취득당시 실지거래가액 적용

심판청구번호 국심2005중 0535(2005.04.13) >1. 처분개요 청구인은 1996.11월에 신축한 ○○○번지의 다가구주택(토지 642.4㎡ 및 건물 269.1㎡, 이하 "쟁점주택"이라 한다)을 2004.1.19. 청구외 김○○○에게 4억원에 양도한 후 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세 비과세대상으로 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택의 양도당시 쟁점주택 외에 ○○○(청구인 소유)를 소유하고 있고, 청구인의 남편인 청구외 송○○○이 ○○○를 소유하고 있는 사실을 확인하고, 청구인의 세대가 3주택을 소유하고 있다하여 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 2005.1.7. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 10,871,240원을 결정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.1.25. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택의 양도당시 1세대 3주택인 사실을 잊어버리고 양도소득세 비과세대상으로 신고하였으나, 쟁점주택의 양도당시의 실지거래가액 뿐만 아니라 취득당시의 실지거래가액도 토지의 매매계약서 및 건물신축비 명세서에 의하여 확인할 수 있으므로 이를 취득당시의 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 양도당시의 실지거래가액은 부동산매매계약서에 의하여 확인되지만 취득당시의 실지거래가액을 입증하기 위하여 제출한 토지의 매매계약서 및 건축비 명세서는 허위로 작성된 것으로 신빙성이 없으므로 취득가액을 환산가액으로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택에 관하여 청구인이 주장하는 취득당시 거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

1. 소득세법(2004. 12. 31. 법률제7319호로 개정되기 전) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. ∼ 6. (생 략) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② ∼ ⑥ (생 략) 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② ∼ ③ (생 략) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① ∼ ③ (생 략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ ∼ ⑦ (생 략)

2. 소득세법시행령(2004. 08. 30. 대통령령 제18529호로 개정되기 전) 제162조의 2 【양도가액】

① ∼ ④ (생 략)

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. (생 략)

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. (생 략)

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

○○○

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ ∼ ⑤ (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점주택의 양도당시 청구인 세대가 3주택을 소유하여 쟁점주택이 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 대상에 해당한다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

2. 청구인은 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하면서 취득당시의 실지거랙가액도 토지의 매매계약서 및 건물신축비 명세서에 의하여 토지취득 및 건물신축비를 확인할 수 있으므로 이를 취득당시의 실지거래가액으로 하여야 한다고 주장하면서, 토지 취득당시의 매매계약서 및 건축비 명세서를 증빙서류로 제출하고 있다. 1996.3.12. 매도인 청구외 이○○○과 청구인간에 작성된 매매계약서에는 쟁점주택의 부속토지를 145,800,000원에 청구인이 취득한 것으로 되어 있고, 매매계약서 하단에 이삿짐센타인 "○○○(전화○○○)"가 인쇄되어 있으며, 건축비 명세서에는 토지취득비 145,800,000원, 건축비 270,200,000원, 합계 416,000,000원이 소요된 것으로 기재되어 있다.

3. 한편, 위 취득당시의 매매계약서에 대하여 처분청이 조사한 내용을 살펴보면, 1996.3.12. 매매계약서를 작성한 것으로 되어 있으나 매매계약서 하단에 기재된 "○○○(전화 ○○○"의 경우 매매계약서의 작성일 이후인 1999.6월에 신규로 사업자등록을 하고 전화는 2000.3월에 개설된 번호인 것으로 확인되고 있다.

4. 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 취득당시의 토지 매매계약서는 취득일 이후에 작성된 것으로 신빙성이 없는 것으로 보여지며, 건축비 명세서의 경우에도 건축에 소요된 건축비·인건비 등에 관한 구체적인 증빙서류가 없으므로 신빙성이 없는 것으로 보여진다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도당시의 실지거래가액을 기준으로 환산한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보아 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리 결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.