임대주택법상 건설임대주택에 해당되는지 여부

심판청구번호 국심2005중 654(2005. 8. 17.) P>1. 처분개요 청구인은 ○○○ ○○번지의 주택(대지 149.8㎡, 건물 306.36㎡, 이하 "쟁점주택"이라 한다)을 1988.1.20. 취득하여 2003.6.13. 양도하고 1세대1주택 비과세에 해당된다고 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도하기 전인 2001.3.10. ○○○ ○○번지의 다가구주택(대지 355㎡, 건물 979.04㎡, 이하 "쟁점외주택"이라 한다)를 취득하여 쟁점주택 양도당시 1세대2주택에 해당되는 것으로 보아 쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2004.5.1. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 42,401,910원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.6.18. 이의신청을 거쳐 2005.1.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2001.3.10. 쟁점외주택을 신축하여 2001.7.6.부터 ○○○원룸이라는 상호로 사업자등록증을 교부받아 주택임대사업을 하고 있으며 1층(343.98㎡)은 당구장 및 주점 등으로 임대하고, 2층(317.53㎡) 및 3층(317.53㎡)은 취사와 숙식이 가능한 원룸의 형태로 각 10가구와 9가구로 나뉘어져서 주로 학생들에게 학기중에 자취의 목적으로 임대하고 있는 바, 임대주택법상 임대사업자 등록대상은 단독주택 2호이상 또는 공동주택2세대 이상인 바, 쟁점외주택이 3층짜리 건물 1동에 19가구로 이루어진 다가구주택으로서 임대주택법상 단독주택 1호에 해당하기 때문에 임대사업자 등록대상이 아니어서 청구인은 임대사업자로 등록할 수 없는 사업자이나, 이와같이 임대주택법에 의한 임대사업자등록이 불가능한 경우에도 그 실질내용에 있어서 임대주택에 해당되면 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여야 함에도 처분청이 1세대1주택 비과세를 적용 배제함은 부당하다.
• 나. 처분청의 의견 청구인은 2001.2.15. 쟁점외건물을 신축하여 현재까지 임대사업을 영위하고 있으나, 2001.7.16. 사업장관할 세무서에 사업자등록만하였을 뿐 관할 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하지 않았으므로 쟁점외주택은 건설임대주택이 아니고 일반임대주택이므로 조세특례제한법 제97조 2에 해당하는 신축임대주택에 해당되지 아니한 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 배제한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점외주택이 1세대1주택 적용시 소유주택에서 제외되는 임대주택법상 건설임대주택에 해당되는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도 소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. 조세제한법시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서“신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

• 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

1. "임대주택"이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. "건설임대주택"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택.

4. "임대사업자"라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공기업법 제49조 의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】

① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있다 임대 주택법시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】

① 법 제6조 제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 2호, 공동주택의 경우에는 2세대를 말한다. 건축법시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의4 관련)

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

(1) 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하일 것.

(2) 1개동의 바닥으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것

(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 임대주택법에 의하여 관할지방자치단체에 임대사업자로 등록할 수 있는 요건(단독주택 2호 이상, 공동주택 2세대 이상)을 충족하지 못하여 쟁점외주택이 임대주택법상 건설임대주택에 해당되지 아니하더라도, 그 실질내용에 있어서 쟁점외주택이 사실상 임대주택에 해당되면 이를 소유주택으로 보지 아니하는 "신축임대주택"으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점주택을 1988.1.20. 취득하여 2003.6.13. 강○○○ 에게 양도하여 15년간 보유하다가 양도한 사실이 쟁점주택 건물등기부등본에 의하여 확인된다. (나) 처분청이 제출한 심리자료를 보면, 쟁점외주택의 건축물현황이 아래와 같이 기재되어 있으며, 뒷면의 2층 평면도와 3층 평면도에는 각각 원룸 10칸과 원룸 9칸이 있음이 확인되는 바, 쟁점외 주택은 건축법시행령 [별표1]의 용도별 건축물의 종류상 단독주택 1호에 해당된다.

○○○ (다) 청구인은 관할지방자치단체의 장에게 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자의 등록을 신청하지 아니하였음이 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 위의 사실관계와 전시법령을 종합해 보면, 소득세법 제89조 에 대통령령이 정하는 1세대1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니한다고 규정하고 있고, 위 규정을 적용함에 있어서 조세특례제한법 제97조 의 2의 제2항에 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 임대주택법에 의한 국민주택규모의 건설임대주택으로서 5년이상 임대한 주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다고 규정되어 있으며, 임대 주택법 제2조 에 건설임대주택이라 함은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택이라고 규정하고 있고, 임대사업자라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공기업법 제49조 의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자를 말한다고 규정하고 있는 바, 청구인은 임대주택법에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 요건(단독주택 2호 이상, 공동주택 2세대 이상)을 갖추지 못하여 관할지방자치단체장에게 임대사업자의 등록을 하지 못하였으므로 쟁점외주택을 1세대1주택 적용시 소유주택으로 보지 아니하는 임대주택법상 건설임대주택에 해당된다고 볼 수 없다. 따라서 처분청이 쟁점외주택을 조세특례제한법 제97조 의 2의 규정에서 정하는 신축임대주택에 해당되지 아니하는 것으로 보아 이 건 1세대1주택 비과세를 배제한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.