환지예정지로 지정된 토지의 양도가액 산정

심판청구번호 국심2005중 2004(2004.7.21) �이를 기각합니다.

청구인을 포함한 8인은 1984.12.24 ○○○(이하 “종전토지”라 한다)를 공유로 취득하여 2001.12.14 환지예정지로 지정된 후 종전토지 공유자들은 2003.5.20 동 토지를 양도하였는 바, 청구인은 청구인의 양도지분 739.68㎡(환지처분된 토지 중 청구인 지분면적으로서 이하“쟁점토지”라 한다)에 대한 양도소득세를 신고하면서 종전토지(청구인 지분 1,456.625㎡) 지번의 개별공시지가(㎡당 37,700원)를 적용하여 양도가액을 산출하여 기준시가로 양도소득세를 신고납부하였으나, 처분청은 공시지가가 고시되지 않은 환지토지인 쟁점토지의 단위당 기준시가를 산정(㎡당 202,000∼270,000원)하여 쟁점토지의 양도가액을 적용하고 2005.3.10 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 29,914,740원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 5. 9 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 ○○○시장이 결정고시한 쟁점토지 종전지번의 개별공시지가를 신뢰하고 양도소득세의 부담액을 고려하여 이를 양도하였던 것이며, ○○○시장이 고시한 종전토지의 공시지가가 존재하고 있음에도 불구하고 처분청이 쟁점토지에 대한 감정평가를 의뢰하여 기준시가를 산정한 후 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 청구인이 과세표준확정신고를 할 때까지도 처분청이 쟁점토지의 개별공시지가 적용이 잘못되었다는 내용을 청구인에게 알리지 않고 있다가 추후에야 신고·납부불성실가산세를 적용하여 과세함은 부당하다.

(3) 처분청이 경정한 양도차익이 쟁점토지의 실지양도가액을 초과하고 있으므로 부당한 처분으로서 실지양도가액을 양도차익으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 종전토지의 공시지가를 적용하지 않고 환지후토지에 대한 기준시가를 적용하여 양도가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 환지예정지로 지정된 토지의 양도에 대하여 토지소재지 관할 세무서장이 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액을 양도가액으로 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부,

(2) 신고 및 납부불성실 가산세를 가산한 처분의 당부,

(3) 이 건 양도차익이 실지양도가액을 초과하므로 실지양도가액을 한도로 양도차익을 결정하여 과세하여야 한다는 주장의 당부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 제115조【양도소득세에 대한 가산세】① 거주자가 확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 “신고불성실가산세액”이라 한다)을 산출세액에 가산한다. (1999. 12. 28 개정)

② 거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액에 대하여 금융기관의 연체대출이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 율을 적용하여 계산한 금액(이하 “납부불성실가산세액”이라 한다)을 산출세액에 가산한다. (2) 소득세법시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다) (3) 소득세법시행규칙 제77조【환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산】① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인은 환지토지인 쟁점토지를 양도하고 종전토지의 지번에 대한 공시지가를 적용하여 양도가액을 계산하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였으며, 종전토지(○○○)의 2002.1.1 기준 개별공시지가는 ㎡당 37,700원으로 고시되어 있으나 쟁점토지를 포함하여 공유자들이 양도한 환지예정지 토지(○○○)의 공시지가는 미고시된 경우로서, ○○○세무서장은 감정평가기관(○○○)에 동 환지예정지 토지에 대한 감정평가를 의뢰하고 공정과세협의회를 개최하여, 개별공시지가가 없는 토지에 대한 가격산정으로 감정평가액의 평균액을 기준시가로 산정하자, 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 종전토지의 개별공시지가가 아닌 토지소재지 관할 ○○○세무서장이 결정한 위 기준시가를 적용하여 이 건 양도소득세를 결정고지하면서 신고 및 납부불성실가산세를 가산하여 과세한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. 청구인은 환지지정전의 종전토지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있음에도 쟁점토지에 대한 기준시가를 산정하여 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 주장이나, 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 양도가액은 환지예정(교부)면적과 양도당시의 기준시가를 적용하여 산정하는 것으로 규정되어 있는바, 어떤 토지에 대하여 환지예정지가 지정되면 그 소유자는 종전토지에 대한 사용수익권을 잃고 환지예정지를 동일하게 사용수익할 권리를 취득하며, 환지가 확정되면 환지예정지의 토지소유권을 종전토지에 갈음하여 취득하게 되는 것이므로 환지예정지가 지정된 상태에서 이를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익 산출을 위하여 취득 또는 양도시의 기준시가를 평가함에 있어서도 종전토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 하여야 할 것이며, 이 경우 환지예정지로 지정된 토지의 양도시 기준시가는 양도일 현재 고시되어 시행되는 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 규정 및 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 적용하는 것이다. 따라서, 쟁점토지는 환지예정지 지정 전·후 토지의 형상이나 면적 등이 달라졌고, 양도당시 환지예정지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있지 않아 관할세무서장이 2002.1.1. 현재 쟁점토지의 기준시가를 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(같은 뜻: ○○○).

