양도에 따른 필요경비 적정계산 여부

심판청구번호 국심2005중 2449(2006. 3. 16) 樗�금액을 재조사하여 이를 차감한 금액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정 결정하는 것으로 한다.

청구인은 주식회사 ○○○이 택지로 개발하여 분양하는 경기도 ○○○(이하 "쟁점토지"라 한다)를 분양받고 그 대금으로 205,000,000원을 불입하였으나 쟁점토지에 대한 형질변경조건 등의 불이행으로 사업의 진행이 어려워 계약이 해지되자 원금 회수를 위하여 당해 부동산에 처분금지가처분신청을 하였다. 그 후 주식회사 ○○○은 택지개발 분양사업을 주택신축판매업으로 전환하고 동 주택신축판매업을 주식회사 ○○○(이하 "청구외법인"이라 한다)에 양도하였으며, 청구인은 투자금 205,000,000원과 청구인의 남편 한○○○가 ○○○(주)가 시공업체로 선정될 수 있도록 협조하는 조건으로 주식회사 ○○○에서 받기로 한 사례금 300,000,000원에 대하여 동 사업을 인수한 청구외법인과 합의 조정한 금액 100,000,000원 및 사업자금 대여금 70,000,000원 합계 375,000,000원을 회수하기 위하여 청구외법인이 발행한 액면 389,000,000원의 약속어음 공정증서를 작성하였다. 처분청은 청구외법인에 대한 법인세 통합조사시 청구인이 분양받은 쟁점토지에 대한 권리를 청구외법인에 반환하고 그에 대한 대가로 수령한 329,205,401원(현금으로 수령한 295,894,356원과 청구외법인이 추가 공탁한 금액 12,500,000원 및 대여금의 이자와 상계한 아파트분양대금 연체료 20,811,045원 합계)을 쟁점토지에 대한 권리의 양도대가로 보고 이 금액에서 투자원금 205,000,000원을 차감한 124,205,401원을 양도차익으로 하여 2002년 귀속 양도소득세 44,012,160원을 2004.12.10 결정 고지하였다. ※ 청구인이 수령한 것으로 본 329,205,401원 내역

○○○ 청구인은 이에 불복하여 2005.2.28 이의신청을 거쳐 2005.6.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지에 대한 권리를 반환하고 청구외법인으로부터 받은 금액은 투자원금 205,000,000원과 대여금 70,000,000원에 대한 이자 14,000,000원 및 관련 공탁금 수령분 79,694,356원, 단기대여금 10,000,000원, ○○○고등법원 조정합의금 40,000,000원 등 총 348,694,356원으로 쟁점토지에 대한 권리 양도대가로는 투자원금 205,000,000원만을 회수하여 양도차익이 발생하지 아니하였음에도 청구인이 수령한 전체금액을 쟁점토지에 대한 권리의 양도대가로 보아 양도차익을 산정한 후 이에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. ※ 청구인이 수령한 것으로 주장하는 348,694,356원 내역

○○○

• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 분양받고 잔금을 미지급한 상태에서 쟁점토지에 대한 모든 권리와 의무를 청구외법인에게 양도하기로 하고 329,205,401원을 수령하였는 바, 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도 대가에 해당하므로 투자원금 205,000,000원을 차감한 124,205,401원을 양도차익으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 처분청이 쟁점토지의 양도가액으로 본 금액이 정당한지 여부 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999. 12. 28 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우(1999.12.28 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29 개정)

③ 제1항 단서 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 제94조 제1항 각호의 자산을 법인세법 제52조 의 규정에 의한 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함한다)에게 양도한 경우로서 동법 제67조의 규정에 의하여 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에는 동법 제52조의 규정에 의한 시가를 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액으로 본다. (2000. 12. 29 개정)

④ 제1항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 토지수용법·공공용지의 취득 및 손실 보상에 관한 특례법 기타 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다. (2000. 12. 29 개정) (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액(2000. 12. 29 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29개정)

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.(1994.12.22 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호내지 제4호의 금액을 가산한 금액(1999.12.28개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정)

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다. (2000. 12. 29 개정)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1996.12.30신설)

⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (1996. 12. 30 신설)

⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고급주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실 이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (1999. 12. 28 개정) (3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)(2000.12.29 개정)
• 나. 지상권 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정)

3. 다음 각목의 1에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권을 포함한다. 이하 이 장에서 “주식등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

• 가. 증권거래법에 의한 주권상장법인(이하 “주권상장법인”이라 한다)의 주식등으로서 소유주식의 비율·시가총액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 대주주(이하 이 장에서 “대주주”라 한다)가 양도하는 것과 동법에 의한 유가증권시장(이하 "유가증권시장" 이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것 (2000. 12. 29 개정)
• 나. 증권거래법에 의한 협회등록법인(이하 “협회등록법인”이라 한다)의 주식등으로서 당해 법인의 대주주가 양도하는 것과 동법에 의한 협회중개시장(이하 “협회중개시장”이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 주권상장법인 또는 협회등록법인이아닌 법인의 주식등(2000.12.29개정)

