미등기 양도로 볼지 여부

심판청구번호 국심2005중 2186(2005.11.15) ;">1. 처분개요 처분청은 2003년 10월 ○○○주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)에 대한 세무조사를 실시하여, 청구인이 2000년 1월 청구외법인으로부터 ○○○(이하 "쟁점①토지"라 한다), 같은 곳 196-1 전 1,382㎡(이하 "쟁점②토지"라 한다) 및 같은 곳 산30-3 임야 13,235㎡(이하 "쟁점③토지"라 한다)를 취득가액 485,500천원에 매입한 후 2000년 4월 양도가액 937,200천원(쟁점①,②토지의 양수자는 박○○○외 1인으로 그 가액은 56,540천원이며, 쟁점③토지의 양수자는 한○○○외 5인으로 그 가액은 880,660천원임)에 미등기양도한 것으로 조사하여 2004.9.1. 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 470,208,400원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.11.29. 이의신청을 거쳐 2005.5.23. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 농지법 제6조 의 규정에 따라 농지인 쟁점①,②토지에 대한 취득자격이 없어서 그 소유권이전등기를 할 수 없었다. 따라서 쟁점①,②토지에 대하여는 소득세법시행령 제168조 제2호 의 규정에 의한 미등기양도 제외자산에 해당하므로 동 양도소득세의 세율을 적용함에 있어서 미등기양도자산의 세율을 적용하는 것은 부당하다. (2)또한, 한○○○외 5인으로부터 공장부지 구입의뢰 및 공장부지 조성을 위한 토목공사 등을 위임받고, 이에 따라 청구인은 쟁점①,②토지, 한○○○외 5인은 쟁점③토지를 공동으로 매입하였을 뿐임에도 전소유자 등의 사실확인서만을 근거로 청구인이 이를 미등기양도한 것으로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다. 따라서 쟁점③토지분에 대한 양도소득세는 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구외법인에 대한 세무조사시 동 법인의 대표이사인 김○○○이 청구인에게 쟁점①∼③토지를 일괄 양도하였고, 쟁점③토지에 대하여는 청구인의 요청에 의하여 계약체결일(2000년 1월)로부터 약 3개월후 한○○○외 5인에게 분할하여 명의이전한 것으로 사실확인하였으며, 양수인인 한○○○ 및 전○○○ 또한 청구인으로부터 쟁점③토지를 구입한 것으로 진술함으로써 청구인의 미등기전매 사실을 확인할 수 있다. 따라서 청구인이 쟁점①∼③토지를 공동구입한 것일 뿐 미등기 양도자산이 아니라고 주장하나 이를 받아들이기 어렵고, 청구인이 추가로 제출한 한○○○ 및 전○○○의 확인서는 당초 진술을 번복하는 것으로 임의작성이 가능하여 신빙성이 없다 하겠으므로 청구인이 쟁점①∼③토지를 미등기전매한 것으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점①,②토지의 지목이 전이므로 청구인 앞으로 등기가 불가능하다하여 양도소득세의 세율적용시 미등기양도자산에서 제외하여야 한다는 주장의 당부

(2) 쟁점③토지에 대하여 미등기전매한 것이 아니고 매입중개 하였다는 주장의 당부

• 나. 먼저, 쟁점(1)에 대하여 본다.

(1) 관련 법령 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

2. 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 2년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 40

양도소득과세표준의 100분의 65

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산】 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 농지법 제6조 【농지의 소유제한】① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다.

② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는 농지라도 이를 소유할 수 있다.

1. 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우 2.-9. (생략)