(3) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 처분청이 쟁점토지의 기준시가로 산정한 감정평가액은 ○○○세무서장이 감정평가기관에 의뢰하여 산정한 것으로서, 청구인의 경우 감정평가액을 전혀 알 수 없을 뿐만 아니라 ○○○세무서장이나 처분청이 동 가액을 알려주지도 아니한 채 청구인이 동 가액으로 양도소득세를 신고하지 않았다 하여 처분청이 신고 및 납부불성실 가산세를 부과함은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (나) 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유없이 신고·납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 의하여 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의·과실은 고려되지 않는 반면, 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 부과할 수 없다 할 것이다(○○○. 같은 뜻임). (다) 이 건의 경우, 종전토지가 환지예정지로 지정되었다고 하나, 종전토지에 대한 개별공시지가가 고시(2002.1.1.기준)되어 있었고 환지처분된 쟁점토지는 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한 토지인 바, 청구인이 지방자치단체장에게 개별공시지가를 고시하도록 요구하거나 소재지 관할 세무서장에게 감정가액으로 개별공시지가를 결정하도록 요구한 후 동 가액을 적용하여 양도소득세를 신고하기는 어렵다고 판단된다. (라) 그렇다면, 이 건 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지의 개별공시지가가 고시되어 있지 아니하여 쟁점토지와 관련된 기 고시되어 있던 종전토지의 개별공시지가로 양도소득세를 신고한 것에 대하여 청구인에게 그 귀책사유를 묻기는 어렵다고 판단되므로 이 건 신고불성실가산세를 배제하는 것이 타당하다고 판단된다. 다만, 납부불성실가산세의 경우 양도소득세 납부의무해태에 대한 행정벌적 성격외에도 지연이자의 성격도 포함되어 있으므로 청구인에게 양도소득세 과소신고에 대한 귀책사유가 없다 하더라도 과소납부액에 대하여 납부불성실가산세를 부과한 것은 타당하다고 판단된다(같은 뜻: ○○○).

(4) 쟁점(3)에 대하여 살펴본다. 기준시가로 양도차익을 계산하는 경우라도 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 그 차익이 실지양도가액의 범위를 넘을 수 없는 것인 바(○○○. 같은 뜻임), 처분청이 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득세를 결정한 내용이 이에 해당하는지를 살펴보면, 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 165,500천원이고 처분청이 기준시가를 적용하여 산출한 양도차익은 실지양도가액을 초과하므로 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세하여야 한다는 주장이나, 이 건 양도소득세 결정결의서에 의하면, 처분청이 기준시가를 적용하여 쟁점토지의 양도차익으로 산정한 금액은 156,484,532원으로서 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액 보다도 적은 금액으로 확인되므로 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.