쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2005중 1089(2005. 8. 17.) >1. 처분개요 청구인은 ○○○ ○○번외 1필지 전 915㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1992.3.10. 취득하여 1999.4.29. 양도하고 양도소득세 예정신고시 8년이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면으로 신고한 후, 처분청에서 양도소득세 감면을 배제한다는 과세예고통지를 하자 취득가액을 170,000,000원으로 하고 양도가액을 196,267,500원으로 하는 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다는 과세전적부심청구를 제기하였다. 처분청은 쟁점토지의 보유기간이 8년 미만이므로 8년이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 대상이 아니며, 취득가액이 불분명하다고 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2005.1.15. 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 48,509,370원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 3. 11. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 취득가액은 1992.3.10. 조○○○로부터 170,000,000원에 취득하였음이 매매계약서에 의하여 확인되고, 양도가액은 1999.4.29. 한국토지공사에 수용되고 보상액으로 196,267,500원을 받았음이 한국토지공사 ○○○지역본부장의 수용확인원에 의하여 확인되므로 쟁점토지의 양도소득세는 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액이 확인되나, 취득가액에 대하여는 입증자료로 매매계약서만 제출하고 있으며, 동 매매계약서는 부동산중개인이 없이 당사자간에 작성된 것이고, 매입대금의 지급사실을 입증할 수 있는 증빙자료를 제출하지 못하고 있어 동 계약서상 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 기준시가에 의하여 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도차익을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 산정함이 타당한지 여부
• 나. 관련법령 소득세법(1999.12.28. 법률 제6051호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 같은법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 소득세법시행령 (1999.12.31. 대통령령 제16664호로 개정되기 전의 것) 166조【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2(생략)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 양도가액은 한국토지공사 ○○○지역본부장이 발급한 수용확인원에 의하여 1999.4.29. 한국토지공사에 196,267,500원에 수용되었음이 확인되고, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 취득가액에 대하여 청구인은 1992.3.10. 청구외 조○○○로부터 170,000천원에 취득하였다고 주장하면서 이에 대한 입증자료로 조○○○과 체결한 부동산매매계약서를 제출하고 있어 이를 보면, 동 계약서는 부동산중개인이 없이 당사자간에 체결한 계약서로서 총매매가액은 170,000천원으로 약정되어 있으나, 면적을 당초 276평(915㎡)로 기재하였다가 282평(933㎡)로 덮어서 이중으로 기재되어 있으며, 평당가격을 600천원으로 명시하고 있어 동 평당가격으로 총 매매가액을 산정하면 276평으로 할 경우 165,600천원이 되며, 282평으로 하면 169,200천원이 되어 모두 계약서상 총 매매가액인 170,000천원과는 상이하고, 또한 매입대금 지급에 대한 금융자료 등 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 주장하는 매입가액 170,000천원을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 하겠다. 따라서 취득가액이 불분명한 이 건의 경우 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과, 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.