부동산중개업을 자격증없이 영위하다가 배우자가 공인중개사 자격을 취득함에 따라 배우자 명의로 부동산중개업을 실질적으로 운영한 경우 사업소득으로 판단한 사례
부동산중개업을 자격증없이 영위하다가 배우자가 공인중개사 자격을 취득함에 따라 배우자 명의로 부동산중개업을 실질적으로 운영한 경우 사업소득으로 판단한 사례
심판청구번호 국심2005중 1018(2005.12.23) ;">1. 처분개요
○○○국세청장은 2004년 5월 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 미등록사업자인 청구인이 2001.10.22. 이○○○으로부터 ○○○을 22억원에 매수하기로 계약을 체결한 후 자금이 부족하여 투자자 김○○○외 4인(이하 "추가 투자자"라 한다)을 유치하고 그들로부터 중개수수료 250백만원(이하 "쟁점금액"이라 한다)을 지급받은 것으로 조사하여 관련 과세자료를 처분청에 통보하였다. 처분청은 통보받은 과세자료에 의하여 청구인이 중개수수료로 받은 쟁점금액에 대한 부가가치세 및 소득세를 신고하지 아니한 것으로 확인하고 2004.7.12. 청구인에게 2001년 2기분 부가가치세 41,200,000원, 2001년 귀속분 종합소득세 71,551,350원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.10.2. 이의신청을 거쳐 2005.2.26. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(2) 또한, 청구인이 투자자들로부터 컨설팅료 명목으로 지급받은 금액은 1차 250백만원, 2차 300백만원 등 550백만원이나 동 금액은 쟁점부동산의 진입도로 개설 및 설계비용(220백만원), 진입도로용 토지 구입비용(210백만원), 중개인에게 지급한 중개수수료(40백만원) 등으로 사용되어 사실상 청구인에게 귀속된 금액이 80백만원에 불과하므로 이 건 처분은 동 80백만원을 일시적 기타소득으로 하여 경정되어야 한다.
(1) 청구인은 조사당시 제출한 문답서에서 1999년경부터 부동산중개업을 자격증없이 영위하다가 2003.5.2. 청구인의 배우자인 백○○○가 공인중개사 자격을 취득함에 따라 배우자 명의로 ○○○부동산이라는 상호로 부동산중개업을 실질적으로 운영하였다고 사실 인정하였으므로 이제 와서 부동산중개업을 영위하지 아니하였다는 주장은 받아들이기 어렵다.
(2) 청구인이 조사당시 1차 컨설팅 비용 250백만원을 중개수수료조로 지급받은 것으로 시인하였고, 투자이행각서 제6항에 "투자인이 이행각서 내용을 불이행시에는 투자이행각서는 무효로 하고 제1차 투자금액 250백만원은 이○○○에게 귀속하기로 한다"고 약정되어 있는 바, 결과적으로 청구인이 2001.10.22. 쟁점부동산을 매매계약한 후 2001.12.10. 추가 투자자인 김○○○외 4인을 유치하면서 그들로부터 개발비용이 아닌 중개수수료조로 250백만원을 지급받은 것이 명백하므로 청구주장은 이유가 없다 하겠다. 이에 반하여 청구인이 2차 컨설팅 비용 300백만원에 대하여 진입도로 구입비용 등으로 지출되었다는 주장은 동 금액 중 80백만원이 진입도로 계약금으로 지출된 것으로 확인되나 그 외의 금액은 조사종료일까지도 관련 지출증빙을 제시하지 못하고 있고, 설령 그 이후에 개발비용 명목으로 추가 지출된다 하더라도 토지개발비용은 토지개발일 현재의 토지소유자가 부담하는 것이므로 2001.12.10. 지출되어 청구인에게 귀속된 이건 중개수수료 250백만원과는 전혀 관련이 없다.
