토지조성비의 필요 경비 공제 여부

심판청구번호 국심 2005중 3386(2006.4.27) 답 1,060㎡, 같은 리 219-2 소재 잡종지 47㎡, 같은 리 220 소재 801㎡, 합계 1,908㎡(이하“쟁점토지”라 한다)를 2004.1.28. 취득하여 2004.12.27. 위 같은 리 218 소재 주식회사 ○○○(이하“청구외법인”이라 한다)에게 양도하였으며, 이의 양도소득과세표준확정신고시 실지거래가액(양도가액 34,132,400원, 취득가액 14,485,000원)으로 양도차익을 계산하면서 2004.9.30. 청구외법인 명의로 납부된 농지조성비 19,652,400원(이하“쟁점경비”라 한다)을 필요경비에 산입하였다. 처분청은 쟁점경비가 청구외법인이 쟁점토지를 야적장으로 사용하기 위한 토지의 형질변경(지목: 답 →잡종지)에 따라 부과되었으며 청구외법인 명의로 납부되었다 하여 필요경비 부인하고 2005.7.13. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 9,528,810원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.8.10. 이의신청을 거쳐 2005.9.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점경비는 청구인이 청구외법인의 대표이사 임○○○로 부터 자금을 차입하여 납부하였고, 동 경비는 쟁점토지의 형질변경(지목: 답 →잡종지)에 대한 부담금이므로 쟁점토지에 대한 자본적지출에 해당하는 것으로서 토지소유자(청구인)가 부담하는 것이지 임차인(청구외법인)이 부담하는 것은 아니므로 쟁점경비를 법인 명의로 납부하였다 하여 필요경비 부인한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 토지형질변경(지목변경)의 허가를 청구외법인 명의로 득함에 따라 쟁점경비를 청구외법인 명의로 납부하였을 뿐 실제 쟁점금액에 대한 경제적인 주체가 청구인이므로 쟁점경비를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인과 청구외법인은 엄연히 법률상 독립된 인격체로서, 쟁점경비가 청구인이 아닌 청구외법인 명의로 납부되는 등 쟁점경비의 귀속이 청구외법인으로 확인되므로 쟁점경비를 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 취득하여 동인이 이사로 등재된 청구외법인에게 동 토지를 사용하게 하던 중 쟁점토지의 형질변경(지목: 답 →잡종지)에 따라 부과된 토지조성비를 청구외법인 명의로 납부한 경우, 위 토지조성비를 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (3) 농지법 제36조 (농지의 전용허가·협의) ①농지를 전용하고자 하는 자는 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림부장관의 허가를 받아야 한다. 허가받은 농지의 면적 또는 경계 등 대통령령이 정하는 중요사항을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다.

1. 다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우

2. 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역안에 있는 농지로서 제2항의 규정에 의한 협의를 거친 농지나 제2항제1호 단서의 규정에 의하여 협의대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우

3. 제37조의 규정에 의하여 농지전용신고를 하고 농지를 전용하는 경우

4. 산지관리법 제14조·제15조의 규정에 의한 산지전용허가를 받지 아니하거나 산지전용신고를 하지 아니하고 불법으로 개간된 농지를 산림으로 복구하는 경우

5. 하천법에 의하여 하천관리청으로부터 허가를 받아 농지를 형질변경하거나 공작물을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우 (4) 농지법 제40조 (농지보전부담금) ①다음 각호의 1에 해당하는 자는 농지의 보전·관리 및 조성을 위한 부담금(이하 "농지보전부담금"이라 한다)을 농지관리기금을 운용·관리하는 자에게 납입하여야 한다.

1. 제36조제1항의 규정에 의하여 농지전용허가를 받는 자

2. 제36조제2항제1호의 규정에 의하여 농지전용협의를 거친 지역 또는 시설예정지안의 농지(동조동항제1호 단서의 규정에 의하여 협의대상에서 제외되는 농지를 포함한다)를 전용하고자 하는 자

3. 제36조제2항제2호의 규정에 의하여 농지전용협의를 거친 농지를 전용하고자 하는 자

4. 다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 협의를 거친 농지를 전용하고자 하는 자

5. 제37조 또는 제45조의 규정에 의하여 농지전용신고를 하고 농지를 전용하고자 하는 자

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.1.28. 쟁점토지를 취득하여 2004.12.27. 청구외법인에게 양도하는 한편, 청구외법인은 2004.1.30. 청구인으로부터 쟁점토지에 대한 사용승락을 받아 골재 야적장으로 사용하면서 ○○○군청에 토지형질변경(지목변경)사업행위 신청을 하고, 개발행위허가○○○ 및 개발행위준공검사(○○○군청 경제조사과-19383, 2004.10.11.)를 받은 후, 2004.9.30. 농지법 제40조제1항 의 규정에 의한 쟁점경비(농지조성비) 19,652,400원을 농지관리기금 관리자(농업기반공사)가 통지한 바에 따라 자진납부하였음이 양구군수가 발행한 2004.10.12자 개발행위준공검사필증 및 공문(경제도시과-19383호, 2004.10.12.), 개발행위허가 이행조건서 등에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 다만 쟁점경비를 필요경비 부인한 이 건 처분이 부당하다고 청구인이 주장하므로 이를 살펴본다 (가) 청구인은 쟁점경비가 청구외법인 명의로 납부되었더라도 그 실지 부담자는 청구인이며 이의 자금출처는 청구외법인이 2004.9.30. 동 법인의 대표이사 임○○○에게 가지급한 19,652,400원을 청구인이 차용한 것이라고 한다. 그러나 사용승락을 받아 사용하고 있던 청구외법인에게 쟁점토지를 양도하는 이 건과 같은 경우에는 일반적으로 당해 부동산의 매도시 매매대금에서 쟁점경비를 차감하는 등 계약서에 어떤 형식으로든 언급하는 것이 관례이나 청구인이 제시한 계약서에는 이러한 내용의 언급이 없으며, 또한 계약서에는 언급하지 않았으나 실제로 그러한 정산이 이루어 졌다면 관련 증빙자료를 제시하여야 하나, 청구인은 현금으로 정산이 이루어져 위 정산을 뒷받침할만한 객관적인 증빙자료가 없다고 한다. (나) 또한, 청구인은 쟁점경비가 쟁점토지의 형질변경(지목: 답 →잡종지)에 대한 부담금이고 그 형질변경에 의한 토지의 가치상승분의 귀속자는 토지소유자(청구인)이므로 청구외법인이 쟁점경비를 부담할 성질의 비용은 아니라고 주장하나, 청구외법인은 쟁점토지의 농지전용허가를 득한 자로서 농지법 제40조 (농지보전부담금)제1항제1호에 의하여 농지보전부담금의 납부의무자이고, 쟁점토지의 농지전용(형질변경)당시 청구외법인은 청구인으로부터 동 토지를 골재야적장으로 사용하고자 사용승락을 받은 자로서 형질변경을 하여야 만이 당해 사용목적에 사용할 수 있었다는 측면에서 이 부분 청구인의 주장도 받아들이기 어려운 것으로 인정된다. 위와 같이 청구인이 쟁점경비를 부담하였다고 볼 만한 객관적인 증빙자료가 없는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어 쟁점경비를 필요경비 부인하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.