1세대1주택자인 재건축조합원이 기존 주택을 제공하고 취득한 분양권 양도가 고가주택에 해당되어 양도소득세를 과세하는 경우 분양권을 주택으로 의제하여 종전주택의 취득일로부터 쟁점 분양권 양도일까지의 기간에 대하여 장기보유특별공제를 적용하는 것이므로 재건축사업승인일부터 입주권 양도일까지를 보유기간으로 보고 장기보유특별공제를 배제한 처분은 부당하다는 사례
1세대1주택자인 재건축조합원이 기존 주택을 제공하고 취득한 분양권 양도가 고가주택에 해당되어 양도소득세를 과세하는 경우 분양권을 주택으로 의제하여 종전주택의 취득일로부터 쟁점 분양권 양도일까지의 기간에 대하여 장기보유특별공제를 적용하는 것이므로 재건축사업승인일부터 입주권 양도일까지를 보유기간으로 보고 장기보유특별공제를 배제한 처분은 부당하다는 사례
심판청구번호 국심2005중 1231(2006.1.20) FONT SIZE=5>1. 처분개요 청구인은 1983년부터 ○○○의 1세대 1주택을 소유하다가 2001. 4. 28. 재건축사업입주자로 선정(이하 "쟁점권리"라 한다)되어 2004. 5. 31. 그 권리를 1,730,000천원에 양도하고 2004. 5. 31. 600,000천원을 초과하는 금액에 대하여 입주권양도일까지 장기보유특별공제액 506,343천원(이하 "쟁점공제액"이라 한다)을 공제하고 양도소득세를 신고납부 하였다. 처분청은 재건축사업승인일로부터 양도시까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 부동산 장기보유특별공제를 배제하고 2004. 11. 2. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 120,232,910원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 2. 28 이의신청을 거쳐 2005. 3. 18. 이 건 심판 청구를 제기하였다.
(1) 쟁점권리의 양도는 쟁점주택의 양도로 보아야 함에도 처분청이 권리의 양도로 보아 재건축사업 승인일로부터 입주권 양도일까지의장기보유특별공제를 배제한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점권리의 취득자가 미납된 추가부담금을 부담하는 조건으로 쟁점권리의 양도가액에서 동 추가부담금을 공제하였으므로 양도가액을 1,700,232천원으로 보아야 한다.
(1) 입주권(부동산상의 권리)을 양도하는 경우 재건축사업 승인일부터 입주권 양도일까지의 장기보유특별공제를 할 수 있는지 여부
(2) 입주권 양도시 양도가액에서 기한 미도래 재개발부담금을 공 제할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. (3) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (4) 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (16) 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (5) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.
［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］
(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점분양권 양도일 현재 다른주택을 소유하고 있지 않은 경우로서 쟁점분양권은 소득세법 시행령 제155조 제16호 에 의한 1세대1주택에 해당하며, 양도가액이 6억원을 초과하여 고가주택에 해당한다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) ○○○구청장의 사업계획승인서에 의하면 기존주택의 재건축 주택건설사업계획승인일이 2001. 4. 28.임이 확인되며, ○○○ 공급계약서에 의하면, 청구인은 2001. 8. 11. ○○○ 공급계약을 체결하고 전용면적 161.47㎡(48.84평형)의 신규 아파트인 쟁점분양권을 취득하였으며, 분담금 97,780천원에 대한 계약금, 중도금 및 잔금의 납부는 갑이 지정 통보하는 은행으로 하는 것으로 약정되어 있다. (다) 부동산매매계약서를 검토한 바, 2004. 