부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 볼 것인지 여부

심판청구번호 국심2005중 4004(2006.2.7)

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 청구외 오○○○과 2001.5.18. 매매계약을 체결하고 2001.6.29. 양도한 후, 양도소득세 예정신고시 기준시가로 양도차익을 계산하여 2001.8.29. 양도소득세 10,527,730원을 자진납부하였다. 처분청은 청구인의 쟁점아파트 양도에 대하여 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도가액은 확인된 실지거래가액인 185,000,000원으로 하고 취득가액은 환산가액인 69,425,435원으로 하여 2005.8.1. 청구인에게 2001년 귀속분 양도소득세 15,434,560원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.10.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 14년간 보유하다가 2001.6.29. 양도하였고, 양도계약은 재건축아파트 사업계획승인일(2001.6.5.) 이전인 2001.5.8.에 체결하였는 바, 매매계약 체결당시 계약서상의 매매목적물은 임차인이 거주중인 상태에서의 주택이었다. 주택이라는 개념의 기본 목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용가능한 상태이면 주택에 해당하고(○○○), 사업계획승인일 이후라 하더라도 주거용으로 사용하고 있는 상태에서 재건축아파트를 양도하는 경우에는 이를 주택으로 보는 것(○○○등)이며, 양도소득세 계산에 있어서 부당행위계산부인의 경우에도 조세의 부담을 부당하게 감소시켰는지 여부의 판단시점은 당사자간에 매매대상을 거래하기로 합의한 시점인 매매계약체결일이라고 보아야 하는 것이지 양도시기인 소유권이전등기일로 보아서는 안되는 것(○○○. 등)이고, 이 건의 경우, 매매계약체결일로 보지 아니하고 잔금일 또는 소유권이전등기일로 보는 경우에는 매매계약을 체결할 당시에는 당해 부동산이 권리인지 아니면 부동산인지 판단하지 못하는 불안정한 상태에서 계약을 체결하게되어 불합리하며, 쟁점아파트의 매매계약 체결당시를 기준으로 하여 부동산의 양도로 보아야 하므로 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트 임차인인 신○○○와 2000.4.23.∼2002.4.22. 기간동안 전세계약을 체결하면서 특약사항으로 『재건축을 하거나 임차인이 외국 내지 지방으로 이사할 사유가 발생하면 계약기간을 단축할 수 있다』라는 내용이 기재되어 있고, 매수인인 오○○○에게 양도하면서 작성한 매매계약서 특약사항에는 『현 세입자는 매도인이 명도를 책임지기로 한다』라고 기재되어 있으며, 임차인 신○○○는 2001.7.23. 국외이주한 것으로 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 소득세법시행령 제162조 의 양도 또는 취득시기에서 규정한 양도시기는 잔금청산일, 등기접수일 중 빠른 날로 한다고 규정되어 있으며, 청구인은 쟁점아파트의 재건축조합인 ○○○아파트 재건축조합의 조합원으로서 사업계획승인일 이후에 양도하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하고, 청구인과 매수인인 오○○○과는 특수관계가 성립하지 않아 부당행위계산부인의 대상이 아니고 매매계약체결일을 양도일로 보아야 할 사유에 해당하지 아니하므로 쟁점아파트의 양도시기인 잔금청산일을 기준으로 하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 재건축아파트 사업계획승인일 이후에 양도시기가 도래하였으나, 그 매매계약일은 사업계획승인일 이전인 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아닌 부동산의 양도로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 전세계약서, 매매계약서, (멸실)건축물관리대장및 등기부등본 등을 보면, 청구인은 1987.10.2. 쟁점아파트를 취득하여 보유하다가 2000.3.25. 청구외 신○○○와 전세기간을 2000.4.23.∼2002.4.22. 로 정하여 전세계약을 체결하고, 신○○○가 거주중인 상태에서 매수인인 오○○○과 2001.5.18. 매매계약을 체결하였고, 2001.6.5.에 재건축 사업계획승인이 이루어졌으며, 2001.6.29. 잔금을 지급받았고, 2001.7.23. 전세로 거주하던 신○○○가 국외로 이주하였으며, 2002.6.26. 쟁점아파트가 철거되었음이 확인되며, 위 사실에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인의 양도소득세 신고 및 부과처분 내역을 보면 아래와 같다.

○○○

(2) 청구인은 주택이라는 개념의 기본 목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용가능한 상태이면 주택에 해당하고, 사업계획승인일 이후라 하더라도 주거용으로 사용하고 있는 상태에서 재건축아파트를 양도하는 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 재건축사업은 주택건설촉진법 규정에 의하여 노후·불량한 주택의 소유자들이 재건축조합을 설립하여 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 새로운 주택을 건설하는 사업으로 관리처분계획이 별도의 인가를 요하지 아니하므로 사업계획의 승인시 재개발사업에서의 필수적인 관리처분계획의 내용이 포함된다 할 것인 바, 재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 장차 사용검사필증교부일 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기까지는 종전의 토지 및 건축물로 보기 어려운 이상, 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 "부동산을 취득할 수 있는 권리"로 보아 그 양도차익을 계산할 수 밖에 없고, 이 경우 그 권리의 취득시기는 사업계획의 승인이 있은 때라고 보아야 할 것이다(같은 뜻, ○○○).

(3) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것이고, 재건축사업으로 인한 사업계획의 승인이 있은 때에는 사업계획의 승인이 있은 때를 기준으로 하여 당해 자산의 양도시기가 그 전이면 부동산의 양도에 해당하고, 그 이후이면 권리의 양도에 해당한다고 보는 것이 위 관련법령의 규정에 부합하는 해석이라 할 것이다. 청구인은 양도소득세 계산에 있어서 부당행위계산 부인의 판단시점이 거래 당사자간의 매매계약체결일을 기준으로 하고 있으므로 이 건의 경우에도 매매계약체결일을 기준으로 판단하여야 한다고 주장하고 있으나, 재건축사업이 시행되는 경우에는 거래 당사자간의 사적인 행위에 의하여 그 거래의 대외적인 성격이 결정되는 것이 아니고 거래당사자의 의사와 관계없이 사업계획승인이라는 공적인 조치에 의하여 결정되는 것이므로 청구인이 주장하는 바와 같이 재건축 사업계획의 승인일 전에 매매계약을 체결하였다 하여 매매계약체결일을 기준으로 부동산의 양도에 해당한다고 볼 수는 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.