개별공시지가 적용의 적정여부

심판청구번호 국심2005중2773(2006. 3. 24.) 3,302,550원의 부과처분은 이를 취소합니다.

○○○ 임야 20,464㎡(이하 "종전토지"라 한다)가 1995.12.28. 같은 리 ○○○ 2,206.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)로 환지예정지로 지정된 사실이 있는바, 청구인은 쟁점토지를 1996.3.10. 상속으로 취득하여 소유하였다가 2004.9.10. 이○○○ 외 1인에게 양도하였다. 그 후 청구인은 2004.11.21. 처분청에 쟁점토지의 양도소득세를 신고함에 있어 쟁점토지에 대한 취득당시의 개별공시지가가 없음을 이유로 그 취득가액을 감정평가한 가액으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 취득당시 종전토지의 개별공시지가로 결정하여 2005.6.1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 33,302,550원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.7.18. 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구인 취득당시 환지예정지였는바, 이는 소득세법 시행령 제164조 제1항 소정의 개별공시지가 없는 토지에 해당하므로, 2개 이상의 감정평가기관이 감정평가한 금액을 평균하여 취득가액을 산정·신고한 청구인의 양도소득 예정신고가 정당함에도 처분청이 종전토지의 개별공지지가를 적용하여 이건 양도소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 쟁점토지 취득(1996.3.1) 전후의 개별공시지가를 보면, 종전토지에 대하여 1995.1.1 기준 60,200원/㎡, 1996.1.1. 기준 60,200원/㎡으로 개별공시지가가 고시되어 있고, 쟁점토지에 대하여 1997.1.1. 기준 139,000원/㎡으로 개별공시지가가 고시되어 있어 개별공시지가 없는 토지로 볼 수 없으므로, 1995.1.1.기준 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정한 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 취득당시 환지예정지였던 쟁점토지의 취득가액을 종전토지의 개별공시지가로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. ~ 4 (생 략)

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. (생 략) 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. 시행규칙 제77조 (환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산)

① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적 × 양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 종전 토지의 면적 × 취득당시의 단위당 기준시가

2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적 × 양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 환지예정면적 × 취득당시의 단위당 기준시가
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기부등본과 ○○○지구토지구획정리조합의 환지설명서에 의하면, 1995.12.28. 종전토지가 쟁점토지인 ○○○로 환지계획이 인가된 사실, 1996.3.10. 성○○○의 사망 및 협의분할로 청구인이 쟁점토지를 취득한 사실, 2004.9.10. 청구인이 이○○○ 외 1인에게 쟁점토지를 양도한 사실이 확인된다.

(2) 개별공시지가 열람 및 개별공시지가 확인서에 의하면, 종전토지의 개별공시지가는 1995.1.1. 기준과 1996.1.1. 기준 모두 60,200원/㎡으로 동일하며, 환지예정지인 ○○○에 대하여 최초로 고시된 개별공시지가는 1997.1.1.기준 139,000원/㎡인 사실이 확인된다.

(3) 양도소득 과세표준 및 세액신고서·자진납부 계산서에 의하면, 청구인은 2004.11월 쟁점토지의 취득가액을 ○○○ 및 ○○○ 감정평가법인의 감정가액을 평균한 금액(131,500원/㎡)을 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 산정·신고한 사실이 확인되고, 처분청은 1995.1.1.기준 종전토지의 개별공시지가(60,200원/㎡)에 의거 청구인의 쟁점토지 취득가액을 산정한 사실이 확인된다.

(4) 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어 종전토지의 개별공시지가를 적용하여야 한다는 의견이나, 환지예정지는 환지전 토지와는 지번·면적·특성 등이 바뀌게 되므로, 환지전 토지와는 다른 토지로 볼 수 있는바, 청구인은 환지전의 종전토지를 취득한 것이 아니라, 환지예정지로 지정된 쟁점토지를 취득한 것으로 쟁점토지 취득당시 개별공시지가가 없었던 것으로 확인되고, 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 동법 시행령 제164조 제1항에 의하면 지적법에 의한 신규등록 토지로서 개별공시지가 없는 토지에 대하여는 납세지 관할세무서장이 인근토지를 표준지로 하여 평가한 가액을 기준시가로 산정하도록 되어 있다. 따라서, 관할세무서장이 이에 따라 쟁점토지의 취득시 가액을 평가하여 과세하는 문제는 별론으로 하더라도, 처분청이 종전토지의 1995.1.1. 기준 개별공시지가와 변동이 없다는 이유로 이를 쟁점토지의 개별공시지가로 삼아 당해 토지의 취득가액을 산정함은 위법하므로 이 건 처분은 취소함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.