1세대3주택자로 보는지 여부

심판청구번호 국심2005중1302(2006. 2. 6.) ;"> 1. 처분개요

• 가. 청구인은 2001.4.10. ○○○(대지권 46599분의 62.58, 건물 47.25㎡, 이하 "쟁점주택"이라 한다)를 취득하여 거주하다가 2003.10.16. 양도하고 2003.10.23. 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택 양도당시 ○○○(대지권 51139.6분의 56.755, 건물 62.38㎡, 이하 "거주주택"이라 한다)와 배우자인 박○○○ 명의로 ○○○(대지권 71345.8분의 43.76, 건물 39.69㎡, 이하 "쟁점외주택"이라 한다)를 소유하고 있다하여 1세대 3주택자로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 2004.11.4. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 7,600,450원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2004.11.17. 이의신청을 거쳐 2005.3.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2003.10.6. 쟁점주택의 계약금을 받아 2003.10.8. 거주주택의 계약금을 지급하였으며, 2003.10.17. 쟁점주택의 잔금을 받아 2003.10.20. 거주주택의 잔금을 지급한 사실이 관련 금융자료에 의하여 확인되므로, 쟁점주택은 1세대 3주택 중 1주택을 양도한 것이 아니라 1세대 2주택 중 1주택을 양도한 것으로서 기준시가 과세대상임에도 실지거래가액 과세대상으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다. 청구인은 당초 쟁점주택을 먼저 양도한 후 그 대금으로 거주주택을 취득하여 이사하였으나, ○○○ 지역이 주택투기지역으로 지정될 것이라는 보도를 보고 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기서류를 준비하여 법무사 사무실에 소유권이전등기를 위임하였으며, 동 등기를 위임받은 법무사 사무실이 등기신청서를 작성하면서 청구인의 의사와는 관계없이 거주주택을 1일 먼저 소유권이전등기를 함으로써 청구인의 의사와는 관계없이 단 1일간 1세대 3주택자가 되었는 바, 이는 우발적으로 발생한 문제로 이를 1세대 3주택자로 보아 과세한 처분은 실질적 조세법률주의에 위배되는 행정행위이며, 헌법의 기본권 제한에 관한 과잉제한금지의 원칙에도 반하므로 이 건 처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 세법상 자산의 양도가액은 원칙적으로 양도당시 기준시가에 의하는 것이나, 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도소득세가 과세된다. 세법상 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 취득(또는 양도)시기로 규정하고 있는 바, 쟁점주택의 소유권이전등기일인 2003.10.16. 현재 청구인의 처 박○○○ 명의의 쟁점외주택 및 청구인 명의의 거주주택을 소유하고 있으므로 청구인을 1세대 3주택자로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 3주택자로 보아 실지거래가액으로 과세하여야 하는지, 아니면 1세대 2주택자로 보아 기준시가로 과세하여야 하는지
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (3) 소득세법시행령 제162조 의 2【양도가액】⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. (4) 국세기본법 제14조 【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점주택 양도일 현재 청구인이 1세대 3주택자에 해당하므로 실지거래가액으로 과세하여야 한다는 의견이고, 청구인은 소유권이전등기의 순서가 바뀐 것일 뿐 사실상 쟁점주택을 먼저 양도한 후에 거주주택을 취득한 것이므로 1세대 2주택에 해당되고 그럴 경우 기준시가 과세대상에 해당한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 소득세법시행령 제162조 의 2 제5항의 규정에 의하면, 3주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우에는 실지거래가액으로 과세하도록 규정하고 있고, 소득세법시행령 제162조 제1항 의 규정에 의하면, 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 규정하면서, 이 건과 같이 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 보도록 규정하고 있다. (나) 등기부등본에 의하면, 거주주택은 2003.10.15. 김○○○·심○○○에서 청구인에게 소유권이전 등기되고, 쟁점주택은 2003.10.16. 청구인에서 양○○○에게 소유권이전 등기된 것으로 되어 있으므로, 쟁점주택 양도일(2003.10.16.) 당시에는 그 1일 전에 청구인 명의로 취득한 거주주택과 2003.1.8. 혼인에 의하여 같은 세대가 된 배우자 박○○○ 명의로 쟁점외주택을 보유하고 있으므로 이 건의 경우 1세대 3주택 중 1주택을 양도한 것임을 알 수 있다. (다) 그렇다면, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 3주택을 소유한 1세대가 그 중 1주택을 양도하였다고 보고 실지거래가액 과세대상으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.