(1) 이 건 부동산컨설팅료 명목으로 받은 금액이 사업소득인지 기타 소득인지 여부
(2) 청구인에게 귀속되는 수입금액이 얼마인지 여부
(1) 관련 법령 (가) 부가가치세법 제2조 【납세의무자】 ① 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다. (나) 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
15. 사회 및 개인서비스업에서 발생하는 소득 같은 법 제21조 【기타소득】 ① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
19. 다음 각목의 1에 해당하는 인적용역(제15호 내지 제17호의 규정을 적용받는 용역을 제외한다)을 일시적으로 제공하고 지급받는 대가
(2) 사실관계 및 판단 (가) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 공동매입하면서 추가 투자자로부터 컨설팅료 명목으로 받은 쟁점금액을 사실상 부동산중개업을 영위하면서 취득한 사업소득으로 보아 이 건 과세하였는 바, 처분청의 과세근거자료를 보면, 쟁점부동산 매매계약서(2001.10.22)에는 청구인외 10인이 전소유자인 이○○○으로부터 쟁점부동산을 22억원[계약금 250백만원, 중도금 950백만원(2001.12.13), 잔금 10억원(2002.1.30)]에 매수하는 것으로 약정되었고, 중도금 지급시점 직전인 2001.12.10. 동 매수인과 추가 투자자인 김○○○외 4인간에 체결된 투자이행각서에는 김○○○외 4인으로 하여금 쟁점부동산 매매계약서(2001.10.22)상의 계약사항에 일부 투자하도록 하고 관련 컨설팅 비용으로 2001.12.12. 250백만원(이하 "1차 컨설팅료"라 한다), 2002.1.30. 300백만원(이하 "2차 컨설팅료"라 한다)을 지급하되 추가 투자자가 계약사항을 이행하지 못할시는 1차 컨설팅료 250백만원에 한하여는 청구인 1인에게 귀속하는 것으로 약정하고 있는데, 토지분 등기부등본에 따르면 쟁점부동산이 매매계약서상의 잔금약정일(2002.1.30) 이후인 2002.6.8.에야 청구인을 포함하여 14명에게 소유권이전등기된 것으로 나타날 뿐만 아니라 추가 투자자로 계약한 5인중 2명에게는 명의이전이 경료되지 아니한 것으로 보아 위의 투자이행각서의 내용대로 이행되지 아니한 것으로 보여진다. 또한, 처분청이 세무조사당시 청구인으로부터 받은 문답서(2004.5.24)에 의하면, 청구인은 1986년부터 1997년까지 양돈업을 운영하다가 1999년경부터 자격증없이 부동산중개업을 영위하였고, 배우자인 백○○○가 중개사 자격증을 취득함에 따라 2003.5.2부터 배우자 명의로 ○○○부동산이라는 상호로 중개업을 실질적으로 영위하고 있으며, 쟁점부동산에 대하여는 청구인이 추가 투자자 김○○○외 4인을 유치하고 그들로부터 250백만원(2001.12.12.자 1차 컨설팅료)을 중개수수료조로 지급받았고, 2차 컨설팅료 300백만원은 진입도로 개설 및 설계비 등의 명목으로 추가 받은 것으로 진술하였음이 확인되고, 그 외에도 청구인의 중개사무소에 남아있던 2002.10.30∼2003.12.7.간 37건의 부동산중개자료에 대하여 청구인이 실제 동 자료상의 부동산을 중개하고 관련 수수료 31,490천원을 지급받았으나 신고누락한 것으로 사실확인(2004.5.27)하고 있다. (나) 이에 대하여 청구인은 세무조사당시 배우자 명의의 중개업소를 실질적으로 영위한다고 답변한 것은 조기에 조사를 끝내기 위하여 사실과 다르게 답변한 것이며, 사실상 부동산중개업을 영위한 사실이 없으므로 추가 투자자로부터 받은 1차 컨설팅료 상당액은 사업소득이 아닌 일시적 기타소득으로 과세되어야 한다는 주장이다. (다) 청구인이 입증자료로 제출한 인근주민 윤○○○외 9명의 확인서(2005년 2월)는 청구인이 부동산중개업을 영위한 적이 없다고 기재되어 있고, 추가 투자자인 김○○○외 10인은 청구인과 함께 쟁점부동산을 전원주택 용지로 사용하기 위하여 토지대 및 컨설팅 비용을 포함하여 평당 25만원에 공동투자하였다는 내용의 확인서(2005년 1월)를 제출하고 있으나 동 확인서는 이해관계에 따라 임의 작성이 가능하여 신빙성이 있는 증빙자료로 받아들이기 어렵다. (라) 한편 국세청의 세적자료에 의하면, 청구인의 배우자인 백○○○는 2003.5.2.