(2) 사실관계 및 판단 (가) 처분청은 쟁점①∼③토지에 대하여 청구인이 2000년 1월 청구외법인으로부터 취득하였다가 2000년 3월 쟁점①,②토지는 박○○○외 1인에게, 쟁점③토지는 한○○○외 5인에게 각각 미등기양도한 것으로 보아 이 건 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 토지분 등기부등본에 의하면, 쟁점①,②토지는 전소유자 김○○○이 1995.7.15. 상속을 원인으로 1999.9.16. 취득등기한 후 2000.8.21. 쟁점②토지를 같은 곳 196-3번지 전 147㎡로 분할하고 2000.11.24. 쟁점①토지 및 쟁점②토지 중 196-1번지 1,235㎡는 박○○○에게, 쟁점②토지 중 분할된 196-3번지는 오○○○에게 각각 소유권이전등기한 것으로 나타나는 바, 이는 사실상 동 토지를 김○○○에게서 취득한 청구외법인으로부터 청구인이 매수하여 다시 미등기상태에서 박○○○ 등에게 양도하였음을 알 수 있다. (다) 이에 대하여 청구인은 쟁점①,②토지의 양도가액, 양수인 및 미등기양도 사실 등에 대하여 다툼이 없으나, 취득당시 쟁점①,②토지가 농지법 제6조 의 소유제한 규정에 의하여 등기할 수 없는 농지였으므로 쟁점①,②토지를 소득세법시행령 제168조 제2호 의 규정에 따라 미등기양도 자산에서 제외하여야 한다는 주장이다. (라) 살피건대, 양도소득세 세율적용시 미등기양도자산에서 제외되는 것 중 하나로 들고 있는 소득세법 제104조 제3항 단서 및 같은 법시행령 제168조 제2호의 "법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산"이라 함은 그 자산의 취득자에 대하여 법률상 일반적으로 취득에 관한 등기를 제한 또는 금지함으로서 그 등기절차의 이행이 불가능한 경우를 가리키는 것이며, 농지소재지에 거주하지 아니하는 비농민에 대한 농지취득의 제한 등과 같은 상대적 불능의 경우에는 이에 해당하지 아니하는 것이며○○○, 농지법 제6조 제1항 에서도 자기의 농업경영에 이용할 자인 경우에는 농지취득을 제한하지 않는데 반하여 농업경영에 종사하지 아니하여 농지를 취득할 수 없는 청구인이 쟁점①,②토지를 취득하고 이를 청구인 명의로 등기하지 아니한 경우에는 같은 법시행령 제168조 제2호에서 정하는 등기가 불가능한 자산에 해당하지 아니한다 하겠으므로 처분청이 이를 미등기 양도자산으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 다. 쟁점(2)에 대하여 본다.

(1) 관련 법령 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 토지분 등기부등본자료에 의하면, 쟁점③토지는 아래표와 같이 청구외법인이 1998.6.18. 취득하여 한○○○외 2명에게 일부 지분을 양도한 후 2000.7.13. 공장용지로 지목변경하고 2000.9.7. 같은 곳 196-2번지 외 6필지로 분할등기를 하면서 동 한○○○외 5명에게 공유물분할 또는 소유권이전등기를 한 것으로 나타난다.

○○○ (나) 처분청은 청구인이 쟁점③토지를 2000년 1월 청구외법인으로부터 430,245천원에 취득하여 한○○○외 5인에게 880,660천원(평당 220,000원)에 미등기 전매한 것으로 보아 이 건 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. (다) 처분청의 과세자료의 하나인 청구외법인의 대표 김○○○의 확인서(2003.9.30)에 의하면, 청구외법인이 1998.6.18.경 정○○○외 2인으로부터 쟁점①∼③토지를 매입하여 ○○○군으로부터 형질변경(소요비용 66,779천원)받아 2000년 1월경 청구인에게 4억8천만원에 매매계약을 체결하고, 청구인의 요구에 의하여 계약일로부터 약 3개월후 한○○○외 5인에게 분할 명의이전한 것으로 확인하고 있고, 이 건 쟁점③토지의 양수인 중 한○○○는 본인소유인 ○○○ 196-2 공장용지 1,441.77㎡(약 436평, 공유면적 포함)를 청구인으로부터 95,920천원(평당 220,000원)에 매입하였는데 양도자인 청구인과는 계약서를 작성하지 아니하고, 명의자인 청구외법인과 매매대금 31,300천원으로 한 매매계약서(등기용으로 보여짐)를 작성하였으며, 매수대금(95,920천원)은 2000.3.16. 계약금 28,120천원을 주고, 잔금 67,800천원은 2000.4.24. ○○○으로부터 대출받아 지급한 것으로 사실확인(2003.9.29)하고 있고, 매수인 중 전○○○도 사실확인서(2003.9.29)에서 청구인으로부터 쟁점토지를 평당 220,000원(매매대금 100,760천원)에 매입하고 동 매매계약서는 청구인이 아닌 청구외법인과 매매대금 55,800천원에 매매한 것으로 작성되었으나 동 계약서는 본인이 알지 못하며 매입대금은 2000.9.8. ○○○은행으로부터 100백만원을 대출받아 청구인에게 지급하였다고 진술하고 있다. (라) 이에 대하여 청구인은 청구외법인과의 부동산매매계약서, 한○○○ 및 전○○○의 확인서 등을 제출하면서 실소유자인 한○○○외 5인으로부터 공장부지 구입 및 부지조성 의뢰를 받아 청구인의 쟁점①,②토지와 함께 쟁점③토지를 공동으로 매입하여 청구인이 부지조성을 한 후 지분별 이전등기를 하였을 뿐 미등기양도를 한 것이 아니고 매입중개만을 하였다는 주장이므로 이에 대하여 본다.

