실지거래가액으로 결정할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심 2005중 2578(2006. 2. 20) >1. 처분개요

• 가. 청구인은 2002.4.9.부터 2002.6.10까지 4회에 걸쳐 ○○○동 141 답 316㎡중 2분의 1(이하 “쟁점토지”라 한다)을 취득하였고, 쟁점토지는 2003.10.29. ○○○시에 수용되었다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 무신고한 데 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 2005.7.1. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 17,446,410원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.7.8. 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 평당 60만원에 취득하였고, 쟁점토지는 기준시가보다 낮은 52,456,000원에 ○○○시에 수용되었는데도 처분청이 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가로 결정하여 과세함은 과다하므로 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 청구인의 세부담을 경감하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제96조 제1항 및 동법 제97조 제1항에 의하면 양도자가 양도당시의 취득가액 및 실지가액을 증빙서류와 함께 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우에 한하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있다고 규정되어 있으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 양도소득이 있는 자가 확정신고기한까지 실지거래가액에 의하여 신고를 하지 아니한 경우 실지거래가액으로 양도소득금액을 결정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (3) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (4) 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】⑧ 다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 내지 다목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 차액을 동호 가목 내지 다목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.

1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 2002.4.9.부터 2002.6.10까지 4회에 걸쳐 취득하여 2003.10.29. ○○○시에 양도하였으며, 법정 신고기간인 2004.5.31.까지 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득 과세표준 확정신고를 하지 않은 사실은 다툼이 없다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 무신고한 데 대하여 기준시가로 양도차익을 산출하여 고지하였으나, 청구인은 쟁점토지의 보상가액이 52,456,000원이고, 3000만원에 취득하였다고 주장하면서 실지거래가액으로 양도차익을 산출하여 과세하여 줄 것을 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】제8항에 의하면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액이 기준시가에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 차액을 기준시가에 의한 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다고 규정되어 있고, 이에 따라 처분청은 쟁점토지의 보상금액(52,456,000원)을 양도가액으로 하고 취득가액은 기준시가(12,324,000원)로 하여 이 건을 과세하였음이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. (나) 전시한 소득세법 제96조 제1항 에 의하면 자산의 양도차익을 산정함에 있어 자산의 양도가액은 양도 당시의 기준시가에 의하는 것이며, 다만 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 소득세 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이나, 예외적으로, 기준시가에 의하여 산출된 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과한다면 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙에 기초하여 실지 양도차익의 범위안에서 양도소득세를 결정하여야 할 것이다○○○. (다) 따라서, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 법정신고기한내에 신고하지 아니하였으며 또한, 처분청이 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하지 아니하는 이 건의 경우 쟁점토지를 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.