택지조성비의 필요경비 인정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 경기도 ○○○ ○○번지(구지번 ○○번지) 소재 건물과 토지(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1997.8.29. 취득하여 2003.10.24. 양도하고 기준시가로 양도소득세를 신고하였다. 이에 대하여 처분청은 비과세대상 1세대 1주택의 부수토지 면적계산에 오류가 있음을 확인하고 이를 바로 잡아 2004.10.1. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 27,360,910원을 결정고지하였다. 그 후 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 2004.11.14. ○○○시가 투기지역으로 고시된 지역임을 이유로 그 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 납부세액을 환급하여 줄 것을 구하는 제1차경정청구(환급청구세액 14,150,413원)를 하였다가 2005.2.1. 이를 취하하고 택지조성비 170,000천원을 필요경비에 산입하여 양도소득세의 환급을 구하는 제2차경정청구(환급세액 32,397,941원)를 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인의 경정청구에 대한 현지확인을 한 바, 경정청구시 양도가액 255,000천원을 실지매매계약서상의 가액인 341,900천원으로 결정하고 택지조성비 170,000천원(이하 "쟁점금액"이라 한다)을 가공경비로 보아 필요경비에 불산입하여 2005.5.9. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 4,169,200원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.5.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산의 양도와 관련하여 제출한 매매계약서, 택지조성계약서 및 관련 영수증 사본을 제출하였고 이를 증명하기 위하여 2005.3.16. 법무법인에서 작성한 공정인정서를 첨부하였으나 처분청은 매매계약서 등도 모두 부인하여야 함에도 양도가액은 동 매매계약서상의 가액으로 결정하고 택지조성계약서는 이를 부인하여 택지조성비 170,000천원을 가공경비로 보는 것은 논리에 맞지 아니한다. 또한, 쟁점부동산의 취득 당시 부동산중개업자이며 택지조성의 계약당사자이었던 김○○○의 사실확인서에 대한 사실여부도 조사하지 아니하고 사인간에 작성되었고 금융거래자료가 없다는 이유로 쟁점금액을 필요경비에 불산입한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지에 대하여 현지확인조사한 바, 택지조성의 여건도 되지 않을뿐더러 택지조성의 흔적도 찾아 볼 수 없었으며, 당시 중개업자인 김○○에게 대금을 지급하였다는 금융거래자료를 요구하였으나 영수증만을 제시하였고, 실제 택지조성공사계약서와 실제 시공자를 밝힐 것을 요구하였으나 이 또한 제시하지 못하였다. 따라서, 매매당사자인 김○○○의 사실확인서만으로는 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수 없어 쟁점금액을 필요경비에 산입할 수 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주장하는 쟁점금액을 쟁점토지의 택지조성비로 보아 필요경비에 산입하여 양도차익을 계산할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 (2000.12.29. 법률 제6292호로 개정되기 이전의 것) 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 나. 제94조제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지의 택지조성비로 170,000천원을 지출하였으므로 이를 쟁점토지의 양도차익계산시 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 처분청에 관련 자료에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 1997.8.29. 취득하여 2003.10.24. 최○○○에게 양도하였고, 쟁점부동산은 주택이 있으며 처분청은 위 토지 중 주택의 부수토지 330.4㎡는 1세대1주택으로 비과세하고 나머지 539.6㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)는 양도소득세를 과세하였다.

(2) 토지대장에 의하면, 쟁점토지는 1999.1.25. 임야에서 대지로 지목이 변경된 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 제시한 매매계약서 (○○○)에 의하면, 오○○○이 1997.5.14. 김○○○으로부터 1억원에 매수계약을 체결한 것으로 기재되어 있고, 중개인은 김○○○으로 기재되어 있다(매매계약은 청구인 남편인 오○○○ 명의로 체결하였다가 청구인 명의로 소유권이전등기하였다고 주장함).

