 같이 0으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 쟁점건물의 철거 및 명도가 ○○주택의 책임과 비용으로 진행되었고, ○○주택은 아파트 신축사업을 위해 쟁점토지와 별도로 인접한 ○○건물 주식회사 소유의 부동산을 매수하면서 토지와 건물을 기준시가에 의하여 구분하고 건물분에 대하여 세금계산서를 교부받아 부가가치세를 신고・납부한 사실 등을 비추어 볼 때, 청구법인은 쟁점토지와 함께 쟁점건물도 ○○주택에게 공급하였음을 경험칙상 인정할 수 있다. 따라서, 건물과 토지가 함께 양도되고 그 구분가액이 불분명한 것으로 보아 전체 양도가액에서 건물분에 대한 과세표준을 기준시가에 따라 안분계산하여 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 이 건 매매를 중간지급조건부 공급으로 보아 계약금 지급분 중 쟁점건물분에 대하여 이 건 부가가치세를 과세하였는 바, 먼저, 이 건 매매가 중간지급조건부 공급인지 여부에 대하여 살펴보면, 청구법인과 ○○주택이 작성한 부동산 매매계약서(2005.3.31.)및 처분청의 환급 현지확인 복명서 등에 의하면, 매매계약 체결당시 청구법인과 ○○주택은 계약금은 2005.3.31., 잔금은 2005.12.31.에 각 지급하기로 정하는 한편, 중도금에 대하여 청구법인이 중도금조로 매매목적물을 담보한 추가대출(100억 이내)을 불가피하게 받을 경우 금융비용은 청구법인과 ○○주택이 공동(각 50％)으로 부담하기로 약정하였고, 2005.8.29. 청구법인은 ○○주택으로부터 50억원을 중도금조로 지급받았음이 확인된다. 따라서, 이 건 매매는 계약금 지급시기와 잔금지급시기까지의 기간이 6개월 이상이므로 부가가치세법시행령 제21조 제1항 제4호 및 같은법시행규칙 제9조 제1항 규정의 중간지급조건부 공급에 해당한다 할 것이므로 쟁점건물 중 계약금지급분의 공급시기는 계약금 지급일인 2005.3.31.로 보아야 함이 타당하다. (나) 청구법인은 쟁점건물은 더 이상 부가가치세 과세사업에 제공되는 재화가 아니므로 부가가치세 과세대상이 아니라고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다.
1. 쟁점건물은 계약금지급분에 대한 공급시기인 계약금 지급일 (2005.3.31.) 이후부터 적어도 2005.10월까지 부동산임대업에 계속 제공되었음은 앞에서 본 바와 같다, 그렇다면, 사업자가 부가가치세 과세사업에 제공하던 재화를 공급하면 특별한 사정이 없는 한 당연히 부가가치세가 부과되는 것이므로 쟁점건물 중 계약금지급분은 그 공급시기에 부가가치세가 과세되어야 할 것이다.
2. 한편, 청구법인은 쟁점건물을 폐업시 잔존재화로 보아야 한다고 주장하나, 공급자의 폐업 등으로 인하여 공급시기인 건물 양도 이후부터 부가가치세 과세사업에 제공되지 아니하고, 실제 양수인에 의하여 건물이 철거되어 공급시기 이후부터는 더 이상 부가가치세 과세사업에 제공될 가능성이 없는 경우에는 이를 폐업시 잔존재화로 보는 것(국심 2003구3437, 2004.4.21. 외 다수 참고)이나, 이 건의 경우 앞에서 살펴본 바와 같이 공급시기인 계약금 지급일 이후로도 계속하여 부동산 임대업 등 부가가치세 과세사업에 제공된 것이므로 폐업시 잔존재화로 보기 어렵다 할 것이어서, 청구법인의 주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.