1. 청구인이 제출한 부동산매매계약서(2000.3.16)에는 청구외법인(매도인)과 청구인외 6인(매수인)간에 쟁점①∼③토지를 매매대금 485,500천원(계약금 50백만원은 계약일에 중도금 100백만원은 2000.4.4에 잔금 335,500천원은 2000.4.24에 지급키로 함)에 매매약정하면서, 잔금지급시 쟁점토지의 명의이전 및 공장설립허가 변경에 따른 제반서류 및 협조사항은 매수인이 원하는 명의자로 매도인이 협조하여야 하고, 쟁점①,②토지의 명의는 매도인이 책임지고 매수인에게 명의이전하여야 하는 것으로 특약되어 있다. 청구인은 동 계약서와 관련하여 처분청이 과세근거로 한 청구외법인의 확인서(2003.9.30)가 공장용지로 형질변경(소요비용 66,779천원)을 받아 2000년 1월경 유○○○에게 매매계약한 것으로 기재되어 있으나, 실제 공장용지로 지목변경된 시점이 2000.7.13이고, 청구외법인과 매수인 유○○○외 6인간에 체결된 부동산 매매계약서상의 매매계약일이 2000년 1월이 아니라 2000.3.16인 점 등으로 보면 사실에 부합하지 아니한 과세증빙이라는 주장이다.

2. 청구인이 제시한 한○○○ 및 전○○○의 확인서(2004년 11월)에는 2003년 9월 처분청에 제출한 당초 확인서는 동 확인내용을 자세히 확인하지 않고 서명하였고 청구인에게 공장용지 구입과 토목공사를 위임한 사실이 있는 것으로 기재되어 있는데, 이는 2003.9.29. 처분청에 제출한 확인서를 번복하는 내용이나 당초 처분청에 진술한 구체적인 매매대금 수수(계약금 및 잔금), 매매계약서 작성사항 등에 대한 해명이 없고, 청구인과의 관계상 임의작성이 가능하여 신빙성이 결여된 것으로 보여진다.

3. 또한 청구인은 청구인이 매입중개한 쟁점③토지를 한○○○ 등 실매수자의 의뢰를 받아 공장용지로 조성하였다고 주장하면서 한○○○외 5인의 사실확인서(2003.10.1)와 ○○○군수의 특정공사 사전 신고필증(2000.3.28) 등을 제출하고 있는 바, 동 사실확인서(6매)에 의하면 2000년 2월경 청구인에게 공장용지 구입 및 토목공사까지 모든 사항을 위임하였고 토지 매입가액 및 공사비를 구분하여 유○○○에게 지급하였다는 것이나, 청구인에 의하여 임의 작성된 확인내용에 확인자들이 금액만을 기재하도록 되어 있고 확인서상의 거래액(한○○○외 5인의 토지매입액 합계 439,700천원, 토목공사비 합계 323,900천원)에 대한 금융자료를 제출하지 아니하여 동 자료만으로는 청구인의 매입중개 사실이 입증되지 않는다고 하겠다. (마) 살피건대, 청구인은 쟁점③토지에 대하여 한○○○외 5인으로부터 매입중개 및 공장용지 토목공사 등을 위임받은 것 이외에 미등기양도한 사실이 없는 것으로 주장하나, 처분청 조사당시 등기부등본상 양도자인 청구외법인과 매수자인 한○○○ 및 전○○○이 각각 청구인이 쟁점③토지를 미등기양도한 것으로 사실확인을 하고 있고, 청구외법인의 확인서는 사실에 부합하지 않는다는 주장은 청구외법인의 확인서의 주된 내용이 청구인의 미등기전매 사실인데 반하여 청구인이 미등기전매 사실을 반증할 수 있는 청구외법인의 확인자료 등 객관적인 자료를 제시하지 아니하여 미등기전매가 아니라는 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. 또한 부동산매매계약서상 일괄매매된 쟁점①∼③토지 중 쟁점③토지에 대하여는 매수인이 원하는 명의자에게 이전등기하는데 매도인이 협조하며 매도인이 등기하지 못한 쟁점①,②토지에 대하여는 매도인이 책임지고 매수인에게 명의이전을 하도록 특약하고 있으며, 이에 대하여 전술한 쟁점①사건에서 청구인이 쟁점①,②토지의 매수자임을 스스로 인정하고 있어서 이 건 쟁점③토지 역시 청구인이 사실상 매수자이고 한○○○ 등에게 미등기양도후 매도인인 청구외법인의 협조를 얻어 등기이전한 것으로 보여진다 하겠다. 따라서 위와 같이 쟁점③토지에 대하여도 청구인이 이를 미등기양도한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.