차입금에 대한 이자 및 취득당시 중개수수료를 필요경비로 인정하는지 여부

심판청구번호 국심 2005중3867(2005.11.29) ;">1. 처분개요 청구인은 2003.5.23. 최○○○으로부터 ○○○ 분양권(이하 "쟁점분양권"이라 한다)을 취득하고, 2005.1.10. 동 분양권을 김○○○에게 양도하는 바, 2005.2.28. 쟁점분양권에 대한 양도가액을 31,103,000원, 취득가액을 24,599,000원, 양도차익을 6,504,000원, 과세표준을 4,004,000원으로 산정하고, 9%세율을 적용하여 양도소득세를 324,320원으로 예정신고하였으나, 처분청은 청구인이 쟁점분양권을 2년 이내에 양도한 사실을 확인하고 40%세율을 적용하여 2005.5.7. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 1,601,600원을 경정·고지하였으며, 2005.11.15. 청구인이 입증한 중계수수료 90만원을 필요경비로 인정하여 2005년 귀속 양도소득세를 1,241,600원으로 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.7.7. 이의신청을 거쳐 2005.10.21. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점분양권를 취득하기 위하여 금융기관으로부터 차용한 대출금 이자 6,912,467원과 중개수수료 등을 부담하여 양도차익이 없음에도 불구하고 이 건 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점분양권 양도와 관련하여 일반세율을 적용하여 신고하였으나, 동 분양권은 2년 미만 보유 자산이므로 40%세율을 적용하는 것이 타당하고, 중개수수료는 양도비 등 필요경비에 해당하나, 중도금 대출이자는 금융비용에 불과하여 양도비 등 필요경비에 해당하지 아니한다.

• 가. 쟁점 분양권 취득과 관련하여 발생한 금융기관 차입금에 대한 지급이자를 양도소득의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하“양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (3) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (5) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 40 (6) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2002.4.10.자 쟁점분양권 공급계약서상 공급가액은 140,996천원(계약금 14,099천원, 1차∼7차 중도금 98,693천원, 잔금 28,204천원)이고, 중도금은 ○○○으로부터 대출 받아 지급한 사실에 대하여는 다툼이 없는 바, 청구인이 2003.5.10. 중도금 대출채무를 인수하면서 최○○○으로부터 쟁점분양권을 24,599,000원(계약금 14,099,000원, 권리금 10,500,000원)에 취득하고, 2005.1.10. 김○○○에게 31,103,000원에 양도한 사실이 부동산 매매계약서, 쟁점분양권 공급계약서 등의 심리자료에 의하여 확인된다. (2) 소득세법 제104조 제1항 제2호 에 의하면 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우의 세율을 양도소득 과세표준의 100분의 40으로 규정하고 있으며, 청구인이 쟁점분양권을 1년 이상 2년 미만 보유한 사실이 확인되므로 40% 세율을 적용하는 것이 타당하다.

(3) 청구인이 제시한 ○○○ 통장사본에 의하면, 청구인이 19차례(2003.7.16.∼2004.5.24.)에 걸쳐 중도금이자 6,912,467원을 지급하였고, 2005.1.31.자 중개수수료 영수증에 의하면, ○○○가 청구인으로부터 90만원을 수령한 사실이 기재되어 있으며, 처분청이 중개수수료를 비용으로 인정하여 2005.11.15. 36만원을 감액경정한 사실이 경정결의서에 의하여 확인된다. (4) 소득세법 제97조 제1항 은 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액, 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것, 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것을 규정하고 있다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 청구인이 쟁점분양권을 취득하면서 인수한 대출채무에 대한 이자를 지급한 사실이 확인되나, 소득세법 제97조 제1항 은 양도가액에서 공제할 필요경비를 열거하고 있고, 쟁점분양권 취득자금 중 금융기관 차입금에 대한 이자비용을 필요경비로 규정하지 아니하였으며, 동 이자비용은 자본적 지출액나 양도 등의 비용에도 해당하지 아니한다. 따라서, 처분청이 부동산중개수수료만을 양도 등의 비용으로 인정하고, 금융기관 차입금에 대한 이자 6,912,467원을 필요경비로 인정하지 아니하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것○○○으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.