특수관계자에게 양도한 쟁점3토지에 대하여 부당행위계산부인하여 양도가액을 청구인이 제3자에게 양도한 쟁점2토지의 양도가액을 시가로 본 처분의 당부
특수관계자에게 양도한 쟁점3토지에 대하여 부당행위계산부인하여 양도가액을 청구인이 제3자에게 양도한 쟁점2토지의 양도가액을 시가로 본 처분의 당부
심판청구번호 국심 2005중4046(2006. 6. 28.) 680원, 99,893,990원, 12,422,620원, 7,408,390원의 부과처분은 취득가액을 소득세법시행령 제176조 의 2 제3항 제3호에 규정하는 방법에 의하여 산정하여 양도차익을 재계산하에 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 기각합니다.
○○○
- 나. 처분청은 청구인이 2001.4.30. 안○○○에게 양도한 쟁점1토지의 실지양도가액은 240백만원으로, 2001.7.16. 주식회사○○○에게 양도한 쟁점2토지의 실지양도가액은 510백만원으로, 2001.12.1. 청구인이 대주주로 있는 주식회사○○○에게 양도한 쟁점3토지의 양도가액은 부당행위계산부인하여 162,962천원으로 하고, 청구인이 신○○○ 소유 ○○○외 2필지 과수원 1,093㎡(이하 “쟁점4토지”라 한다)를 취득하여 안○○○에게 미등기양도한 것으로 보아 양도가액을 40백만원으로 하고, 이들 양도토지의 취득가액은 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 홍○○○의 ○○○외 2필지의 취득가액을 매매사례가액으로 삼아(실지로는 공시지가 대비 실지거래가액 비율 200%를 적용) 쟁점1토지의 취득가액을 127,617,297원으로, 쟁점2토지의 취득가액을 309,414,599원으로, 쟁점3토지의 취득가액을 116,346,751원으로, 쟁점4토지의 취득가액을 30,130,945원으로 하여 양도차익을 계산하여 2005.4.4. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 4건 188,405,680원을 결정고지하였다.
- 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.7.4. 이의신청을 2005.11.14. 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 이 건 처분에 대한 이의신청에서 청구인이 양도한 토지의 실지양도가액 및 실지취득가액에 대한 관련증빙서류를 제출하였는 바, 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 양도가액에 대하여는 이의가 없으나, 쟁점3토지에 대하여는 특수관계자에게 양도한 토지라 하여 인근토지인 쟁점2토지의 양도가액을 매매사례가액(시가)로 하여 부당행위계산 부인하였는 바, 이는 부당하다.
(2) 청구인이 미등기양도한 것으로 본 쟁점4토지는 지분분할 과정에서 도로 등의 개설 등의 사유로 청구인과 신○○○이 서로 교환한 토지이므로 미등기양도로 보아 과세한 처분은 부당하다.
(3) 처분청은 쟁점1토지, 쟁점2토지, 쟁점3토지 및 청구인이 계속 보유중인 토지의 취득가액이 청구인이 제시한 증빙서류에 의하여 715백만원으로 확인됨에도 이를 불명확한 것으로 보아 부인하고, 홍○○○가 ○○○외2필지 21,382㎡를 815백만원에 취득한 것으로 보아 취득당시 공시지가대비 취득가액비율(200%)을 청구인이 양도한 쟁점토지의 취득당시 공시지가에 곱하여 취득가액을 산정하였는 바, 취득가액이 불분명한 것으로 보는 경우에도 청구인이 취득한 토지와 홍○○○가 취득한 토지는 위치, 지목, 면적 등이 달라 비교대상토지로는 부적절하고, 처분청이 산정한 취득가액을 정당한 매매사례가액으로 볼 수도 없으므로 소득세법시행령 제178조 의 2 제3항 제3호의 규정에 따라 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다.
(1) 쟁점3토지의 양수자 주식회사○○○는 청구인과 특수관계에 있는 법인이므로 청구인이 2001.7.16. 특수관계에 해당되지 아니하는 주식회사○○○에 양도한 쟁점2토지의 매매사례가액을 기준으로 시가로 산정하여 부당행위계산부인함은 정당하다.
