부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 과세할 지 여부

심판청구번호 국심2005중 3162(2005. 11. 7) >이 유

• 가. 청구인은 2002.4.20. ○○○ 15.23㎡(이하 "쟁점자산"이라 한다)를 김○○○에게 양도하고 2003.5.14. 처분청에 기준시가로 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 ○○○세무서장으로부터 청구인이 쟁점자산을 재건축사업계획승인일 이후 양도하여 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당한다는 과세자료를 통보받고 소득세법 제96조 제1항 에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산출한 후 2005.6.20. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 5,446,190원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.8.25. 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 이 건 쟁점자산을 재건축사업계획승인일인 1999.12.31. 이전에 당시 재건축조합장에게 양도하고 신고하지 않고 있다가 2003년도에 기준시가로 신고하였다. 따라서, 양도 당시 부동산이므로 당초 기준시가로 신고한 내용이 정당함에도 실지거래가액에 의하여 과세한 처분청의 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점자산의 양도가 1999.12.31. 이전에 이루어졌다는 주장이나, 이를 입증할 매매계약서 및 금융증빙을 제시하지 못하고 있으며 청구인 스스로 2002년에 양도하였다고 2003.5.14. 자진신고하였다. 따라서, 쟁점자산은 양도 당시 입주권이므로 실지거래가액에 의하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점자산을 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 같은 법 제96조(2000.12.29. 법률 제6292호로 개정된 것)【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 같은 법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

④ 제1항 제1호 단서에서 “배율방법”이라 함은 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다. (3) 도시및주거환경정비법 제16조 (조합의 설립인가 등) ①주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등 소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다. 같은 법 제18조 (조합의 법인격 등) ① 조합은 법인으로 한다.

② 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다 같은 법 시행령 제30조 (조합원) ② 법 제16조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 조합의 설립인가후 양도·증여·판결등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점자산을 1997.2.14. 상속을 원인으로 청구인의 부 박○○○로부터 취득한 사실이 쟁점자산의 등기부등본에 의하여 확인되며, 청구인은 쟁점자산의 잔금지급일자를 2002.4.20.로 하여 김○○○에게 2500만원에 양도하였다고 2003.5.14. 처분청에 신고한 사실이 부동산양도신고서에 첨부된 부동산매매계약서에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점자산의 양도시점이 재건축사업계획승인일 이후이어서 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권으로 보아 실지거래가액을 쟁점자산 양수자인 김○○○과 청구인에게 확인하여 쟁점자산의 양도가액을 4478만원, 취득가액을 1903만원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 사실이 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점자산을 재건축사업계획승인일인 1999.12.31. 이전에 당시 재건축조합장에게 양도하였으므로 처분청이 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이나, 청구인이 재건축조합장에게 쟁점자산을 양도한 매매계약서 및 관련증빙을 제출하지 아니하고 있다.

(4) 청구인은 처분청이 청구인이 재건축조합원임을 입증하여야 한다는 주장이나, 청구인이 쟁점자산을 1999.12.21. ○○○ 재건축조합에 소유권을 이전하여 등기한 사실과, 2000.6.16. 재건축으로 인하여 말소된 사실이 쟁점자산의 건축물대장에 의하여 확인되고 있어 다른 반증이 없는 한 청구인을 재건축조합원으로 볼 수 밖에 없는 것으로 판단된다.

(5) 따라서, 재건축과정에서 '부동산을 취득할 수 있는 권리'로 보는 기간은 사업계획승인일로부터 재건축건물의 사용승인일까지로 규정되어 있고, 청구인은 쟁점자산을 재건축사업계획승인일인 1999.12.31.과 가사용승인일인 2003.10.28. 사이인 2002.4.20. 김○○○에게 양도하였으므로 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로서 처분청이 소득세법 제96조 의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 과세한 처분은 정당하다고 판단된다(○○○, 2005.07.26. 같은 뜻).

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.