양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 대한 양도가액

심판청구번호 국심 2005중2721(2006. 6. 27.) ne-height:170%;'>심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○○(3필지로 이하 “전체양도토지”라 한다)를 2004.6.29. ○○○에 양도하고 2004.8.31. 전체양도토지에 대한 양도소득세를 신고하면서 양도당시 개별공시지가가 없는 위 같은동 ○○○ 전 3,848㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 동 토지의 분할전 모지번인 위 같은동 ○○○(이하 “쟁점모지번토지”라 한다)의 취득 및 양도당시의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 예정신고하였다가, 2004.10.1. 위 같은동 ○○○ 전(이하 “쟁점유사토지”라 한다)의 취득 및 양도당시의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 수정신고하였다.
• 나. 이에 대하여 처분청은 양도당시 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 2개의 감정평가법인에 감정의뢰하여 평가한 감정가액으로 양도가액을 산정하여 2005.7.11. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 44,909,050원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.7.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1997.1.16. 전체양도토지를 취득하였고, 그 중 쟁점모지번은 공부상 지목이 임야이나 수십년전부터 과수원으로 형질변경되어 사용되어 왔으며, 2003.8.11. 쟁점모지번토지에서 분할된 쟁점토지는 1977.2.5. 촬영된 항공사진과 같이 청구인이 취득하기 십여년 전부터 전으로 경작되어 왔으나 공부상 지목은 임야로 되어 있다가 2002년경 쟁점토지의 일대가 택지개발예정지구로 지정되어 실제 지목인 전으로 실가 보상을 받기 위해 2003년 8월 쟁점모지번으로부터 분할절차를 거쳐 전으로 지목을 변경하였다. 처분청은 쟁점토지의취득당시 개별공시지가는 임야인 쟁점모지번토지의 공시지가로, 양도당시 개별공시지가는 2004.1.1. 기준으로 감정평가법인에 의뢰한 감정가액으로 하여 양도차익을 산정하였으나, 이는 쟁점토지가 인접토지인 쟁점유사토지보다 산쪽에 위치하고, 도로에서 더 멀리 떨어져 있는 등 입지 조건이 더 불리함에도 쟁점유사토지의 2003.1.1. 당시 개별공시지가(45,100원)에 비하여 50% 이상 높은 67,900원을 쟁점토지의 양도시 개별공시지가로 하여 과세한 것으로서 도저히 납득할 수 없고 사회통념상으로도 이해할 수 없다. 더구나, 공부상 지목은 임야이지만 쟁점토지와 같이 과거 수십년전부터 밭으로 형질변경하고서 지목을 전으로 변경하지 아니한 인근 토지들도 ○○○에 수용시 실질 지목인 밭으로서 실가보상을 받았는데 동 토지주들은 모두 취득 및 양도당시 지목을 임야로 하여 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 신고․납부하였으나, 이들의 신고에 대하여는 전혀 문제삼지 않고, 실제 현황에 맞도록 법에 따라 지목변경절차를 거친 쟁점토지에 대하여만 취득당시 개별공시지가는 임야로, 양도당시는 전으로 감정한 개별공시지가를 적용하는 것은 과세의 공평성에도 위배되는 것이므로 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 개별공시지가를 쟁점모지번토지의 개별공시지가에 의하거나 아니면, 쟁점토지와 실질적으로 지목이 같은 쟁점유사토지의 개별공시지가를 적용하여야 함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법시행령 제164조 제1항 은 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지의 경우는 납세지 관할세무서장이 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정하고 있고, 쟁점토지의 경우 형질변경으로 인한 지목변경으로 양도시의 개별공시지가가 없으므로 처분청이 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 양도시의 개별공시지가를 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 양도당시 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 2 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 감정가액을 양도가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 소득세법시행령 제164조 【토지건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액󰡓이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정고시가 누락된 토지(국공유지를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 전체양도토지에 대한 양도소득세 예정신고와 수정신고내역 및 처분청의 경정처분내역을 보면, 아래 <표>와 같고, 쟁점유사토지 및 쟁점모지번토지에 대한 개별공시지가 적용내역에 대하여는 다툼이 없고, 처분청은 쟁점토지의 취득시 및 양도시 개별공시지가를 각각 쟁점모지번토지의 개별공시지가 및 2개 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 감정평가가액을 참작하여 평가한 가액으로 하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 이 건 경정처분한 사실이 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

○○○

(2) 청구인은 쟁점토지가 양도직전에 쟁점모지번토지로부터 분할되어 지목변경되었고, 인접토지인 쟁점유사토지와 지목 및 위치 등이 유사하므로 쟁점토지의 취득 및 양도당시의 개별공시지가를 쟁점모지번토지 또는 쟁점유사토지의 취득 및 양도당시의 개별공시지가로 하여 양도차익을 산정하여야 하고, 만일, 쟁점토지의 양도시 개별공시지가를 감정가액에 의하여 산정하는 것이 타당하다면, 쟁점토지의 취득시 개별공시지가도 감정가액에 의하여 산정하여야 함을 주장하면서 시흥시장의 항공사진판독 관련 민원회신공문, 쟁점토지 인근지역 주민의 사실확인서, 전체 양도토지에 대한 등기부등본, 토지대장, 도시계획확인원, 지적도, 임야분할 및 등록전환정리결과보고서, 개별공시지가확인원 및 사진 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 본다. (가) 소득세법시행령 제164조 제1항 제3호 는 “토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지” 는 개별공시지가가 없는 토지인 것으로 규정하고 있고, 동항 후단에 “이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다” 고 규정하고 있다. (나) 쟁점토지의 경우 2003.10.6. 형질변경으로 인하여 지목이 “임야” 에서 “전” 으로 변경되었고, 지목이 변경된 이후인 2005.1.1. 쟁점토지의 개별공시지가를 102,000원/㎡으로 하여 최초 공시한 것으로 확인되므로 쟁점토지는 양도일(2004.6.29) 현재 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다. 따라서, 처분청이 주식회사 ○○○에 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 감정의뢰○○○하여 이들 법인으로부터 쟁점토지의 양도시 개별공시지가를 ㎡당 67,900원으로 평가한 결과를 통보받고 이에 따라 쟁점토지의 개별공시지가를 평가하여 양도가액을 산정한 것은 적법하다고 판단된다. (다) 또한, 1997.1.16. 청구인의 취득당시 쟁점토지는 쟁점모지번토지에 포함되어 공부상 지목이 임야로 되어 있었고, 당시 쟁점모지번토지의 개별공시지가가 12,300원/㎡로 공시되어 있었는 바, 이를 배제하고 인근 유사토지의 개별공시지가 또는 감정가액에 의하여 평가한 개별공시지가를 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 관련 법령상 아무런 근거가 없는 것으로서 이유가 없으므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 쟁점모지번토지의 개별공시지가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.