양도가액의 산정

심판청구번호 국심2005중 419(2005.10.14)

청구인은 2003.6.12. 취득한 ○○○를 과수원으로 등록전환) 및 같은 동 455-2번지 전(田) 838㎡(2004.8.3. 같은 동 산 59번지 임야 893㎡를 전으로 등록전환)의 토지(이하 "쟁점토지"라 한다)를 2004.8.19. 양도한 후 양도당시의 기준시가를 등록전환하기 전의 임야의 개별공시지가(13,200원/㎡)를 적용하여 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지가 임야에서 과수원 등으로 등록전환됨으로 인하여 양도당시 개별공시지가가 없는 사실을 확인하고 2개의 감정평가기관에 의뢰하여 감정평가한 개별공시지가(36,150원/㎡)를 양도당시의 기준시가로 하여 2004.12.20. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 11,149,960원을 경정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.1.10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지가 등록전환되기 전에 공부상 임야로 등재되어 있었으나 사실상의 지목은 과수원 및 전(田)이었으므로 등록전환 전의 토지의 개별공시지가를 양도당시의 기준시가로 신고한 것은 타당하며, 설령, 양도당시 개별공시지가가 없더라도 양도일 이후 관할세무서장이 개별공시지가를 산정하여 양도당시의 기준시가로 계산하는 것은 소급과세에 해당하므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 등록전환되기 전의 임야에 대한 개별공시지가가 사실상의 지목인 전 및 과수원에 대한 개별공시지가라는 주장은 신빙성이 없으며, 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가가 없었으므로 양도 또는 취득당시 개별공시지가가 없는 경우에는 납세지관할세무서장이 평가한 가액을 기준시가로 하여 과세하도록 한 규정에 따라 개별공시지가를 산정하여 양도소득세를 과세한 것은 소급과세가 아니라 적법한 과세이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 등록전환으로 인하여 지목·지번 및 면적이 변경된 경우 양도당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 양도 후 개별공시지가를 산정하여 과세할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

1. 소득세법(2004.12.31. 법률 제7319호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (단서 생략)

② ∼ ⑥ (생 략) 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. ∼ 다. (생 략)

2. ∼ 7. (생 략)

② ∼ ③ (생 략)

2. 소득세법시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전) 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

② (생 략)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

④ ∼ ⑩ (생 략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점토지가 공부상 지목이 당초 임야에서 전(田) 및 과수원으로 변경되면서 지번 및 면적이 변경된 사실과 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가가 없는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

2. 청구인은 쟁점토지가 과수원 및 전으로 등록전환되기 전의 사실상의 지목도 과수원 및 전이었으므로 등록전환 전의 임야의 개별공시지가를 양도당시의 기준시가로 보아야 하며, 양도일 이후 관할세무서장이 개별공시지가를 산정하여 양도당시의 기준시가로 계산하는 것은 소급과세에 해당하므로 부당하다고 주장하면서, 토지이용실태확인서를 증빙서류로 제출하고 있다. 2005.9.12. ○○○ 동사무소장 청구외 김○○○ 및 농지관리위원 권○○○이 확인한 토지이용실태확인서를 살펴보면, 쟁점토지가 과수원 및 전으로 등록전환되기 전에 공부상 지목은 임야로 되어 있었으나 사실상의 지목은 과수원 및 전이었다고 확인하고 있다.

3. 한편, 처분청이 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가를 산정하기 위하여 쟁점토지의 인근에 있는 토지로 지목이 쟁점토지와 같은 과수원 및 전의 2003년도 개별공시지가를 확인한 내용을 살펴보면, ○○○ 전의 경우 1제곱미터당 개별공시지가가 33,000원, 같은 동 456번지 전은 1제곱미터당 개별공시지가가 36,000원, 같은 동 452-1번지 과수원의 경우는 1제곱미터당 개별공시지가가 40,200원으로 확인되고 있으며, 2004.11.26. 처분청이 ㅇㅇ감정원 ㅇㅇ지점 및 주식회사 ○○○평가법인에 의뢰하여 평가한 쟁점토지의 양도당시의 감정가액은 1제곱미터당 36,150원○○○임이 확인된다.

4. 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 경우 양도전에 등록전환으로 인하여 지목·지번 및 면적이 변경되어 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당하며, 양도당시 기준시가인 개별공시지가가 없는 경우에는 소득세법 제99조 및 같은 법 시행령 제164조에서 납세지 관할세무서장이 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액을 기준시가로 할 수 있도록 규정하고 있어, 이 건의 경우와 같이 처분청이 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가를 양도당시에 감정평가기관에 의뢰하여 산정하지 아니하고 그 이후에 감정평가기관에 의뢰하여 산정하더라도 개별공시지가가 없는 쟁점토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 하여 양도당시를 기준으로 산정한 가액이므로 이는 양도당시의 기준시가(개별공시지가)에 해당하고 소급과세로 보기는 어렵다 하겠다○○○. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 2개의 감정평가기관에 의뢰하여 그 평가가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.