부터 ○○○라는 상호로 부동산중개업을 영위하는 것으로 나타나는데 전술한 바와 같이 처분청은 동 부동산중개업소를 청구인이 실질 영위하는 것으로 조사하고 있다. (마) 살피건대, 청구인은 부동산중개업을 영위한 사실이 없으므로 추가 투자자로부터 쟁점부동산의 공동매입과 관련하여 받은 컨설팅료 상당액을 사업소득이 아닌 기타소득으로 과세되어야 한다는 주장이나, 청구인은 세무조사당시 1999년경부터 자격증없이 부동산중개업을 영위하다가 배우자가 중개사자격증을 취득한 이후부터는 배우자 명의로 ○○○부동산이라는 상호로 중개업을 영위한 것으로 사실확인하였고, 실제로도 ○○○부동산사무소에 남아있던 2002.10.30∼2003.12.7.간 37건의 부동산중개자료에 대하여 청구인이 동 부동산을 중개하고 관련 수수료를 지급받은 것으로 인정하였으며, 쟁점부동산거래에 대하여는 전문적인 부동산거래자가 한 것처럼 청구인이 공동매입자의 대표자로서 매수계약하였을 뿐만 아니라 투자이행각서를 작성한 점 등으로 비추어 보면 청구인이 부동산중개업을 영위한 사실이 없다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서 청구인이 쟁점부동산의 추가 투자자로부터 받은 1차 컨설팅료에 대하여 사업소득으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(1) 관련 법령 (가) 부가가치세법 제21조 【경 정】 ② 사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 제1항의 규정에 의하여 각 과세기간에 대한 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 경정하는 경우에는 세금계산서·장부 기타의 증빙을 근거로 하여 경정하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 추계경정할 수 있다. 1.-3. (생략) (나) 소득세법 제80조 【결정과 경정】 ③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 처분청은 청구인이 쟁점부동산에 대한 투자이행각서를 제대로 이행하지 아니한 투자자인 김○○○외 4인으로부터 1차 컨설팅료 명목으로 받은 250백만원을 과세대상 수입금액으로 산정하여 이 건 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 투자이행각서상의 컨설팅 비용 중 1차분 250백만원의 사용처는 주로 쟁점부동산의 진입도로 개설 및 설계비(220백만원)에 사용되었고, 2차분 300백만원의 사용처는 진입도로용 토지매입액 210백만원, 중개수수료 40백만원 등에 사용하여 동 컨설팅료 550백만원 중 80백만원만이 청구인의 수입금액이라는 주장이다. (다) 청구인이 1차 컨설팅료의 입증자료로 제출한 ○○○토목측량설계공사와의 측량설계용역계약서는 계약일이 확인되지 아니하고 계약서상 1차부터 4차 허가시까지 220백만원을 분할 지급하기로 약정되어 있으나 계약대상인 인허가 설계용역의 상세내용이 없어서 그 신빙성이 결여되어 보이며, 2차 컨설팅료의 입증자료로서 ○○○에 대한 매매계약서(2004년 3월외 1건), 중개인 강○○○외 1인의 영수증 등을 제출하고 있으나 처분청은 조사당시 진입도로 매수계약금 50백만원만이 지출되었고 나머지는 미지급 채무이어서 2차 컨설팅료에 대하여 과세제외하였음이 확인된다. (라) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 투자이행각서의 컨설팅료인 1차 250백만원 및 2차 컨설팅료 300백만원이 사실상 진입도로 개설 및 설계비 등에 지출이 되어 사용처가 불분명한 80백만원만이 청구인에게 귀속될 수입금액이라고 주장하나, 제출한 컨설팅료 지출증빙이 불비하여 지급사실이 확인되지 않거나 미지급 채무액 등으로 확인되고 있고, 이에 반하여 처분청이 산정한 청구인의 수입금액은 컨설팅료 중 1차 250백만원이고 청구인 역시 조사당시 이를 추가 투자자로부터 쟁점부동산 중개수수료로 받았다고 인정한 사실 등에 비추어 볼 때 처분청이 청구인의 신고누락 수입금액을 250백만원으로 하여 과세한 이건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.