(4) 오○○○이 중개인 김○○○과 체결하였다는 택지조성계약서와 김○○○의 사실확인서(○○○)에 의하면, 본인은 쟁점부동산을 중개하였으며 또 청구인으로부터 택지조성공사를 위임받아 이행하였음을 확인함으로 기재되어 있고, 쟁점부동산 매입과 관련하여 양도자 김○○○의 영수증 5매(1997.5.14.∼1999.9.1, 109,500,000원)가 첨부되어 있다. 또, 오○○○이 1997.5.10. 중개인 김○○○과 체결한 택지조성계약서(○○○)에 의하면, 김○○○이 쟁점부동산의 매매를 중개함에 있어 택지조성과 지목변경을 하는 조건부로 매매를 중개하고 택지조성, 지목변경, 주택을 짓기 위한 택지조성 계약금액은 175,000천원을 준수하여 상호신의와 성실의 원칙에 따라 이 계약을 이행키로 한다는 취지로 기재되어 있고 중개인 김○○○의 택지조성공사비의 영수증 3매(1997.5.14. 32,000천원, 1997.7.5. 25,000천원, 1997.8.10. 118,000천원)이 첨부되어 있다.

(5) 청구인이 주장하는 택지조성비 175,000천원에 대한 공사도급계약서나 금융거래자료는 찾아 볼 수 없으며, 처분청의 조사시에는 실제 공사시공자를 밝히지 못하다가 2005.7.18. 이 건 심판청구시에 실제 시공자는 김○○○라고 주장하며1997년 김○○○으로부터 ○○○ ○○번지의 지목변경과 관련한 공사를 위임받아 일하였고 현재 김○○○의 계약서는 분실된 상태이며, 공사금액은 대략 130,000천원 정도임라는 김○○○의 사실확인서를 제시하였다. 그러나, 국세청 통합전산망에 의하면, 위 김○○○는 2001.11.26. ○○○ ○○번지에서 2001.11.26. 개업하였다가 2002.11.30. 폐업하였고, 같은 시 ○○○동 ○○번지에서 같은 업종으로 2002.5.2. 개업하여 2003.11.13. 폐업하였으며, 2002.5.11. ○○○ ○○번지에서 '○○○재건축주택조합'이란 상호로 재건축건설업으로 개업하였다가 2003.6.30. 폐업한 것으로 확인되는 바, 김○○○는 2001년 말에 처음 사업자등록을 하였고 청구인이 쟁점부동산을 취득한 연도나 토지대장상 지목변경된 연도에는 사업자등록을 하지 아니하였으며, 그 공사비를 국세청에 신고한 사실도 없다.

(6) 청구인은 기타 ○○○시장의 '분할개시결정서' 등본 송달 공문사본과 건축허가 불허가통지 공문사본 (○○○.) 및 대한지적공사의 공유토지분할 수수료입금표, 사진 등을 제출하였으나 동 자료는 쟁점토지의 택지조성과 관련한 직접적인 증빙으로 채택할 수는 없다.

(7) 위의 사실을 종합하여 살펴 보건대, 청구인은 쟁점토지의 취득당시부터 부동산 중개인인 김○○○과 택지조성 및 지목변경을 조건부로 취득하고 쟁점토지의 택지조성을 김○○○에게 일임하여 시행하였다고 주장하면서 청구인의 남편 오○○○이 양도자인 김○○○과 체결하였다는 쟁점부동산의 매매계약서와 중개인인 김○○○과 체결하였다는 택지조성위임계약서, 사실확인서, 영수증 등을 제시하였으나, 부동산중개인이 택지조성공사를 위임받아 동 공사도급을 주었다는 김○○○는 쟁점부동산의 취득당시부터 토지대장상 지목변경일까지는 사업자등록이 없었고 그 공사비라는 130,000천원를 국세청에 신고한 사실도 없을 뿐만 아니라 그 도급공사계약서 및 대금지급과 관련 된 객관적인 금융거래자료 등을 제시하지 못하고 있으며, 나아가 쟁점토지를 포함하여 청구인이 2003.10.24. 양도한 부동산의 실제 양도가액이 341,900천원이고 1997년도 당시 취득가액이 100,000천원임에 반해, 취득당시의 택지조성비가 170,000천원이라는 것도 납득하기 어렵다. 따라서, 청구인이 주장하는 쟁점택지공사비 170,000천원은 진정한 공사비로 볼 수 없어 이를 양도차익 계산시 필요경비에 산입하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.