부동산의 증여재산가액 평가

심판청구번호 국심2005중 0950(2005.08.30)

청구인이 2004.3.29. 부(父)인 청구외 손○○○으로 부터 ○○○번지의 부동산(대지 696.3㎡ 및 건물 2,917.88㎡, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 증여받은 후 감정평가기관의 감정가액 2,791,532,100원(토지 1,925,269,500원, 건물 866,262,600원, 이하 "쟁점감정가액"이라 한다)을 증여재산가액(시가)으로 하여 증여세 신고를 하였다. 처분청은 쟁점감정가액이 합리적인 시가를 반영하지 아니한 것으로 보아 상속세및증여세법에 의한 보충적 평가방법에 의하여 쟁점부동산을 평가하여 2005.2.3. 청구인에게 2004년도분 증여세 248,720,630원을 경정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세및증여세법의 규정에 따라 쟁점부동산을 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 증여재산가액으로 하여 신고하였음에도 불구하고 보충적 평가방법으로 쟁점부동산을 평가하여 증여세를 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산에 대한 감정기관의 감정평가는 증여세 신고를 목적으로 증여재산가액을 산출하기 위한 것으로, 이는 은행의 1억원 소액대출 담보평가를 이용한 것으로 판단되며, 쟁점부동산의 감정가액 표준지 선정도 공시지가 표준지로 하지 않고 가액이 낮은 지번을 표준지로 하여 평가하는등 재산의 원형대로 객관적이고 합리적으로 평가하지 않은 사실이 확인되므로 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 감정기관의 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

1. 상속세및증여세법(2003.12.30. 법률 제7010호로 개정된 후의 것) 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ (생 략) 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물 (1999. 12. 28 개정) 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

② ∼ ⑦ (생 략)

2. 상속세및증여세법시행령(2004.12.31. 대통령령 제18627호로 개정되기 전) 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. (생 략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. (생 략)

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. (생 략)

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

④ ∼ ⑥ (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점부동산에 대한 감정기관의 감정가액 및 청구인이 신고한 증여재산가액, 처분청이 결정한 증여재산가액은 다음과 같다.

2. 청구인은 쟁점부동산을 상속세및증여세법의 규정에 따라 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 증여재산가액으로 하여 신고하였음에도 불구하고 이를 부인하고 보충적 평가방법으로 쟁점부동산을 평가하여 증여세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하면서, 감정평가서를 증빙서류로 제출하고 있다. 2004.3.11.을 가격시점으로 쟁점부동산을 감정평가한 주식회사 ○○○의 감정평가서를 보면, 쟁점부동산의 가액을 2,789,865,600원으로 평가하면서 토지의 경우 인근 표준지의 공시지가 등을 참작하여 평가하였다고 기재되어 있을 뿐 어느 토지를 쟁점부동사의 비교표준지로 삼았는지 알 수 없는 등 위 감정가액에 대한 구체적인 산출근거가 분명하지 아니하며, 2004.3.11.을 가격시점으로 하여 쟁점부동산을 감정평가한 ○○○의 감정평가서를 보면, 쟁점부동산의 가액을 2,793,161,000원으로 평가하면서, 토지의 경우 공시지가 산정시의 표준지○○○의 가액을 기준으로 하지 아니하고 이 보다 가액이 낮은 다른 토지(같은 동 1038-5번지)를 기준으로 쟁점부동산을 평가한 것임을 알 수 있다.

3. 한편, 위 2개의 감정평가는 청구인에 대한 1억원의 대출담보를 목적으로 ○○○은행 ○○○지점이 위 각 감정기관에 의뢰하여 평가한 사실이 확인된다.

4. 증여일 전·후 3월 이내 2 이상의 공신력있는 감정기관이 평가한 평균감정가액을 시가로 보기 위해서는 감정이 객관적이고 합리적인 방법으로 되었다는 점이 인정되어야 하나, 이 건의 경우 감정평가(2004.3.11.)가 증여일(2004.3.29.) 직전에 이루어졌고, 감정목적이 은행대출금에 대한 담보물 평가를 위하여 이루어졌다고 되어 있으나 1억원의 소액 대출을 받으면서 재산가액이 33억원(보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액) 이상 되는 쟁점부동산을 2개의 감정평가법인에 의뢰하여 감정평가를 받는 행위를 두고 순수한 담보 목적의 감정평가라고 보기 어려운 점이 있으며, 감정평가법인의 감정평가에 있어서도 쟁점부동산의 공시지가 표준지의 가액을 기준으로 하지 아니하고 그 보다 낮은 가액의 토지를 표준지로 선정하여 감정평가한 점 등을 종합하여 볼 때 청구인이 제시한 감정가액을 객관적이고 합리적인 감정평가 방법에 의한 가액이라고 보기는 어렵다. 따라서, 처분청이 청구인이 신고한 감정가액을 증여재산가액으로 하지 아니하고 보충적 평가방법으로 쟁점부동산을 평가하여 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.