(2) 청구인은 쟁점1토지 및 쟁점4토지의 양도대가로 양수자 안○○○으로부터 280백만원을 수령한 것으로 확인되며, 쟁점4토지는 청구인이 신○○○과 교환하기로 한 토지이나 청구인에게 소유권이 이전되지 아니하고 안○○○에게 직접 소유권이 이전된 것으로 확인되므로 쟁점1토지의 양도대가 240백만원을 제외한 나머지 40백만원에 쟁점4토지를 미등기양도한 것으로 보는 것은 정당하다.
(3) 청구인은 양도토지인 쟁점1토지, 쟁점2토지 및 쟁점3토지와 보유토지의 총 취득가액이 715백만원이라고 주장하나, 청구인이 주장하는 취득금액이 객관적 증빙에 의하여 확인되지 아니하고 청구인과 공동으로 토지를 취득한 홍○○○의 주장과도 일치하지 아니하여 청구인의 주장은 신뢰할 수 없으므로 취득가액을 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 추계결정함은 정당하며, 청구외 홍○○○가 인근토지를 815백만원에 취득한 사실이 확인되므로 이를 매매사례가액으로 삼아 쟁점1토지의 취득가액을 127,617,297원, 쟁점2토지의 취득가액을 309,414,599원, 쟁점3토지의 취득가액을 116,314,855원, 쟁점4토지의 취득가액을 30,130,945원으로 산정한 것은 적법하다.
(1) 특수관계자에게 양도한 쟁점3토지에 대하여 부당행위계산부인하여 양도가액을 청구인이 제3자에게 양도한 쟁점2토지의 양도가액을 시가로 본 처분의 당부
(2) 쟁점4토지를 미등기양도토지로 보아 과세한 처분의 당부
(3) 처분청이 산정한 쟁점1토지, 쟁점2토지, 쟁점3토지 및 쟁점4토지의 취득가액이 적정한지 여부
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (4) 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장 부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분 이 미비된 경우
2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가동시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액 말한다.
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(괄호 생략)의 규정에 의한 토 지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × --------------------- 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다(단서 생략).
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액이 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(5) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (6) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
(1) 특수관계자에게 양도한 쟁점3토지에 대하여 부당행위계산부인하여 양도가액을 청구인이 제3자에게 양도한 쟁점2토지의 양도가액을 시가로 본 처분의 당부에 대하여 살펴본다. (가) 청구인과 쟁점3토지의 양수인 주식회사○○○간에는 특수관계에 해당된다는 사실에 대하여는 다툼이 없다. (나) 쟁점3토지는 청구인이 2001.7.16. 주식회사○○○에 양도한 쟁점2토지와 인접토지임이 지적도에 의하여 확인되며, 양도당시 실질적인 이용현황이 쟁점2토지와 동일하므로 쟁점2토지의 양도가액을 매매사례가액으로 삼아 시가를 산정하는 것이 부당한 것으로 보이지는 아니한다. (다) 따라서, 청구인은 쟁점3토지의 양도가액이 134백만원이라고 주장하나, 이 건 거래는 특수관계자간의 거래에 해당되며, 쟁점2토지 13,347㎡(도로용지 포함 13,416㎡)의 양도가액이 510백만원으로 ㎡당 38,210원이므로 이에 쟁점3토지 4,350㎡(도로용지 포함 4,440㎡)을 곱하여 산정한 가액 166,217,127원(처분청은 162,962,306원으로 계산)을 시가로 보아 부당행위계산부인한 처분은 정당한 것으로 판단된다.
(2) 처분청이 쟁점4토지를 미등기양도토지로 본 처분의 당부에 대하여 살펴본다. 청구인은 소유토지의 지번분할 과정에서 도로 등의 개설 등의 사유로 신○○○ 소유의 토지와 서로 교환한 토지라고 주장하나, 토지의 교환의 경우에도 양도로 보는 것이며, 청구인이 쟁점4토지의 매수자 안○○○으로부터 수령한 토지매매대금 280백만원 중 쟁점1토지가액 240백만원을 차감한 40백만원은 쟁점4토지의 가액에 상당한 것으로 보인다는 점에서 청구인이 안○○○으로부터 쟁점4토지의 양도 대가를 수령한 사실이 인정되며, 쟁점4토지의 소유권이 신○○○으로부터 안○○○에게 직접 이전등기되었음이 확인되므로 청구인이 청구인명의로 소유권을 이전등기를 하지 아니하고 직접 안○○○에게 소유권 이전등기한 것으로 본 것은 정당한 것으로 판단된다.
