부동산 등의 평가

심판청구번호 국심2005중 3791(2005.11.21) >1. 처분개요 청구인은 2004.2.17. ○○○ 환지면적 360.2㎡○○○ 및 ○○○ 환지면적 407.8㎡○○○ (이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구인의 부친인 이○○○로부터 증여받은후, 종전토지에 대한 2003.1.1.기준(고시일 2003.6.30.) 개별공시지가를 적용하여 증여재산평가액을 220,961,496원으로 하고, 증여세 자진납부세액을 25,373,070원으로 하여 증여세를 신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지는 환지예정지로 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다 하여 청구인의 기준시가에 의한 신고를 인정하지 않고 처분청이 감정의뢰한 2개 감정평가법인의 감정가액 839,424,000원을 증여재산가액으로 하여 2005.7.19. 2004년도분 증여세 174,165,280원을 고지하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 2003.1.1. 기준일(고시일 2003.6.30)로 하여 개별공시지가가 고시되어 있으므로 증여일인 2004.2.17. 현재 개별공시지가가 없는 토지에 해당되지 아니하며, 쟁점토지는 증여일 현재 토지의 형질이 변경되지 아니한 토지 그대로 이므로 청구인이 고시된 개별공시지가를 적용하여 증여세를 신고납부한 것은 적법하며, 처분청이 2개 감정기관에 감정을 의뢰하여 과세한 처분은 위법부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 환지예정지로 지정공고된 토지로 구획정리사업지구내 토지로 증여일 현재 종전 지번은 소멸하였으며, 쟁점토지와 같은 환지예정지는 토지의 형질이 변경된 경우로서 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가해야 하며(상속세및증여세법 기본통칙 61-50-1), 개별공시지가가 없는 토지의 경우 세무서장이 2이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있으므로(시행령 제50조 제1항) 증여물건에 대하여 ○○○ 및 ○○○에 감정평가하여 증여세를 경정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 환지예정지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2개 감정평가기관의 평가액으로 증여세를 과세한 처분의 당부.
• 나. 관련법령 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하“평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류, 규모, 거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산 등의 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가”라 한다) 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 상속세및증여세법 시행령 제50조 【부동산 등의 평가】

① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목. 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정고시가 누락된 토지(국.공유지를 포함한다) ⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다. 상속세및증여세법 기본통칙 61-50-1【개별공시지가 없는 토지의 평가】

① 법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지의 평가시 환지 및 택지개발 등에 의하여 토지의 형질이 변경된 경우로서 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 법 제61조 제1항 제1호 단서에 규정된 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가한다. 상속세및증여세법 기본통칙 61-50-3 【환지예정지의 평가】환지예정지의 가액은 환지권리면적에 의하여 산정한 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2004.2.17. 부친인 이○○○로부터 증여받은 ○○○ 환지면적 360.2㎡ 및 ○○○ 환지면적 407.8㎡에 대한 환지예정지 지정증명원상 환지지정 조서내용은 아래와 같다.

• 환지예정지 지정증명원상 환지지정 조서내용

○○○ 처분청은 ① 쟁점토지는 환지예정지로 공고(공고일: 2003.4.14)된 토지로 증여일인 2004.2.6. 현재 개별공시지가가 없는 토지에 해당하며, ② 환지예정지는 토지의 형질이 변경된 경우로 상속세및증여세법 제61조 제1항 제1호 단서 규정에 의해 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가해야 하고, ③ 상속세및증여세법시행령 제50조 제1항 의규정에 의하면 개별공시지가가 없는 토지의 경우 세무서장이 2이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있으며, ④ 증여일인 2004.2.6. 현재 ○○○과 ○○○ 등 2개 감정평가법인의 평가금액은 1,093,000원/㎡이며, 이 금액으로 증여물건을 평가하면 839,424천원(신고 220,961천원)이 되고 추징세액은 174,165천원이 된다 하여 이 건 과세한 것으로 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 청구인은 쟁점토지는 환지 전과 후로 비교할 때 토지의 지목, 품위, 정황이 현저히 달라지지 않았음에도 단순히 환지예정지라는 정황만으로 종전토지의 개별공시지가를 적용하지 아니하고 관할세무서장이 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액으로 증여세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 관련법령의 규정에 의하면, 종전의 토지가 환지예정지로 지정되면 그 소유자는 종전토지에 대한 사용수익권을 잃고 환지예정지를 소유자와 동일하게 사용수익할 권리를 취득하며, 환지가 확정되면 환지예정지의 토지소유권을 종전토지에 갈음하여 취득하게 되는 것이므로 환지예정지가 지정된 상태에서 이를 증여의 목적으로 할 때에는 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 증여가액이 결정되어 지는 것이 므로 증여가액 산출은 종전토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 하여야 할 것이고, 이 경우 환지예정지 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 상속세및증여세법 시행령 제50조 등의 규정에 의하여 2 이상의 감정기관이 평가한 가액을 적용하는 것이라 할 것이다. 따라서, 쟁점토지는 환지예정지 지정 전·후 토지의 형상이나 면적등이 달라졌고, 증여당시 환지예정지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있지 않아 납세지 관할세무서장이 2 이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것이므로 처분청의 이 건 증여세 과세처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다○○○

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.