3. 25. 납기미도래 분담금이 29,334천원원 남아있는 상태에서 입주권을 청구외 김○○○에게 1,730,000천원에 양도하고 양도대금은 1,730,000천원에서 29,334천원을 공제한 잔액 1,700,665천원을 영수하였다. (라) 관련법령을 종합하면, 1세대1주택자인 재건축조합원이 기존주택을 제공하고 당해 조합을 통하여 취득한 분양권은 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 이를 1세대1주택으로 본다고 규정하고 있고,분양권을 1세대1주택으로 의제하는 경우에 동 분양권 양도가액을 기준으로 6억원을 초과하면 이를 고가주택으로 판단하여 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세하고 있는 바,이 건과 같이 쟁점분양권이 1세대1주택으로 의제되고 고가주택에 해당되어 양도소득세를 과세하는 경우에는 장기보유특별공제를 함에 있어서도 분양권을 주택으로 의제하여 양도소득세 과세대상인 고가주택 부분의 양도차익에 대하여 장기보유특별공제를 적용하는 것이 합당○○○하다고 하겠다. 또한, 쟁점분양권을 주택으로 의제하여 종전주택의 취득일로부터 쟁점분양권 양도일까지의 기간에 대하여 장기보유특별공제를 하는 이상 장기보유특별공제율을 적용함에 있어서는 종전주택의 면적을 기준으로 함이 타당하다 하겠다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 청구인이 쟁점주택의 재건축으로 청구인이 2001. 8. 11. 분담금 97,780천원을 조합분담금으로 납부하는 조건으로 ○○○을 공급받기로 계약하고 분담금을 납부하여 오던 중 2004. 3. 25. 납기미도래 분담금이 29,334천원 남아있는 상태에서 입주권을 청구외 김○○○에게 1,730,000천원에 양도하기로 하여 납기미도래 조합분담금 29,334천원을 공제한 잔액 1,700,665천원을 영수하였다. (나) 청구인은 처분청이 청구인의 쟁점권리양도차익을 계산함에 있어 쟁점권리의 양도가액을 1,730,000천원에서 납기미도래 분담금 29,334천원을 공제한 1,700,665천원으로 보아야 함에도 1,730,00천원으로 보아 경정고지한 처분은 잘 못이라고 주장한다. (다) 청구인은 쟁점분담금을 매수인이 부담하는 것으로 매매계약을 체결하고 동 분담금을 수령한 바도 없으므로 쟁점분담금은 쟁점입주권의 실지거래가액에 해당되지 아니한다는 것이고, 처분청은 이에 대해 양도당시 이미 신 주택에 대한 동, 호수 및 평형(쟁점입주권)과 당해 조합원 분담금이 결정되어 있으므로 쟁점입주권의 실지양도(거래)가액에는 쟁점분담금이 반영되었다고 보아야 타당하다는 것인 바, 쟁점입주권의 실지거래(양도)가액에 쟁점분담금이 포함되는지 여부를 살펴본다. 1) 소득세법 제95조 제1항 에서 자산의 양도로 인하여 발생하는 총수입금액을 양도가액으로 규정하고 있고, 그 "총수입금액"이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻한다고 할 것이고 그 대가에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 할 것이다
2. 이 건 양도물건인 쟁점입주권은 새로이 건축되어 분양하는 ⁚⁚⁚호의 아파트가 아닌 동 아파트를 취득할 수 있는 권리로 보아야 할 것이며, 만약 처분청 의견과 같이 미도래 분담금을 양도가액에 포함하게 되면 청구인은 아직 취득하지도 아니한 아파트를 양도하게 되는 결과가 될 것이다. 따라서, 동 권리의 양도일 현재 납입기일의 미도래로 납부하지 아니한 분담금은 당해 권리의 양도와 대가관계가 없는 것으로 보아야 하며, 이 건의 경우 분담금 납부계약서에 의하면 쟁점분담금 중 계약금 29,334천원의 납입기일이 쟁점권리의 양도일인 2004. 5. 31. 이후로 확인되고, 청구인은 쟁점입주권을 위 납입기일 전인 2004. 5. 31.에 매매계약을 하면서 매수인이 추가분담금을 지불하는 것으로 약정하였고, 매수인이 이를 납부하였으므로 쟁점분담금은 쟁점입주권의 실지거래가액에 해당되지 아니한 것으로 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.