(3) 처분청이 산정한 쟁점1토지, 쟁점2토지, 쟁점3토지 및 쟁점4토지의 취득가액이 적정한지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점1토지 및 쟁점2토지의 실지양도가액이 각각 240백만원, 510백만원이라는 점에 대하여는 다툼이 없으며, 위 쟁점1 및 쟁점2에서 살펴본 바와 같이 처분청이 산정한 쟁점3토지의 양도가액 162,962,306원은 정당하며, 쟁점4토지의 양도가액을 40백만원으로 본 처분도 정당하다. (나) 청구인은 이들 양도토지 및 보유토지의 취득가액을 715백만원으로 주장하며, 취득시 매매계약서 및 매매대금분담내역, 관련 대금지급증빙 등을 제시하고 있으나, 청구인이 제시한 증빙만으로는 청구인이 부담하였다는 매매대금의 일부(289,758,370원)만이 확인되고 그 외 지급사실은 구체적으로 확인되지 아니하며, 청구인과 공동으로 토지를 취득한 홍○○○의 대금지급증빙과도 중복되므로 청구인이 주장하는 취득가액은 인정하기 어려운 것으로 보인다. (다) 처분청은 청구인이 제시한 증빙만으로는 당해 자산의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다 하여 소득세법 제114조 제5항 및 소득세법시행령 제176조 의 2 제3항에 규정하는 바에 따라 매매사례가액으로 양도토지의 취득가액을 추계결정하였으므로 정당하다는 의견이다. (라) 그러나, 처분청은 청구인과 동일한 시점에 홍○○○가 취득한 ○○○ 외 2필지 21,382㎡의 매매사례가액 815,000천원을 적용하여 추계결정하였다고 주장하고 있으나, 실지로는 청구인이 취득한 토지 25,830㎡의 취득당시 공시지가 283,570천원에 위 홍○○○의 취득토지의 공시지가 404,290천원와 실지취득가액 815백만원과의 비율(200%)을 곱하는 방법으로 토지의 취득가액을 568,490천원(㎡당 22,008원)으로 산정하였는 바, 이는 적법한 매매사례가액을 적용한 것으로 보이지 아니한다. (마) 또한, 청구인이 양도한 토지는 청구인이 2000.12.4.자로 취득한 토지의 일부와 2001.4.1.자로 취득한 토지의 일부로 구성되어 있으며, 청구인이 취득한 토지의 대부분(25,830㎡중 25,289㎡)은 지목이 임야이며 공시지가가 ㎡당 10,800원 수준이나, 홍○○○가 취득한 토지 21,382㎡는 지목이 전이며 공시지가가 ㎡당 19,500원～16,800원 수준인 점에 비추어 볼 때, 취득 당시 이들 토지가 동일성 또는 유사성이 있는 토지로서 비교가능성이 있는 토지로 보이지 아니한다. (바) 실지거래가액으로 양도차익을 계산함에 있어 실지취득가액을 인정할 수 없는 경우에는 취득가액을 소득세법시행령 제176조 의 2 제3항의 규정에 의하여 추계결정하는 것인 바, 제1호 유사성이 있는 자산의 매매사례가액, 제2호 2 이상의 감정평가법인의 감정가액의 평균액, 제3호 양도가액에 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가의 비율로 환산한 가액, 제4호 기준시가를 순차로 적용하여 취득가액을 산정하여야 하는 것으로 규정되어 있으므로 위에서 살펴본 바와 같이 제1호 및 제2호의 방법에 의하여 취득가액을 산정할 수 없는 것으로 보이는 이 건의 경우, 제3호의 방법에 의하여 취득가액을 산정할 수 밖에 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므 로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2항 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.