4. 주식 등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인의 주주의 구성, 특정자산의 보유현황 또는 사업의 종류 등을 감안하여 대통령령이 정하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정)

② 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 모두 해당되는 경우에는 제4호의 규정을 적용한다. (2000. 12. 29 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 분양받은 쟁점토지에 대한 권리를 청구외법인에게 반환하고 현금 등으로 수령한 329,205,401원을 쟁점토지에 대한 권리의 양도대가로 보고 이 금액에서 투자원금 205,000,000원을 차감한 124,205,401원을 양도차익으로 하여 2002년 귀속 양도소득세 44,012,160원을 결정 고지한 사실이 법인세조사복명서 및 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청이 쟁점토지에 대한 권리의 양도대가로서 청구인이 현금 등으로 수령한 것으로 본 329,205,401원의 구체적인 내역을 보면 투자원금 205,000,000원과 청구외법인이 공탁한 79,694,356원 및 대여금 70,000,000원에 대한 이자 11,200,000원, 청구외법인이 추가 공탁한 금액 12,500,000원 및 아파트 분양대금 연체료를 이자와 상계한 금액 20,811,045원임이 조사복명서 및 무통장입금증, 청구외법인의 대표 권○○○에 대한 질문조사서 등에 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점토지에 대한 권리를 청구외법인에 반환하고청구외법인으로부터 348,694,356원을 수령하였다고 주장하는 바, 그 내역을 보면 (가) 투자원금 205,000,000원과 청구외법인이 공탁한 79,694,356원 및 청구인의 남편 한○○○가 대여 후 변제받은 10,000,000원, 대여금 70,000,000원에 대한 이자 14,000,000원 합계 308,694,356원을 현금으로 수령한 사실이 무통장입금증 등에 의하여 확인되고 (나) 약속어음 공정증서에 기한 강제집행 및 이자 산정 문제, 투자금 205,000,000원에 대한 이자, 청구인이 분양받은 아파트 분양대금에 대한 연체료, 사례금 등의 문제로 청구인과 청구외법인이 각각 소를 제기한데 대하여 ○○○ 제○○○민사부에서 조정을 거쳐 청구외법인이 청구인에게 지급하기로 한 합의금 40,000,000원을 청구인이 수령한 사실이 ○○○ 판결문 및 관련 수표 사본 등에 의하여 확인된다.

(4) 처분청은 청구인이 분양받은 쟁점토지에 대한 권리를 청구외법인에 반환하고 그에 대한 대가로 수령한 329,205,401원은 현금으로 수령한 295,894,356원과 청구외법인이 추가 공탁한 금액 12,500,000원 및 대여금의 이자와 상계한 아파트분양대금 연체료 20,811,045원의 합계액이며 이 금액 전체를 쟁점토지에 대한 권리의 양도대가로 보았으나, 현금 수령한 금액 295,894,356원 중에는 이자 11,200,000원 및 대여금 70,000,000원 관련 공탁금 수령분 등이 포함된 것으로 보여지나 이에 대한 조사가 제대로 이루어지지 아니하였으며 추가공탁한 금액 12,500,000원을 청구인이 청구외법인으로부터 수령한 사실도 확인되지 아니한 것으로 보여진다.

(5) 청구인은 청구외법인으로부터 수령한 348,694,356원에는 투자원금 205,000,000원, 대여금 70,000,000원 및 그 이자 14,000,000원, 청구인의 남편 한○○○가 받기로 한 사례금 50,000,000원 등이 포함되어 있다고 주장하나 입금내역별로 구분할 수 있는 입증자료를 제시하지 못하고 있으며 공탁금 수령분 79,694,356원 및 서울고등법원의 조정 합의금 40,000,000원 등을 수령한 사유가 확인되지 아니할 뿐 아니라 이자 수령액이 처분청 조사내용과 청구인 주장이 상이하고 사례금 및 조정합의금 수령 내역 등도 처분청 조사내용과 청구인 주장이 상이하여 청구인 주장을 그대로 인정할 수 없다 하겠다.

(6) 위의 사실을 종합하여 보면, 처분청이 쟁점토지에 대한 권리의 양도대가로 본 금액 329,205,401원 중에는 대여금에 대한 이자 상당액 및 대여원금 회수액 등이 포함되어 있는 것으로 보여지고 청구외법인으로부터 수령한 것으로 보이는 공탁금 40,000,000원이 누락된 사실 등으로 미루어 쟁점토지에 대한 권리의 양도대가가 329,205,401원이 아닌 것으로 판단되며, 청구인의 주장과 같이 청구인이 쟁점토지를 분양받은 후 상당한 기간이 경과하였음에도 투자원금만을 회수하여 쟁점토지에 대한 권리의 양도로 인한 양도차익이 발생하지 아니하였다는 것도 신빙성 있는 주장으로 받아들일 수 없다. 따라서 청구인이 쟁점토지에 대한 권리의 양도대가로 수령한 총 금액과 수령한 금액 중 대여금 원금 및 이에 대한 이자 상당액, 사례금 등 포함 여부를 재조사하여 결정하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유있으므로 국세기본법 제○○○조 및 제○○○조 제○○○항 제○○○호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.