양도토지 취득가액 평가의 당부

심판청구번호 국심2005중2489(2006. 3. 21.) t;">1. 처분개요 청구인은 1996.11.29. 취득한 ○○○ 대지 329㎡, 같은 동 371-35 임야 511㎡, 같은 동 371-36 도로 294㎡, 같은 동 371-37 임야 1,345㎡ 합계 2,479㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 2003.11.28. 최○○○에게 양도한 후, 2004.5.25. 인근 대지의 개별공시지가를 기준으로 취득가액을 평가하여 양도소득세 13,358,760원을 신고·납부하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점토지 취득가액을 취득당시 고시된 개별공시지가로 산정하여 2004.12.1. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 91,139,790원을 추가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.6.23. 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시, 쟁점토지의 지목은 임야이나, 사실상 지목은 대지이었고, 이러한 사실은 청구인이 취득하기 전부터 당해 토지에 목조시멘트 기와주택 및 축사 등이 존재하였으며, 쟁점토지 중 371-34번지에 건축허가를 받아 신축한 건물에서 식당을 운영하는 등 실질적으로 대지로 사용한 사실이 확인되므로, 처분청이 청구인의 신고내용을 부인하고 실제 지목과 다른 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과함은 실질과세의 원칙에 비추어 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 개별공시지가가 이미 존재하고 있음에도 청구인 임의로 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가 없는 토지로 보아 감정평가한 기준시가를 적용·신고한 것은 부당하고 처분청이 공부상 개별공시지가를 근거로 경정한 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득당시 지목은 임야이나, 사실상 대지였으므로 개별공시지가 없는 토지로 보아 유사 토지의 개별공시지가를 표준지로 하여 평가·과세할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 <소득세법> 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. < 소득세법 시행령> 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. <지적법> 제2조 【용어의 정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "지적공부"라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 것을 말한다.

• 가. 토지대장ㆍ임야대장ㆍ공유지연명부ㆍ대지권등록부(이하 "대장"이라 한다), 지적도ㆍ임야도(이하 "도면"이라 한다) 및 경계점좌표등록부

7. "지목"이라 함은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다.

17. "지목변경"이라 함은 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 토지대장 및 임야대장에 의하면, 청구인이 1996.11.29. ○○○번지 소재 임야 2,479㎡를 여○○○ 외 1인으로부터 취득한 사실, 1996.12.19. 위 토지가 등록전환되면서 같은 동 371-34 대지 329㎡, 같은 동 371-35 임야 511㎡, 같은 동 371-36 도로 294㎡, 같은 동 371-37 임야 1,345㎡로 분할 및 지목변경이 이루어진 사실, 2003.11.28. 청구인이 최○○○에게 쟁점토지를 양도한 사실이 각 확인된다.

(2) 건축물 관리대장 등에 의하면, 쟁점토지는 취득당시 지목이 임야였음에도 불구하고 1970년부터 목조시멘트 기와조 주택 1층 25.92㎡ 및 20.00㎡ 축사가 존재하였다가 1996.10.21. 멸실되었으며, 1996.12.17. 같은 동 371-34번지에는 근린생활시설 1층 105㎡, 주택 93㎡, 부속사 66㎡가 준공되어 현재까지 사용하고 있는 것으로 나타난다.

(3) 또한, 쟁점토지의 취득당시의 개별공시지가는 89,200원/㎡로 확인된다.

(4) 이상의 사실관계를 종합하면, 쟁점토지는 청구인이 이를 취득한 1996.11.29. 보다 훨씬 이전인 1970년경부터 실제 사용용도가 공부상 지목과 일부 상이하였던 사실이 인정되고, 취득당시 쟁점토지의 개별공시지가도 존재하였는바, 소득세법 시행령 제164조 제1항 제3호 에 규정된 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경되어 개별공시지가 없는 토지는 공부상 지목변경이 있은 후 새로운 지목에 근거하여 개별공시지가가 고시되기 이전에 취득한 토지를 말하는 것이므로, 본 사안과 같이 청구인이 취득하기 전부터 공부상 지목과 다르게 사용된 토지로서 청구인이 이를 취득한 후 공부상 지목이 변경된 경우에는 취득당시에 개별공시지가가 없는 토지에 해당하지 아니하므로, 처분청이 쟁점토지 취득당시 개별공시지가를 근거로 취득가액을 산정한 본건 과세처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.