아파트 분양권의 프리미엄을 적정하게 평가했는지 여부

심판청구번호 국심2005중 0546(2005.6.29) ">1. 처분개요 청구인은 ○○○호(39평형)의 분양권(이하 "쟁점아파트분양권"이라 한다)을 2004.2.9 母○○○로부터 증여 받고 증여재산가액을 145,040천원(분양금 납부액 128,040천원, 프리미엄 17,000천원), 부담채무액(중도금 등 납부시 차입한 은행융자금)을 64,020천원으로 하여 증여세를 신고·납부하였다. 처분청은 쟁점아파트분양권의 프리미엄가액을 129,125천원으로 평가한 후 분양금 납부액 128,040천원을 합한 257,165천원을 증여재산가액으로 하고 부담채무액을 64,020천원으로 하여 2004.7.21 청구인에게 2004.2.9 증여분 증여세 19,279,700원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.10.11 이의신청을 거쳐 2005.1.31 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트분양권은 청구인의 母가 2002.6.4 당첨권자 김○○○로부터 프리미엄 49,000천원을 주고 매입하여 계약금 및 중도금을 납부한 상태에서 이를 청구인에게 증여하였는데 처분청에서는 부동산 정보업체의 시세현황표에 의한 평균가액인 129,125천원을 쟁점아파트분양권 프리미엄가액으로 하여 이 건 증여세를 과세하였는 바 증여세 과세표준은 실제 증여한 가액을 산정하여 과세하여야 하므로 쟁점아파트분양권의 프리미엄가액을 실제 지급한 49,000천원으로 평가하여 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트분양권의 경우 평가기준일의 거래 실례가액을 통하여 프리미엄가액을 확인하는 것이 사실상 곤란하고, 청구인의 母가 쟁점아파트분양권을 취득할 당시(2002.5.10, 계약일)와 재산평가 기준일(2004.2.9)과 비교하여 가격변동이 크다고 할 것이므로 평가기준일 현재 불특정다수인의 거래에 있어 통상 지급되는 부동산 정보업체들의 시세현황 평균가액과 쟁점아파트분양권의 위치(동, 층, 전망) 등을 감안하여 프리미엄가액을 산정하여 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트분양권의 프리미엄가액을 적정하게 평가하여 증여세를 과세하였는지 여부
• 나. 관련 법령 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (각호 생략)

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간·성질·내용·거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 상속세및증여세법시행령 제51조 【지상권 등의 평가】② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산매매계약서에는 청구인의 母가 쟁점아파트당첨권자인 김○○○로부터 2002.6.4 쟁점아파트분양권을 분양계약금 납부액 42,680천원에 프리미엄 17,000천원을 더한 금액인 59,680천원에 양수한 것으로 되어 있다.

(2) 청구인은 쟁점아파트분양권을 2004.2.9 청구인의 母로부터 증여 받고 프리미엄가액 17,000천원에 증여당시까지의 계약금을 포함한 분양금 납부액 128,040천원을 더한 금액인 145,040천원을 증여재산가액으로 하고 부담채무액을 64,020천원으로 하여 증여세를 신고하였다.

(3) 처분청은 부동산 정보업체 4곳○○○에서 발표한 2004.2.9(증여일) 현재 ○○○(쟁점아파트분양권과 동일평형) 분양권 시세의 평균액인 129,125천원을 쟁점아파트분양권의 프리미엄가액으로 보고 이 건 증여세를 과세하였다.

(4) 위와 같은 방법으로 프리미엄가액을 평가하여 증여세를 과세한 이 건 처분에 대하여 청구인은 청구인의 母가 쟁점아파트분양권을 아파트당첨권자인 김○○○로부터 취득할 당시 실제 지급한 쟁점아파트분양권의 프리미엄가액이 49,000천원이므로 쟁점아파트의 프리미엄가액을 실제 지급한 금액인 49,000천원으로 평가하여 증여세를 과세하여야 한다고 주장하고 있으나 상속세및증여세법 제61조 제5항, 같은법 시행령 제51조 제2항 등에서 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일(증여일)까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제49조 제5항에서는 당해재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 청구인이 이 건 증여세 과세시 적용하여야 한다고 주장하는 프리미엄가액 49,000천원의 경우 동 가액이 실지 지급된 금액인지 여부는 별론으로 하더라도 증여일로부터 소급하여 약 1년 8개월 전 분양권 취득시의 프리미엄가액이므로 이를 증여일 현재 프리미엄가액으로 볼 수는 없고, 쟁점아파트분양권의 매매실례가 없었으므로 부동산정보 전문업체 4곳에서 발표한 당해 아파트 같은 평형의 프리미엄 평균가액을 쟁점아파트분양권의 프리미엄가액으로 보고 증여세를 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.